Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по делу n А68-8130/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

20 февраля 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

Дело № А68-8130/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2015

Постановление изготовлено в полном объеме  20.02.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Стахановой В.Н., судей Еремичевой Н.В. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко О.А., при участии заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» (г. Тула,                              ОГРН 1067107013885, ИНН 7107093547) – Зеленского Д.В. (доверенность от 24.06.2014     № 12), от заинтересованного лица – администрации города Тулы (г. Тула,                                ОГРН 1037101133552, ИНН 7107030032) – Осиповой Е.Г. (доверенность от 01.11.2013            № 87), от третьего лица – комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (г. Тула, ОГРН 103710129504, ИНН 7102005410) –              Осиповой Е.Г. (доверенность от 10.12.2013 № 71), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью»  на решение Арбитражного суда Тульской области от 16.12.2014 по делу № А68-8130/2014 (судья Андреева Е.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» (далее – ООО «Управление недвижимостью», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконным бездействия комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее – комитет) в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, обязав заключить договор купли-продажи с ООО «Управление недвижимостью» нежилых помещений склада, лит. А, общая площадь 210,5 кв. метров, расположенных по адресу:                 г. Тула, ул. Сойфера, д. 4.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 05.11.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация города Тулы (далее – администрация).

В ходе рассмотрения заявитель уточнил заявленные требования, просил изменить процессуальное положение комитета, определив его как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, признать незаконным бездействие администрации в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, обязав заключить договор купли-продажи с ООО «Управление недвижимостью» нежилых помещений склада, лит. А, общей  площадью  210,5 кв. метров, расположенных по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д. 4.

Уточнение принято судом к рассмотрению в соответствие со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что спорные нежилые помещения не могут быть объектом купли-продажи, поскольку ввиду технического состояния не подлежат эксплуатации.

ООО «Управление недвижимостью» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей позиции заявитель, ссылаясь на положения информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009       № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», утверждает, что судом первой инстанции не дана оценка действиям комитета, имеющим цель воспрепятствовать реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого имущества.

По мнению общества, вывод суда первой инстанции о том, что арендуемое здание находится в недопустимом состоянии и по своему техническому состоянию не подлежит эксплуатации, требует 100 % разборки, в связи с чем нежилые помещения склада не могут быть объектом купли-продажи, является ошибочным, поскольку судом не учтен тот факт, что состояние здания не изменилось с момента передачи в аренду, что подтверждается экспертным заключением в рамках дела № А68-2973/2014, которое имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация, опровергая доводы заявителя, считает, что решение суда первой инстанции необходимо оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании  апелляционной инстанции поддержали свои позиции по делу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области (арендодатель) и ООО «Управление недвижимостью и капиталом» (арендатор) заключен договор от 15.03.2006 № 71/04-01-017/0-06 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д. 4, – нежилые помещения склада  общей площадью 210,5 кв. метров, лит. А. Срок аренды – до 01 мая 2026 года.

Дополнительным соглашением от 02.02.2007 произведена замена арендатора по договору аренды ООО «Управление недвижимостью и капиталом» на нового арендатора ООО «Управление недвижимостью».

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области и комитет заключили договор мены от 15.03.2012, в соответствии с которым произошла мена, в частности, спорного помещения, и муниципальное образование города Тула зарегистрировало право собственности муниципального образования город Тула на него, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2012.

На основании дополнительного соглашения от 30.07.2012 арендодателем по договору является комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы.

ООО «Управление недвижимостью» 26.11.2012 обратилось в администрацию Тульской области с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда.

Комитет письмом от 10.12.2012 № 13939-к сообщил ООО «Управление недвижимостью» о процессе рассмотрения предоставления обществу преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

ООО «Управление недвижимостью» 12.07.2013 обратилось в комитет с просьбой сообщить о стадии рассмотрения заявления общества о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Комитет письмом от 16.08.2013 № 8912к сообщил ему о подготовке проекта постановления «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д. 4,  в порядке реализации преимущественного права» и передаче его в администрацию на рассмотрение.

ООО «Управление недвижимостью» 07.04.2014 направило повторное заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д. 4.

Администрация 25.04.2014 сообщила заявителю о том, что на рассмотрении в Арбитражном суде Тульской области находится исковое заявление комитета о расторжении договора аренды от 15.03.2006 № 71/04-01-017/0-06 и возврате недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д. 4, лит. А, общей площадью 210,5 кв. метров по акту приема-передачи, в связи с чем вопрос о возможности предоставления преимущественного права выкупа вышеуказанного имущества будет рассмотрен после вынесения решения Арбитражным судом Тульской области по данному исковому заявлению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения                                ООО «Управление недвижимостью» в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) государственного органа является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 3 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2014 по делу № А68-2973/2014 исковые требования комитета удовлетворены, расторгнут договор аренды от 15.06.2006 № 71/04-01-017/0-06 о передаче в аренду недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д. 4, лит. А, общей площадью 210,5 кв. метров. Суд обязал ООО «Управление недвижимостью» в          5-ти дневный срок с момента вступления решения в законную силу передать недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д. 4, лит. А, общей площадью 210,5 кв. метров, по акту комитету.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 решение Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2014 по делу № А68-2973/2014 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 03.12.2014 решение Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 по делу № А68-2973/2014 оставлены без изменения.

Из названного выше решения установлено, что арендатор не выполнял установленные договором аренды обязательства (ухудшение состояния имущества, невыполнение капитального ремонта), тем самым существенно нарушал условия договора.

Так,  в пунктах 1.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8 договора от 15.03.2006                                № 71/04-01-017/0-06 указано, что  арендуемое имущество должно использоваться под офис. Арендатор обязан следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, обеспечить их сохранность. Арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности, требования государственных надзорных организаций, а также отраслевых правил и норм, действующих в сфере деятельности арендатора и в отношении арендуемого им объекта. Арендатор обязан незамедлительно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) имуществу ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения объекта. Арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества.

Вместе с тем, из технического заключения от 20.08.2013 по теме «Оценка технического состояния строительных конструкций муниципального здания, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, 4, литер А», выполненного                           ОАО «Тулаоргтехстрой», следует,