Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2014 по делу n А54-6831/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

13 ноября 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А54-6831/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11.11.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  13.11.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца – индивидуального предпринимателя Агальцовой Нины Ивановны (г. Рязань, ОГРНИП 304622933700410), ответчика – администрации города Рязани                      (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) и третьих лиц: Рязанской городской Думы (г. Рязань), управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань), индивидуального предпринимателя                              Шевченко Марины Анатольевны (г. Рязань), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.08.2014 по делу                       № А54-6831/2013 (судья Митяева Л.И.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Агальцова Нина Ивановна (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации города Рязани (далее – администрация) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, просила суд считать договор заключенным на следующих условиях:

– пункт 2.1. «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 12.11.2013 № 5590, выполненным индивидуальным предпринимателем Акимовым В.В., оценщик Тимаков Михаил Николаевич, и составляет 826 тыс. (восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей (НДС не облагается)».

– абзац 1  пункта 2.3. «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 29 944 (двадцать девять тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 44 копейки ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж) (последний платеж –                                             29 944 (двадцать девять тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 60 копеек), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская Дума, управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.

Определением суда от 11.02.2014 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

Определением суда от 15.04.2014 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 05.06.2014 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «РОНЭКС» эксперту Сивцову Олегу Викторовичу.

Определением суда от 16.07.2014 производство по делу возобновлено с 14.08.2014.            

С учетом результатов экспертизы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требовании и просил урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем Агальцовой Ниной Ивановной и администрацией города Рязани, возникшие при заключении договора и считать договор заключенным на следующих условиях:

– пункт 2.1. «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 884 362 рубля 49 копеек (НДС не облагается)»;

– пункт 2.3. «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по                    24 565 рублей 63 копейки ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж) (последний платеж – 24 565 рублей 44 копейки), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.08.2014 исковые требования удовлетворены.

           Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта ООО «Ронэкс» Сивцова О.В. от 08.07.2014 № 184/14, поскольку экспертом применены ненадлежащие методы оценки.

           В отзыве на апелляционную жалобу, не соглашаясь с изложенными в ней доводами, истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

           Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

           Как усматривается из материалов дела, предприниматель по договору аренды недвижимого имущества от 20.03.2008 № 0601208, заключенному с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, арендует часть нежилого помещения Н4, лит. А (поз. 2, 4, 8 на поэтажном плане первого этажа от 08.09.2005) и нежилое помещение Н5 лит. А (поз. 1 на поэтажном плане первого этажа от 08.09.2005) общей площадью 60,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Рязань, Соборная ул., д. 34, для размещения ювелирного магазина.

           Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования – город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права сер. 62 МГ № 337782 от 12.01.2006.

           Решением Рязанской городской Думы от 10.10.2013 № 47-II утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения – выкуп индивидуальным предпринимателем Агальцовой Ниной Ивановной в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

           Письмом от 21.10.2013 № 01-75/2843 управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи, по условиям которого индивидуальный предприниматель Агальцова Нина Ивановна приобретает в собственность нежилое помещение Н5, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 18,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Соборная ул., д. 34, реестровый номер 91057, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 05.09.2013 № 09-13/04р, выполненным индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольеной, и составляющей 1 426 855 рублей (не облагается НДС).

           Предприниматель, не согласившись с редакцией пункта 2.1 и абзаца 1 пункта 2.3 договора в части рыночной стоимости имущества, направил в адрес администрации  протокол разногласий к договору, предложив следующую редакцию пункта 2.1 и абзаца 1 пункта 2.3:

– пункт 2.1. «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 12.11.2013 № 5590, выполненным индивидуальным предпринимателем Акимовым В.В., оценщик Тимаков Михаил Николаевич, и составляет 826 тыс. (восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей (НДС не облагается)».

– абзац 1 пункта 2.3. «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 29 944 (двадцать девять тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 44 копейки ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж) (последний платеж –                                              29 944 (двадцать девять тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 60 копеек), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

           Письмом от 11.12.2013 № 01-68/10413 администрация отклонила протокол разногласий, предложив предпринимателю заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений и повторно направила проект договора.

           Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 884 362 рубля 49 копеек.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –                      ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ                              «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон                                 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона № 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее – уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, предприниматель является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Управление направило в адрес истца письмо от 21.10.2013 № 01-75/2843, которым предложила заключить договор купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

При этом цена продажи имущества определялась на основании отчета с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05.09.2013 № 09-13/04р, выполненного ИП Шевченко М.А., и составила 1 426 855 рублей.

            Истцом, в свою очередь, в материалы дела представлен отчет от 12.11.2013                      № 5590, выполненный ИП Акимовым В.В. (оценщик Тимаков М.Н.), в соответствии с которым рыночная стоимость спорного помещения составляет 826 тыс. рублей.

Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – письмо Президиума № 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма Президиума № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что сторонами было представлено два отчета