Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2014 по делу n  А68-2973/14. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

11 августа 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

 Дело №  А68-2973/14

Резолютивная часть постановления объявлена  04.08.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  11.08.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Рыжовой Е.В., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца – Бушина А.В. (доверенность от 10.01.2014 № 3), от ответчика – Зеленского Д.В. (доверенность от 24.06.2014 № 12), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» на решение Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2014 по делу № А68-2973/14 (судья Глазкова Е.Н.),  установил следующее.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы                  (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды от 15.06.2006 № 71/04-01-017/0-06 о передаче в аренду недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д. 4, лит. А, общей площадью 210,5 кв. м и освобождении помещения.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Указывает, что суд первой инстанции должен был  признать недействительным договор аренды как не соответствующий статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации» ввиду невозможности использования здания в качестве объекта аренды с учетом его физического состояния.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области (арендодатель) и ООО «Управление недвижимостью и капиталом» (арендатор)  заключен договор от 15.03.2006 № 71/04-01-017/0-06 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д.4, - нежилые помещения склада общей площадью 210,5 кв. м, лит. А. Срок аренды – до 01 мая 2026 года.

Дополнительным     соглашением     от     02.02.2007     произведена     замена     арендатора  по договору   аренды  ООО   «Управление   недвижимостью   и   капиталом»   на   нового арендатора ООО «Управление недвижимостью».

Территориальное управление Росимущества и Комитет по имущественным и земельным отношениям Тульской области администрации г. Тулы заключили договор мены от 15.03.2012, в соответствии с которым произошла мена, в том числе, спорного помещения, и муниципальное образование г. Тула зарегистрировало право собственности муниципального образования город Тула на него, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2012.

На основании  дополнительного соглашения от 30.07.2012 арендодателем по договору является комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы.

Как установлено в пунктах 1.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8 договора, арендуемое имущество  должно использоваться под офис. Арендатор обязан следить за нормальным функционированием и техническим состоянием    инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, обеспечить их сохранность. Арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности, требования государственных надзорных организаций, а также отраслевых правил и норм, действующих в сфере деятельности арендатора и в отношении арендуемого им объекта. Арендатор обязан незамедлительно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) имуществу ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения объекта.  Арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества (пункт 2.2.8.).

Согласно техническому заключению по теме «Оценка технического состояния строительных конструкций муниципального здания, расположенного по адресу: г. Тула,                ул. Сойфера, 4, литер А», выполненному ОАО «Тулаоргтехстрой», арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и с существенным нарушением условий договора. Согласно указанному заключению бутовые ленточные фундаменты находятся в недопустимом состоянии, наружные кирпичные стены частично разрушены, находятся в недопустимом состоянии, восстановлению не подлежат, оставшееся    деревянное    покрытие  частично  разрушено, находится в аварийном состоянии, восстановлению не подлежит.

Истец 16.01.2014 направил ответчику претензию, в которой в соответствии со статьями 309, 452, 619 ГК РФ, подпунктами «б» и «в» пункта 6.3 договора предупредил о необходимости устранения в тридцатидневный срок со дня получения претензии указанных в ней нарушений договора, в том числе по проведению капитального ремонта арендуемого имущества и использованию его под офис. Также истец предложил расторгнуть договор, если ответчиком в тридцатидневный срок со дня получения претензии не будут устранены указанные нарушения договора.

Претензия получена ответчиком  22.01.2014, что подтверждается уведомлением  о вручении.

Поскольку в указанный в претензии срок нарушения договора не устранены, ответ на претензию не получен,   истец обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что обязательства сторон вытекают из договора аренды.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт получения помещения в аренду подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. п. 1, 6 ст. 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В п. 6.3 договора стороны установили, что договор может быть досрочно расторгнут при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором имущества, инженерного оборудования           и прилегающей территории, либо невыполнении обязанностей, предусмотренных п.п. 2.2.8, 2.2.9, 2.2.14 договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом невыполнение арендатором обязательства по производству капитального ремонта арендуемого помещения установлено материалами дела и является существенным нарушением условий договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его                             отсутствии – в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, уведомление о досрочном расторжении договора аренды получено ответчиком 22.01.2014.

Принимая во внимание вышеизложенное, с учетом того, что основания для расторжения договора (ухудшение состояния имущества, невыполнение капитального ремонта) подтверждены материалами дела, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды от 15.06.2006 № 71/04-01-017/0-06.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды недвижимого муниципального имущества расторгнут судом, исковое требование об освобождении помещения подлежит удовлетворению как обоснованное.

Суд первой инстанции правомерно обязал арендатора в пятидневный срок с момента вступления  решения  в  законную силу передать Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тула недвижимое имущество, расположенное по  адресу:                г.  Тула,  ул.  Сойфера,  д.4,  лит.  А,  общей  площадью  210,5  кв. м,  по  акту приема-передачи.

Довод апелляционной жалобы о  невозможности использования здания с учетом его физического состояния в качестве объекта аренды, что должно было послужить основанием для суда первой инстанции признать недействительным договор аренды как не соответствующий статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется апелляционным судом, как не основанный  на законе и не соответствующий обстоятельствам дела.

Арбитражно-процессуальным кодексом Российской Федерации не установлена обязанность суда признавать договор недействительным, если такое требование не заявлялось лицом, участвующим в деле.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации») сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По мнению апеллянта, договор аренды здания не соответствует статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что здание еще при заключении договора аренды утратило свое назначение ввиду разрушения, от здания остался фундамент, перекрытия полностью утрачены, три стены также утрачены, а стены частично остались.

Однако данный довод не находит подтверждения в материалах дела, опровергается отчетом от 18.03.2006 №0-13-2006 об определении величины рыночной стоимости годовой арендной платы, выполненным ООО «ФЕДБЕЛ»; актом приема-передачи имущества (приложение 2 к договору аренды).

Отчет № 0-13-2006 не содержит вывода о невозможности использования здания. В пункте 5 отчета указано состояние здания: фундамент, стены и перегородки, перекрытия находятся в ветхом состоянии, однако не в аварийном или недопустимом состоянии. Согласно пункту 4.3 указанного отчета объект оценки обладает выгодным расположением с точки зрения возможности коммерческого использования.

В разделе 8 отчета № 0-13-2006 указано, что техническое состояние рассматриваемого   помещения,   предназначенного   для   сдачи   в   аренду, соответствует коду  «С»  - удовлетворительное.  Согласно таблице 2  код технического состояния «С» характеризуется следующим образом: удовлетворительное состояние. Требуется капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов; диапазон коэффициентов технического износа, 40-60 %. Код  технического  состояния  объекта  оценки  «С»  указан также  в таблице 3 отчета № 0-13-2006.

Акт приема передачи имущества (приложение 2 к договору аренды) не содержит сведений о недостатках здания.

Таким образом, в момент заключения договора аренды здание являлось объектом недвижимости, который было возможно использовать по назначению в соответствии с условиями договора аренды, в частности, при исполнении обязанности по проведению капитального ремонта.

Следовательно, основания для признания договора аренды здания недействительной сделкой отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочной оценке фактических материалов дела и толковании действующего законодательства, регулирующего спорные вопросы, не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2014 по делу № А68-2973/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                  О.Г. Тучкова

Судьи                                                                                                                 Е.В. Рыжова

                                                                                                                            Е.Н. Тимашкова