Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу n А62-11/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

17 июня 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                           Дело № А62-11/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10.06.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 17.06.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем Толпыгиной Н.Г., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сантол» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 08.04.2014 по делу № А62-11/2014                     (судья Еремеева В. И.), установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области  (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сантол» (далее – ответчик, общество) о взыскании арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.04.2012 по 31.05.2013 в сумме 744 892 рублей 73 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.06.2012 по 18.05.2013 в размере 368 243 рублей 04 копеек.

Решением суда от 08.04.2014 исковые требования удовлетворены частично.                   С ответчика в пользу истца взысканы задолженность по договору аренды земельного участка от 20.06.2008 за период с 01.04.2012 по 31.05.2013 в сумме 343 268 рублей                  52 копеек и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.06.2012 по 18.05.2013 в размере 169 697 рублей 22 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

  В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих требований ответчик ссылался на то, что земельный участок не мог быть использован арендатором вследствие его передачи арендодателем с нарушением положений части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду наличия объективных препятствий: нахождение на земельном участке площадки мусорных контейнеров, исключающей использование земельного участка по назначению для строительство детской площадки. Считает, что договор аренды не подлежал продлению на неопределенный срок по истечении срока его действия, поскольку пунктом 6.4 договора установлен запрет на его продление.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Истец и ответчик, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей сторон.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 20.06.2008 между главным земельным управлением Смоленской области и ООО «Сантол» был заключен договор аренды                   № 472/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:002 07 07:74, площадью                   1 279 кв. м, расположенного по адресу: город Смоленск, улица 2-ая Краснинская, д. 7/1, для строительства пристройки детского игрового комплекса с открытой игровой площадкой в связи с реконструкцией здания ответчика, указанный земельный участок передан арендатору сроком на три года (л. д. 9-11).

В пункте 3.7 договора стороны установили, что арендная плата по окончании срока действия договора или при досрочном его расторжении исчисляется за целый месяц, в котором произошло прекращение действия договора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 11.11.2008.

В соответствии с областным законом от 08.02.2007 № 1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске» распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.

Согласно Положению о департаменте, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 20.02.2009 № 86, департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области является уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в сфере управления и распоряжения государственной собственностью Смоленской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске.

Уведомлением от 08.02.2013 № 01645/09 департамент сообщил обществу о прекращении аренды указанного земельного участка по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления (л. д. 17-18).

На основании приказа от 03.06.2013 № 855 «О прекращении аренды земельных участков» (л. д. 23) 18.05.2013 действие договора аренды земельного участка было прекращено.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Смоленской области с иском о взыскании суммы долга и пени.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Учитывая доказанность материалами дела неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, суд первой инстанции правомерно признал требование истца о взыскании задолженности по арендной плате обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

Вместе с тем суд первой инстанции установил, что истец необоснованно произвел расчет арендной платы с применением ставки 3,255 % от кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске.

Из буквального содержания названного постановления следует, что указанная ставка применяется при фактическом использовании земельного участка для деятельности, являющейся источником получения доходов. При этом потенциальная возможность использования земельного участка в дальнейшем для указанной деятельности основанием для применения указанной ставки до завершения строительства на указанном участке не является.

Судом области установлено, что нормативный срок строительства на земельном участке объекта капитального строительства истек, в связи с чем с 01.07.2011 ставка в размере 0,3 % для начисления арендной платы применению не подлежала.

            Согласно правовой позиции, изложенной в постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15837/11 от 17.04.2012, применение иных, более высоких ставок, фактически означает санкции за несвоевременное строительство, в целях которого предоставляется земельный участок.

            Поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, предоставленный ответчику, в рассматриваемый период использовался обществом в коммерческой деятельности либо являлся источником получения какого-либо дохода, истцом представлено не было, основания для применения повышенной ставки арендной платы в размере 3,255 %, у истца отсутствовали.

            Таким образом суд области правомерно произвел расчет задолженности исходя из ставки арендной платы в размере 1,5 % от удельного показателя кадастровой стоимости, предназначенной для расчета платы в отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов.

Что касается взыскания пени, то в этой части суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3 % за каждый день просрочки.

Таким образом, допущенная обществом просрочка в исполнении принятых обязательств по внесению арендных платежей является основанием для взыскания с него договорной неустойки.

Поскольку размер и период просрочки исполнения обязательства установлен судом области правильно, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск в указанной части, взыскав с ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.06.2012 по 18.05.2013 пени в размере 169 697 рублей 22 копейки.

Проверив правильность произведенного судом расчета суммы основного долга и пени, суд апелляционной инстанции находит его арифметически верным.

Ответчик суммы долга и пени не опроверг, контррасчета не представил.

В обоснование своих доводов о наличии у ответчика возможности отказаться от внесения арендной платы за земельный участок за период с 01.04.2012 по 31.05.2013 и необходимости применения положений статьи 612, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, последний ссылался на то обстоятельство, что земельный участок не мог быть использован арендатором в целях, установленных договором (строительство детского игрового комплекса с открытой игровой площадкой), так как на переданном земельном участке администрацией Ленинского района г. Смоленска была размещена контейнерная площадка для сбора твердых бытовых отходов.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанной позицией ответчика.

В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, а также права арендатора.

В частности, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из пункта 4 статьи 614 ГК РФ следует, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось обществом, в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы или досрочном расторжении договора аренды в порядке положений статьи 612 ГК РФ.

Кроме того, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки имущества, переданного в аренду, если указанные недостатки были известны арендатору в момент заключения договора.

Предоставленный ответчику в аренду земельный участок, был принят обществом по акту приема-передачи без замечаний, при этом нахождение на земельном участке контейнерной площадки на момент передачи земельного участка могло быть установлено визуально.

Данные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2012 по делу №А62-4891/2012 и определением Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.12.2013                        № ВАС-17702/2013, имеющими в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Ссылка ответчика на письмо от 07.03.2010 исх. № 16 о наличии препятствий в пользовании обществом земельным участком отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Действительно, в материалах дела имеется письмо от 07.03.2010 исх. № 16, в котором ответчик указывает, что контейнерная площадка для сбора твердых бытовых отходов размещена не департаментом (арендодателем), а администрацией Ленинского района г. Смоленска.

Данный факт также установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.07.2010 по делу А62-2627/2010 (л. д. 64-67).

Суд первой инстанции правильно указал, что данное обстоятельство не связано с нарушением департаментом как арендодателем условий договора аренда, а также справедливо отметил следующее.

Необоснованное нахождение на земельном участке контейнерной площадки дает арендатору право в силу положений пунктов 2, 3 части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации самостоятельно осуществлять