Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2015 по делу n А54-6611/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

19 января 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А54-6611/2013

Резолютивная часть постановления объявлена   16.01.2015

Постановление изготовлено в полном объеме    19.01.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю.,  в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.10.2014 по делу № А54-6611/2013 (судья Картошкина Е.А.), установил следующее.

Общество  с  ограниченной  ответственностью  «ЭКОТВОРОГ» (г. Рязань,                   ОГРН 1026200959762, ИНН6228045578) (далее – общество) обратилось  в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации г. Рязани (далее – администрация) об  урегулировании  разногласий при заключении договора (т. 1, л. д. 4).

Исковые требования мотивированы несогласием  общества с ценой выкупа, указанной в представленном администрацией проекте договора купли-продажи,   направленном ответчиком во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон                        № 159-ФЗ).

До рассмотрения спора по существу  истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, изложив спорные условия в следующей редакции:

– пункт 2.1: «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере  рыночной  стоимости  имущества,  определенной  в  соответствии  с заключением  эксперта №  121/14ДОП  от  10.09.2014  по  делу А54-6611/2013  и  составляет  2 841 848  (два миллиона  восемьсот  сорок  одна  тысяча восемьсот сорок восемь) рублей 80 копеек (НДС не облагается)»;

–  пункт  2.3:  «Оплата основного  долга  осуществляется покупателем  равными долями по 78 940 (семьдесят восемь тысяч девятьсот сорок) рублей 24 копейки (последний  платеж   – 78 940  (семьдесят  восемь  тысяч девятьсот  сорок)  рублей 40 копеек) ежемесячно  (в дальнейшем  – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего  дате  заключения  настоящего  договора,  начиная  по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора»;

– пункт 5.2 исключить (т. 5, л. д. 1). Судом уточнение принято.

Решением суда от  22.10.2014 (т. 5, л. д. 7) исковые требования удовлетворены. Суд посчитал недостоверным отчет о рыночной стоимости имущества от 26.08.2013                                 № 08-13/50р, на основании которого администрацией определена цена выкупаемого объекта. В связи с этим разногласия сторон по цене разрешены судом исходя из установленной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости помещения.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что экспертное заключение, принятое судом, не соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ, Федеральным стандартам оценки (далее – ФСО), а потому не может быть признано доказательством. Ссылается на то, что экспертом в заключении не проведен анализ постановления правительства Рязанской области от 25.02.2005 № 37 «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области» (далее – постановление    № 37) на соответствие его текущим рыночным условиям; в основу расчета скидок на торг в сравнительном подходе эксперт неправомерно использует исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки в 2010 году; неверно выбраны объекты-аналоги; не проведен анализ достаточности и достоверности используемой информации.

В отзыве общество просит решение оставить без  изменения,  жалобу – без удовлетворения.  Возражая против довода заявителя о  необоснованном применении экспертом постановления № 37, отмечает, что  администрацией не представлено доказательств  того, что содержащиеся в нем сведения не соответствуют  текущим рыночным  условиям,  примененные экспертом  корректировки являются неактуальными.  Обращает внимание на то, что в ходе рассмотрения иных дел по урегулированию выкупной стоимости, администрацией не оспаривалось применение экспертами постановления № 37. Отмечает, что вопреки аргументу заявителя об отсутствии  в экспертном исследовании анализа наиболее лучшего и эффективного использования оцениваемого помещения, такой анализ приведен на странице 15 заключения. Считает, что оспаривая выбор экспертом объектов-аналогов, ответчик  нарушает принцип  независимости эксперта и его право  выбора методов оценки.  

 Лица, участвующие в деле,  извещенные надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции  представителей не направили, в связи с чем судебное разбирательство проводилось в  их отсутствие  в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, общество является арендатором муниципального имущества – нежилого помещения  Н3, лит. А (поз. 1-5 на поэтажном плане первого этажа от 25.02.2009), части нежилого помещения Н5 (общей площадью 132  кв. метров),  лит. А  (поз.  1-7  на  поэтажном  плане  первого  этажа  от  25.02.2009, поз.  1  на  поэтажном  плане  второго  этажа  от  25.02.2009) по  адресу:  г. Рязань,  ул.  Мюнстерская,  д. 8 (договор аренды  недвижимого  имущества от 01.11.2002 № 1971/1202) (с дополнительными  соглашениями от 09.02.2007, от 27.07.2009, от 20.11.2009, от 20.12.2012)   (т. 1, л. д. 11–22). 

В порядке, предусмотренном положениями Закона № 159-ФЗ, общество 18.07.2013 (т. 2, л. д. 4) обратилось в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Решением Рязанской городской думы от 13.09.2013  № 320-I установлены условия приватизации нежилого помещения путем  его выкупа обществом в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 2, л. д. 108). 

Во исполнение  решения администрация   направила в адрес общества письмо от  23.09.2013 № 01-75/2586  (т. 1, л. д. 29), предложив заключить  договор                         купли-продажи по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 26.08.2013 № 08-13/50р, выполненного ИП Шевченко М.А., и составляющей 5 512 932 рублей.

Не  согласившись  с  предложенной  выкупной  стоимостью, общество направило в администрацию протокол разногласий, в котором предложило  установить  ее в размере    2 843 713 рублей (т. 1, л. д. 38),   сославшись на рыночный отчет  от  28.08.2013                            № 09-13/01 (т. 1, л. д. 72).

Письмом от  22.11.2013 № 01-68/9542   (т. 1, л. д. 30) администрация отклонила протокол разногласий. 

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения общества в арбитражный  суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 28.08.2013  № 09-13/01.

  Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и  обществом  разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно  выполненному  ИП Шевченко М.А. по заказу администрации отчету об оценке от 26.08.2013 № 08-13/50р, рыночная стоимость недвижимого  имущества  по  состоянию  на 30.07.2013 составила  5 512 932 рублей (т. 2, л. д. 5).

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки общество  представило отчет от  28.08.2013  № 09-13/01 (т. 1, л. д. 72), согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 2 843 713 рублей (т. 1, л. д. 75).

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, были назначены  экспертиза и дополнительная экспертиза, проведение которых поручено эксперту ООО «РОНЭКС» Сивцову О.В. (т. 2, л. д. 153,  т. 4, л. д. 36).

Выкупная цена  определена судом на дату подачи заявки на выкуп – 18.07.2013  (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12)  по результатам  дополнительной судебной  экспертизы.

Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения по  состоянию  на 18.07.2013 составила  без учета НДС – 2 841 848 рублей                  80 копеек (т. 4, л. д. 32–129).  

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд, с учетом результатов проведенных экспертиз, пришел к выводу о том, что отчет от 26.08.2013                      № 08-13/50р не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Признание отчета от 26.08.2013 № 08-13/50р недостоверным послужило основанием для удовлетворения требования об обязании администрации заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества по цене, которая определена в заключении дополнительной судебной экспертизы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011                                    № 2419/11).

Возражения, на которые заявитель ссылается, оспаривая дополнительную  судебную экспертизу, не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования,  а являются несогласием с выводами экспертизы. Ответчик надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорил с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний, которыми суд не обладает.

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001  № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»  (далее - Закон № 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или