Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2009 по делу n А62-2554/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

20 февраля 2009 года

                                Дело №А62-2554/2008

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Каструба М.В.,

судей Заикиной Н.В., Капустиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воронцовым И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Интерфинанс» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 02 декабря 2008 года по делу №А62-2554/2008 (судья Ткаченко В.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Плющенкова Ю.В. к ООО "Интерфинанс" о взыскании арендной платы,

при участии в судебном заседании: 

от истца: 18.02.09 и 20.02.09: Быкова Т.И. – представитель по дов. №67-01/253456 от 24.03.08, паспорт 66 04 №054281;

от ответчика (заявителя): 18.02.09 и 20.02.09: Демичева А.С. – представитель по дов. от 28.12.08, паспорт 66 08 №440384; Абубакиров Р.Н. - представитель по дов. от 16.02.09, паспорт 45 04 № 339224;  

установил:

индивидуальный предприниматель Плющенков Ю.В. обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к ООО "Интерфинанс" о взыскании 703 379,58 руб. задолженности по арендной плате.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец увеличил сумму исковых требований и просил взыскать с ООО «Интерфинанс» 2 361 482,08 руб. арендной платы за период с марта по октябрь 2008 года.

Увеличение иска принято арбитражным судом.

Решением арбитражного суда от 02 декабря 2008 года исковые требования удовлетворены частично в сумме 2 009 792,29 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность в связи с нарушением норм материального и процессуального права, ООО «Интерфинанс» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, одностороннее увеличение истцом арендной платы противоречит условию, оговоренному в п. 3.3 договора с соответствующими изменениями, а более того, вывод суда о правомерности такого увеличения не соответствует п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 № 6.

Кроме того, заявитель полагает, что одностороннее изменение договора влечет за собой нарушение прав и интересов ООО «Интерфинанс» как арендатора.

 В судебном заседании 18.02.2009 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 20.02.2009 года.

После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда следует отменить по следующим основаниям.

14.02.2006 года Администрация г. Смоленска и ООО Интерфинанс» заключили договора аренды нежилого помещения площадью 789,8 кв.м. по адресу: Смоленск, ул. Рыленкова д. 17 сроком до 31.12.2008 года, размер арендной платы определен в п. 3.1 договора.

Соглашением об изменении условий договора от 12.04.2006 года стороны установили срок аренды до 31.12.2015 года.

Пунктами 3.3 и 5.1 договора допускалось изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы

Соглашением к договору от 15.05.2006 года стороны изложили п. 3.3 раздела 3 договора в следующей редакции: «Размер арендной платы, установленный в п.3.1 договора может быть изменен арендодателем, но не чаще одного раза в год, в соответствии с утвержденным Смоленским городским Советом Решением от 26.04.2002г. № 312 «Об утверждении «Положения о владении, пользовании, распоряжением муниципальным имуществом г. Смоленска» и в соответствии с «Порядком расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности», утвержденным Решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004г. № 806 с изменениями от 30.06 и 30.11.2004 года».

При этом, пункт 5.1 остался в прежней редакции: «Изменение условий договора, кроме арендной платы, его расторжение и прекращение допускается только по соглашению сторон».

Решение от 27.02.2004 № 806 «Об утверждении Порядка определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности», утратило свое действие в феврале 2008 года, в связи с принятием решения Смоленского городского Совета от 19.12.2007 № 727.

В свою очередь решение от 19.12.2007 № 727 отменено с 18.04.2008 решением Смоленского городского Совета № 846 от 28.03.2008. С апреля 2008 года методика определения арендной платы за муниципальное имущество органами местного самоуправления не устанавливалась.

По договору купли продажи от 18.09.2007 года, указанное помещение было приобретено в собственность ИП Плющенковым Ю.В., выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.

14.02.2008 года ИП Плющенков Ю.В. направил ООО «Интерфинанс» уведомление об увеличении с 01.03.2008 года размера арендной платы до 434 390 руб. в месяц, сославшись на положение п. 3.3 и 5.1 договора предоставляющих право изменять в одностороннем порядке размер арендной платы.

В обосновании необходимости указанного увеличения, 03.04.2008 года ИП Плющенков Ю.В. направил ООО «Интерфинанс» копию отчета ООО «Независимая оценочная компания» по оценке рыночной стоимости арендной платы в отношении помещений по ул. Рыленкова д. 17.

15.04.2008 года стороны подписали соглашение об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы. Однако ответчик отказался зарегистрировать дополнительное соглашение в регистрационной службе, в связи с чем, оно является не заключенным.

Ответчик, не соглашаясь с увеличением арендной платы, продолжает вносить арендную плату в прежнем размере в сумме 82 700,21 руб. в месяц.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с марта по октябрь 2008 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, при этом истец рассчитывает арендную плату основываясь на выводах отчета ООО «Независимая оценочная компания» из расчета 550 руб. за 1 кв.м. в месяц, что составляет 434 390 руб. в месяц за всю арендуемую площадь.

Удовлетворяя требования истца, суд области пришел к выводу об их обоснованности в сумме 2 009 792,29 руб.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции, исходя из того, что решение Смоленского городского Совета от 27.02.2004г. № 806 утратило свое действие в феврале 2008г., пришел к выводу, что порядок, условия и сроки арендной платы в спорном договоре аренды не определены и не могут быть установлены из условий договора и дополнительных соглашений к нему.

При этом суд первой инстанции, ссылаясь на п. 9.12; 9.14 Решения Смоленского городского Совета от 26.04.2002г. № 312, пришел к выводу, что расчет арендной платы по спорному договору должен производиться на основании последнего принятого Смоленским городским Советом решения № 727 от 19.12.2007г. «Об утверждении методики определения годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности г. Смоленска», которое в свою очередь предусматривает определение арендной платы на основании оценки рыночной стоимости аренды.

То есть, суд области расценил заявленные требования истца как предусмотренное договором изменение арендной платы в одностороннем порядке и удовлетворил требования, исходя из увеличенного размера арендной платы, рассчитанного не в соответствии с порядком, установленным договором.

Судебная коллегия считает такую позицию первой инстанции ошибочной.

В соответствии со статьями 6, 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Таким образом, на основании указанной нормы суду надлежало установить и исследовать все значимые для данного дела обстоятельства.

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 ГК РФ определяющей отношения по договору аренды.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Объектом аренды по договору от 14.02.2006 года является нежилое помещение площадью 789,8 кв.м., являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Рыленкова, д. 17.

В п. 3 ст. 614 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.3. дополнительного соглашения от 15.05.2006 к договору аренды стороны установили порядок определения арендной платы и ее изменения, указав, что «...размер   арендной  платы  может  быть   изменен   арендодателем в соответствии с утвержденным Смоленским городским Советом Решением от 26.04.2002г. № 312 «Об утверждении «Положения о владении, пользовании, распоряжением муниципальным имуществом г.Смоленска» и в соответствии с «Порядком расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности...».

Пункт  5.1 договора предусматривает изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

Согласно договору купли-продажи от 18.09.2007 года спорный объект недвижимого имущества был отчужден в собственность ИП Плющенкова Ю.В., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В результате продажи имущества, обремененного арендой, к покупателю полностью переходят права и обязанности арендодателя.

Новый арендатор (истец) увеличил арендную плату исходя из рыночной стоимости аренды, которая составила 434 390 руб. в месяц, фактически изменив порядок определения арендной платы.  

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Сопоставив условия, содержащиеся в пунктах 3.3 (в редакции соглашения об изменении условий договора от 15.05.2006г.), 5.1 со смыслом спорного договора, апелляционная инстанция приходит к выводу, что стороны определили и согласовали в договоре условие о порядке определения и изменения арендной платы, устанавливающее способ ее расчета на основании методики, утвержденной решением Смоленского городского совета № 806 от 27.02.2004г.

При таких обстоятельствах вывод суда области о невозможности произведения расчета изменения арендной платы на основании методики, утвержденной решением Смоленского городского совета № 806 от 27.02.2004г., в связи с его отменой, является ошибочным. Так, в момент заключения договора, указанное в п. 3.3 условие определения порядка и размера арендной платы соответствовали действующему законодательству. Продажа спорного объекта недвижимости, обремененного правами аренды осуществлена в соответствии с правилами ст. 460 ГК РФ, при наличии уведомления истца о правах третьих лиц, а также о порядке и методике определения и изменения арендной платы, что исключает ущемление прав собственности истца в данных правоотношениях.

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу, что в договоре установлен порядок определения арендной платы и ее изменения на основании методики, утвержденной решением Смоленского городского совета № 806 от 27.02.2004г.

В связи с изложенным, отмена указанного Решения Совета не имеет правового значения для разрешения данного спора, поскольку отмена методики определения арендной платы указанной в п. 3.3 (в редакции соглашения об изменении условий договора от 15.05.2006г.) договора является обязательным для исполнения муниципальными органами местного самоуправления, к которым стороны по договору не относятся и вправе устанавливать любой, не противоречащий закону, порядок определения арендной платы и ее изменения.

Таким образом, истец, рассчитав арендную плату на основании ее рыночной стоимости, в одностороннем порядке изменил не размер арендной платы, а установленный п. 3.3 договора (в редакции соглашения об изменении условий договора от 15.05.2006г.) порядок ее определения и изменения, которые согласно условиям договора не могут быть изменены в одностороннем порядке, а только с соблюдением условий, установленных ст. ст. 450, 451 ГК РФ.

Данному обстоятельству суд первой инстанции не дал надлежащей оценки.

Кроме того, решение Смоленского городского Совета от 19.12.2007 № 727 отменено с 18.04.2008 решением Смоленского городского Совета № 846 от 28.03.2008. С апреля 2008 года методика определения арендной платы за муниципальное имущество органами местного самоуправления не установлена.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о том, что расчет арендной платы на 2008 год должен производиться на основании последнего принятого городским Советом решения 19.12.2007 №727 «Об утверждении методики определения годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности г.Смоленска», неправомерен.

В такой ситуации не может быть принята позиция суда первой инстанции о применении в данном случае решения Смоленского городского Совета №727 к порядку определения и изменения арендной платы, при том, что указанное решение городского Совета не действовало в виду отмены на протяжении периода,