Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2015 по делу n А23-1525/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

10 августа 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

   Дело № А23-1525/2015     

Резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2015

Постановление изготовлено в полном объеме  10.08.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Понкратовой А.В., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги в лице Управления строительства и земельных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 20.05.2015 по делу № А23-1525/2015 (судья Аникина Е.А.), установил следующее.

Городская Управа города Калуги (город Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) в лице Управления строительства и земельных отношений города Калуги (город Калуга, ОГРН 1114028000404, ИНН 4028047790) (далее – управление) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «САЛАНГ» (город Калуга, ОГРН 1024001180906, ИНН 4027033970) (далее – ООО «ПКО «САЛАНГ») об исполнении обязательств по инвестиционному контракту от 26.09.2005 № 39 (л. д. 3 – 5). 

Решением Арбитражного суда Калужской области от 20.05.2015 в удовлетворении иска отказано (л. д. 53 – 55).

Не согласившись с судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования (л. д. 59).

Заявитель жалобы полагает, что срок исковой давности по спорному контракту не истек, так как статьей 8 контракта определено, что контракт вступает в силу с момента подписания его всеми сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств, однако, до настоящего времени квартиры не переданы муниципальному образованию «Город Калуга». 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом о времени и месте его проведения, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от 20.05.2015 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268       Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между управлением и ООО «ПКО «САЛАНГ» (инвестор) заключен инвестиционный контракт (договор) от 26.09.2005 № 39 на строительство объектов недвижимости жилого и нежилого назначения в границах муниципального образования «Город Калуга» (л. д. 8 – 13).

Целью контракта являлась реализация инвестиционного проекта по созданию инвестиционного объекта на земельном участке по улице Добровольского, дом 49               (пункт 3.1 контракта). Инвестиционным объектом являлся многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями офисного назначения.

В силу пункта 3.2 контракта инвестор взял на себя обязательство за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести новое строительство объекта, указанного в пункте 3.1 контракта.

Пунктом 4.1 контракта стороны определили, что по итогам реализации контракта инвестору принадлежит 80 % в праве собственности на имущество, созданное в процессе реализации инвестиционного проекта, а муниципальному образованию «Город Калуга» –20 % в праве собственности на недвижимое имущество, созданное в процессе реализации инвестиционного проекта. Долю муниципального образования «Город Калуга» должны составлять жилые помещения общей площадью 20 % от общей площади объекта.

В соответствии с пунктом 6.1.2 контракта истец обязался передать ответчику земельный участок необремененный правами третьих лиц, необходимый для создания инвестиционного объекта.

Распоряжением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 30.12.2005 № 6113-р 41-квартирный 5 – 6 этажный жилой дом со встроенными офисными помещениями введен в эксплуатацию (л. д. 14 – 15).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по передаче муниципальному образованию «Город Калуга» жилых помещений, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (л. д. 3 – 5).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно отказал в их удовлетворении, по следующим основаниям.

Исходя из положений Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности) инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций. Раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию. При этом в силу требований статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации распределение результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению между ее участниками.

Применительно к статье 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

В силу пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По действующему законодательству, на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости, в связи с чем к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости.

В  силу пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года       и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Закона о регистрации с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

            Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13534/10 по делу № А45-25267/2009, в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

 Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, согласно пункту 4.5 контракта регистрация права собственности на объекты недвижимости, входящие в состав инвестиционного объекта, осуществляется каждой из сторон после получения инвестором разрешения на ввод в эксплуатацию и подписания сторонами акта приемки-передачи инвестиционного объекта согласно условиям контракта.

Так, распоряжением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 30.12.2005 № 6113-р 41-квартирный 5 – 6 этажный жилой дом со встроенными офисными помещениями введен в эксплуатацию (л. д. 14 – 15).

            Вместе с тем акт о результатах реализации инвестиционного контракта между сторонами не подписывался.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 18185/12 и № 1276/13 сформулированы правовые подходы к защите прав участников инвестиционной деятельности, в которой участвует публично-правовое образование, в случае не подписания любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта.

Уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства.

Суд, если придет к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и исходя из условий заключенного ими договора, должен в резолютивной части судебного акта указать, каким образом распределяются между сторонами созданные объекты (помещения в созданном объекте или доли в праве собственности на созданный объект). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется в регистрирующий орган вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности соответствующих лиц на указанные в нем объекты в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

Судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества.

По настоящему делу истец никогда не обращался к стороне инвестиционного контракта с предложением о подписании акта о распределении долей в праве собственности на возводимый объект либо о реализации инвестиционного контракта.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 18185 по делу                   № А40-82850/11-114-702 и от 04.06.2013 № 1276/13 по делу № А40-107777/10-82-939, выдел доли в объекте инвестиционной деятельности до первичной регистрации права собственности на него невозможен, так как такой объект не является предметом гражданского оборота.

Вместе с тем в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, не подписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о его реализации не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с таким уклонением от подписания акта о реализации инвестиционного контракта, представляет собой спор об исполнении условий контракта и при наличии оснований может быть удовлетворен судом.

При этом управление с иском о возложении на ответчика обязанности подписать акт о реализации инвестиционного контракта (проекта) в суд не обращалось.

Кроме того, как видно из имеющейся в материалах дела претензии истца от 25.06.2014 № 4351/0614 в адрес ответчика (л. д. 17 – 19), управление не требует от ответчика составления в соответствии с пунктами 4.5, 5.1.3.1 инвестиционного контракта акта о результатах реализации инвестиционного проекта, а сразу требует передачи жилых помещений общей площадью 888,72 кв. м в собственность муниципального образования «Город Калуга».

Согласно