Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу n А09-7329/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

03 марта 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А09-7329/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  24.02.2015

Постановление изготовлено в полном объеме  03.03.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 11.09.2014 по делу № А09-7329/2014 (судья Садова К.Б.), установил следующее.

Управление имущественных отношений Брянской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Брянский гормолзавод» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества в размере 1 828 093 руб. 26 коп. за период с 10.12.2012 по 15.07.2014.

Решением суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

Управление имущественных отношений Брянской области в апелляционной жалобе и дополнении к жалобе просит решение отменить. Свою правовую позицию обосновывает разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными  в пунктах 7, 8 постановления от 17.11.2011 № 73. Указывает на то, что ответчик не производил арендные платежи за земельный участок. Ссылается на постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2011  по делу      № А09-2849/2011 и по делу  № А09-8363/2011. Полагает, что общество обязано вносить арендные платежи до 15.07.2013 (до регистрации права).

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и ОАО «Брянский гормолзавод» (арендатор) был подписан договор аренды недвижимого имущества от 01.03.2010 № 30, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Брянск, ул. 2-я Почепская, д. 35-а. Общая площадь сдаваемых в аренду нежилых помещений составляет 4735,9 кв. м.

Согласно п. 10. 1 договора он вступает в силу с 01.03.2010 и действует до 31.12.2014.

В соответствии с условиями договора арендуемые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.03.2010.

Между Управлением имущественных отношений Брянской области (продавец) и ОАО «Брянский гормолзавод» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 10.12.2012 № 12 имущества, находящегося в собственности Брянской области, на основании которого ответчик приобрел в собственность недвижимое имущество, предоставленное ему в рамках договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2010              № 30.

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости от арендодателя (продавца) арендатору (покупателю) осуществлена 15.07.2013.

Полагая, что до государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости ответчик был обязан вносить арендные платежи за пользование нежилыми помещениями, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Так как к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, она считается в силу пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации переданной ему с этого момента. Таким образом, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы, что следует из пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не может требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.

В рассматриваемой ситуации общество владело предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента, что следует из пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований – временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя как законного владельца и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Договор купли-продажи от 10.12.2012 № 12 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 01.03.2010 № 30, прекратились.

С даты заключения договора купли-продажи нежилых помещений общество стало их законным владельцем согласно пункту 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Таким образом, у общества прекратились обязательства по внесению арендных платежей с 10.12.2012.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец не вправе требовать от ответчика внесения арендных платежей в период после заключения договора купли-продажи, в связи с этим исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области правомерно оставлены без удовлетворения.

Является несостоятельной и отклоняется апелляционным судом ссылка заявителя жалобы на пункты  7, 8 постановления от 17.11.2011 № 73 в совокупности с доводом о том, что ответчик не производил арендные платежи за земельный участок, а также отклонятся ссылка апеллянта на постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2011  по делу № А09-2849/2011 и по делу № А09-8363/2011.

Заявитель в жалобе указывает на то, что ответчик не производил арендные платежи за земельный участок. Однако между истцом и ответчиком договор аренды земельного участка не заключался. В арбитражном суде рассматривались исковые требования о взыскании арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2010               № 30/253-2010,  а не по договору аренды земельного участка.

В постановлениях Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2011 по делу № А09-2849/2011 и по делу № А09-8363/2011 предметом рассмотрения являлось взыскание арендных платежей по договорам аренды земли, а не по договорам аренды нежилого помещения. Следовательно, ссылка на данные постановления является  неправомерной и отклоняется апелляционным судом.

По запросу суда, ответчик в апелляционную инстанцию представил платежные поручения, подтверждающие внесение обществом арендных платежей по договору аренды, согласно которому сумма арендной платы рассчитана в зависимости от  площади арендуемого помещения. Арендная плата составляла 276 447 руб. 50 коп. в месяц. После частичного выкупа арендуемого помещения (12/100 доли, свидетельство о праве от 28.03.2012) ответчик по согласованию с истцом стал вносить арендные платежи в сумме 231 886 руб. 50 коп. в месяц согласно арендуемой площади помещения.

Также ответчик представил платежные поручения от 19.12.2012  №  354, 355, 356, 359, подтверждающие уплату денежных средств в полном объеме по договору купли-продажи арендуемых помещений.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что у общества  отсутствует задолженность по арендным платежам.  Иное  означало бы для ответчика  обязанность внесения арендных платежей после уплаты выкупной цены арендуемых помещений.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 11.09.2014 по делу № А09-7329/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

        Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                О.Г. Тучкова

Судьи                                                                                                              Ю.А. Волкова

                                                                                                                          Е.В. Рыжова