Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по делу n А62-1910/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

06 июня 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А62-1910/2013

Резолютивная часть постановления объявлена   03.06.2014

Постановление изготовлено в полном объеме    06.06.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Фриева А.Л. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., при участии от истца – индивидуального  предпринимателя  Петина  Ростислава  Анатольевича (ОГРНИП 304673105800150) – Ефимова А.С.(доверенность от 29.04.2014), от ответчика – администрации  города  Смоленска  (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070) – Базеевой Н.Л. (доверенность от 31.12.2013), в отсутствие  третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания»,  рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.03.2014 по делу № А62-1910/2013 (судья Яковлев Д.Е.), установил следующее.

Индивидуальный  предприниматель  Петин  Ростислав  Анатольевич  (далее  – предприниматель)  обратился  в  Арбитражный  суд Смоленской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к  администрации  города  Смоленска  (далее  –  администрация)  об  урегулировании  разногласий  при  заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества, а именно   изложении  пунктов   3.1 о стоимости имущества:

– в отношении нежилого  помещения  общей  площадью  173,3  кв. метров  (№ 24-29, 41-43 на поэтажном плане) по адресу:  г. Смоленск, ул. Румянцева, д. 19 –  в размере 3 004 406 рублей без НДС;

– в отношении  нежилого помещения общей площадью 77,4 кв. метров (№  1, 2 на поэтажном плане)  по  адресу:  г.  Смоленск,  ул. Докучаева,  д.  6 –  в размере 1 163 294 рублей (т. 4, л. д. 21).

Исковые требования мотивированы несогласием общества с ценой выкупа, указанной в представленных администрацией проектах договоров купли-продажи, направленных во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон                  № 159-ФЗ).

Определением суда от 29.05.2013 (т. 1, л. д. 1), принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  общество с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания».

Решением суда от  17.03.2014 (т. 4, л. д. 36)   исковые требования удовлетворены. Суд посчитал недостоверными отчеты о рыночной стоимости имущества, составленные ООО «Независимая оценочная компания», на основании которых администрацией определена цена выкупаемых объектов. В связи с этим разногласия сторон по цене разрешены судом, исходя из установленной по результатам  дополнительной судебной экспертизы рыночной стоимости помещений, с которой согласился предприниматель.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель считает, что предприниматель утратил преимущественное право на выкуп помещений, поскольку  не подписал в срок, установленный Законом № 159-ФЗ, проекты договоров купли-продажи с разногласиями. Заявляет о пропуске  срока на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий.

В отзыве истец просит решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Обращает внимание на то, что результаты судебной экспертизы рыночной стоимости объектов недвижимости   не оспорены. Ссылаясь на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что пропуск тридцатидневного срока на передачу разногласий на рассмотрение суда не является пресекательным.

В судебном заседании, проводимом с использованием видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Смоленской области, представители сторон  поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.  

Третье лицо,  извещенное надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в судебное заседание представителей не направило.

С учетом мнений представителей истца и ответчика  судебное разбирательство проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель является   арендатором   нежилого  помещения  общей  площадью  173,3  кв. метров (№ 24–29, 41–43 на поэтажном плане) по адресу: г. Смоленск, ул. Румянцева, д. 19 и  нежилого помещения общей площадью 77,4 кв. метров (№  1, 2 на  поэтажном  плане)   по  адресу: г. Смоленск,  ул.  Докучаева,  д.  6  (договоры аренды   от  30.12.2011 № 1638/12 и от 10.01.2013 № 1234/13) (т. 1, л. д. 13, 19).

В порядке, предусмотренном положениями Закона № 159-ФЗ, предприниматель  30.08.2012 обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Администрацией в адрес  предпринимателя 22.11.2012 направлены проекты  договоров  купли-продажи  по рыночной цене, определенной на основании отчетов ООО «Независимая оценочная компания» от 31.10.2012 №  1053/Х/12-4 и № 1053/Х/12-5, выполненных по состоянию на 02.10.2013 (т. 1, л. д. 92, 101). Выкупная стоимость  помещений составила  5 651 694 рублей и  2 138 135 рублей соответственно.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, предприниматель  направил в администрацию протоколы разногласий, предложив установить стоимость отчуждаемого имущества на основании альтернативного отчета об оценке, выполненного                            ООО «ГосСтандартОценка» (т. 1, л. д. 101, т. 2, л. д. 22).

Согласно этому отчету рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 21.12.2012 определена в 3 727 000 рублей и  1 715 000 рублей соответственно   (т. 1, л. д. 101).

Письмом от 29.12.2012 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на ранее предложенных условиях (т. 1, л. д. 50).

На повторно направленное предпринимателем предложение от 19.02.2013  урегулировать  разногласия (т. 3, л. д. 94) администрация ответила отказом (т. 3, л. д. 93). 

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорных помещений послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции  назначил проведение  судебных экспертиз по вопросу определения   его рыночной стоимости.

Согласно  экспертному заключению общества  с  ограниченной  ответственностью  «Центр  оценок  и экспертиз» рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 02.10.2012 без учета НДС, составляет 3 082 786 рублей и 1 211 585 рублей соответственно (т. 1, л. д. 10).

При этом суд обоснованно,  с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12,  указал, что  рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться независимым  оценщиком на  дату получения  уполномоченным органом от субъекта  малого или среднего  предпринимательства надлежащего заявления  о реализации  им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного  права на  приобретение  арендуемого имущества.  Поскольку  экспертом  рыночная стоимость была определена не на дату подачи заявки на выкуп (30.08.2012), суд правомерно назначил дополнительную оценочную экспертизу (т. 3, л. д. 106).

По результатам дополнительной экспертизы рыночная стоимость выкупаемых  нежилых  помещений по состоянию на 30.08.2013, без учета НДС, составила                                  3 004 406 рублей и 1 163 294 рублей (т. 2, л. д. 120).

Так как предприниматель не   оспаривал результаты  дополнительной судебной экспертизы, которой была определена  рыночная стоимость  спорного имущества, согласился с его выкупной  стоимостью, администрацией экспертное заключение не оспорено, суд первой инстанции  правомерно удовлетворил  заявленные требования. 

Возражения  администрации относительно несогласия с принятым решениям сводятся к указанию на утрату предпринимателем права на выкуп в связи с непередачей возникших разногласий на разрешение суда в срок, установленный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не принимая указанные возражения, суд первой инстанции обоснованно исходил из  того, что пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлен срок для передачи разногласий на разрешение суда  для стороны, направившей протокол разногласий. Указанной нормой установлены сроки совершения  соответствующих действий для стороны, которая является обязанной заключить договор.  В данном случае такой стороной является администрация.

Ссылка заявителя на  разъяснения, содержащиеся в пункте 1 информационного письма Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с  заключением,  изменением и расторжением  договоров», неприменима к настоящему спору, поскольку  в нем разъяснены  правовые последствия  при направлении оферты стороны, для которой    заключение договора является обязательным.

В настоящем случае спор рассматривается по правилам пункта 2 статьи 445    Гражданского кодекса Российской Федерации – когда  оферта направлена  обязанной стороной. Срок для передачи в суд  разногласий, представленных стороной не обязанной к заключению договора, законом не установлен.

Заявление  предпринимателя о выкупе  является не офертой, а документом,  свидетельствующим о  намерении воспользоваться  преимущественным правом  приобретения арендуемых объектов.

Ссылка заявителя на утрату истцом права на выкуп в связи с тем, что им не  были подписаны проекты договоров, направленные администрацией повторно, не принимается судом, поскольку повторное ненаправление  предпринимателем протокола разногласий не аннулирует первоначально направленные разногласия, которые и были переданы на разрешение суда.

В рассматриваемом случае первоначальный  протокол  разногласий  был  направлен истцом  в  установленные  сроки,  ответчиком  данный  факт  не  оспаривается. Истец в дальнейшем не отказывался от реализации преимущественного права выкупа  арендованного