Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 по делу n А68-947/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

29 апреля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А68-947/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  23.04.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 29.04.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Тимашковой Е.Н., судей Рыжовой Е.В. (произведена замена распоряжением от 26.03.2014) и Тучковой О.Г. (произведена замена распоряжением от 23.04.2014), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давыдовой Л.С., при участии от истца – администрации муниципального образования Алексинский район – Головиной И.Н. (доверенность от 22.04.2014 № 27), Ворогущиной  О.Е. (доверенность от 09.01.2014 № 2), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строительное монтажное управление № 7» – Аксенова О.В. (по доверенности от 23.10.2013), от иных лиц – эксперта Сазонова А.П. (паспорт), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительное монтажное управление № 7» на решение Арбитражного суда Тульской области от 01.11.2013 по делу № А68-947/2013 (судья Литвинов А.В), установил следующее.

Администрация муниципального образования Алексинский район (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное монтажное управление № 7» (далее – ответчик, общество) о признании объекта незавершенного строительства площадью застройки 640,4 кв. м, степень готовности 5 %, инв. № 70:404:002:020068610, лит. А, адрес объекта: Тульской области, Алексинский район, г. Алексин, мкр. «Соцгород», ул. Мира, самовольной постройкой, а также об обязании ответчика осуществить снос самовольной постройки в течение 30 календарных дней.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 01.11.2013 исковые требования удовлетворены.

           Не согласившись с решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

           Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 производство по апелляционной жалобе ООО «Строительное монтажное управление № 7» было приостановлено в связи с проведением экспертизы.

           Определением от 06.03.2014 производство по делу возобновлено.

           Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления главы города Алексин и Алексинского района от 28.08.2003 № 1440 между администрацией и                             ООО «СУ-3» был заключен договор от 01.09.2003 № 1039-зм аренды земельного участка с кадастровым номером 71:24:030204:0013, общей площадью 1760 кв. м.

Земельный участок расположен на землях категории земли поселений, по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Мира.

В пункте 1.1 договора стороны согласовали, что арендатор обязуется использовать его строго в соответствии с пунктом 1.3 договора. Описание участка является окончательным и не может самостоятельно расширяться арендатором.

Согласно пунктам 1.3, 3.1 договора участок предоставлен сроком на 3 (три) года для строительства жилого многоэтажного дома. Стороны согласовали, что описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием».

В соответствии с пунктом 5.1.1 арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных арендатору.

ООО «СУ-3» по договору об уступке прав 27.09.2004 переступило права и обязанности по договору аренды от 01.09.2003 № 1039-зм ООО «АлексинСтройинвест».

ООО «АлексинСтройинвест», в свою очередь, 02.02.2006 по договору об уступке прав переступило права и обязанности по договору аренды от 01.09.2003 № 1039-зм                            ООО «Инвестиционная Строительная Компания «Коцепт».

Администрация 02.06.2006 выдала разрешение № 19-06 на производство подготовительных работ: вынос инженерных сетей, ограждение земельного участка, прокладка внутриплощадочных сетей, планировка территории и внутриплощадочной дороги многоэтажного жилого дома по улице Мира в микрорайоне «Соцгород» в                               г. Алексине (жилой дом односекционный, 15 этажный, площадь застройки 476 кв. м, фундаменты – ж/б монолитная плита, стены кирпичные, перекрытия – ж/б плиты). Срок действия разрешения на строительство указан до 01.01.2007.

ООО «Инвестиционная Строительная Компания «Коцепт» 22.12.2009 по договору об уступке прав переступило права и обязанности по договору аренды от 01.09.2003                                 № 1039-зм ООО «Строительное Монтажное Управление № 7», что подтверждается уведомлением управления Росреестра по Тульской области от 20.01.2010.

Постановлением администрации Алексинского района от 10.09.2010 № 1842 договор аренды по заявлению общества был продлен до 03.09.2011.

В связи с этим 18.10.2010 соглашение от 13.08.2010 о внесении изменений в договор аренды земли от 01.09.2010 № 1039-зм зарегистрировано в управлении Росреестра по Тульской области, о чем свидетельствует уведомление от 18.10.2010 № 02/035/2010-432.

На основании распоряжения от 25.11.2010 № 638-р администрацией 17.01.2011 проведена проверка соблюдения условий договоров аренды земельных участков, предоставленных для многоэтажного жилищного строительства, в том числе по договору от 01.09.2003 № 1039-зм.

В результате обследования выявлено, что фактически занимаемая и огороженная с 2003 года забором площадь составляет 3300 кв. м, соответственно 1540 кв. м используется самовольно, а также то, что выполненные строительно-монтажные работы по устройству монолитной фундаментной плиты, частично выступающей за пределы предоставленного земельного участка в аренду. Работы по возведению многоэтажного жилого дома не производятся. Результаты обследования отражены в акте от 17.01.2011.

Администрация 21.01.2011 обратилась в Алексинскую межрайонную прокуратуру по факту обследования участка, предоставленного в аренду обществом, для принятия мер прокурорского реагирования.

Уведомлением от 24.01.2011 № 199 администрация сообщила, что в связи с неиспользованием земельного участка по назначению на основании пунктов 5.1.2 и 7.5 договора аренды от 01.09.10 № 1039-зм по истечении срока действия договор продлен не будет.

По факту самовольного занятия земельного участка Алексинской межрайонной прокуратурой была проведена проверка.

Проверкой, проведенной Алексинской межрайонной прокуратурой совместно с государственным инспектором по использованию и охране земель в Алексинском районе Алексинского отдела управления Росреестра по Тульской области и руководителем отдела по административно-техническому надзору администрации 28.02.2011, установлено, что земельный участок огорожен железным забором, свободный доступ отсутствует. На участке выполнены строительно-монтажные работы по устройству монолитной фундаментной плиты. Площадь занимаемого земельного участка превышает площадь участка на                            1540 кв. м, предоставленного по договору аренды от 01.09.2003 № 1039-зм.

Постановлением от 01.03.2011 Алексинской межрайонной прокуратурой возбуждено дело об административном правонарушении.

Управлением Росреестра по Тульской области по результатам проверки соблюдения земельного законодательства от 28.02.2011, проведенной Алексинский межрайонной прокуратурой, также проведена проверка, которой установлено, что ответчик самовольно занял и использует земельный участок площадью 1540 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Мира, примыкающий к земельному участку с кадастровым номером 71:24:030204:0013 с северной стороны, предоставленный обществу на праве аренды, без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Постановлениями о назначении административного наказания от 28.03.2011                     ООО «СМУ № 7» и его генеральный директор были признаны виновными в совершении административного правонарушения, выразившегося в использовании земельного участка площадью 1540 кв. м без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Также 28.03.2011 обществу и генеральному директору выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства. Ответчику предписано устранить допущенные нарушения путем оформления в установленном законом порядке правоустанавливающих документов на земельный участок площадью 1540 кв. м, расположенный по адресу: г. Алексин, ул. Мира, примыкающий к земельному участку с кадастровым номером 71:24:030204:0013 с северной стороны, предоставленный обществу на праве аренды, либо освободив вышеназванный земельный участок площадью 1540 кв. м  с приведением его в первоначальное состояние путем демонтажа существующего забора и незаконно установленных бытовых помещений.

Кроме того, 28.04.2011 на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом изготовлен технический паспорт, в котором указана застроенная площадь фундамента, равная 640,4 кв. м, которая превышает площадь, указанную в разрешении на строительство от 17.11.2006 № 98-06 на 164,4 кв. м.

Помимо этого в паспорте указано, что в площадь фактического землепользования 3180 кв. м входит самовольно занятая земля площадью 1420 кв. м.

По заказу ответчика 04.05.2011 изготовлен кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства (степень готовности объекта – 5 %) общей площадью застройки 640, 4 кв. м.

Обществом 02.12.2011 было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на незавершенный объект площадью 640,4 кв. м.

Ссылаясь на то, что государственная регистрация права собственности ответчика на спорный объект проведена с нарушением действующего законодательства, поскольку  объект является самовольной постройкой, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что зарегистрированный в государственном реестре прав спорный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, которая подлежит сносу на основании                 статьи 222 ГК РФ.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено, что по смыслу статьи 222 ГК РФ в ее взаимосвязи со статьей 4 АПК РФ самовольная постройка в настоящем случае подлежит сносу по иску заинтересованного лица в тех пределах, в которых она нарушает права этого лица (или других лиц). С учетом приведенных норм суд апелляционной инстанции находит несправедливым снос всей конструкции, при возможности приведения ее в состояние, отвечающее требованиям строительной документации.

Ввиду того, что проведенная судом первой инстанции экспертиза (т. 4, л. 79 –86) не дала ответы на все поставленные вопросы, в частности, на вопрос 4 (возможно ли изменение размера и конфигурации построенной железобетонной плиты без демонтажа всей плиты),  апелляционный судом назначена повторная экспертиза в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проведенной судебной экспертизой (т. 5, л. 84) установлено, что возможен демонтаж части железобетонной монолитной фундаментной плиты, выступающей за границы предоставленного для строительства земельного участка, который не повлечет повреждений оставшейся части плиты и не вызовет угрозы жизни и здоровью граждан (варианты демонтажа приведены в приложении № 1).

Аналогичные выводы содержит заключение о техническом состоянии железобетонной монолитной фундаментной плиты (т. 4, л. 107).

Заключение судебной экспертизы не содержит противоречий в выводах, а также неясностей или неполноты, не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для проведения повторной или дополнительной экспертизы.

Поскольку возможен демонтаж части железобетонной монолитной фундаментной плиты, выступающей за границы предоставленного для строительства земельного участка, то оснований для ее полного сноса нет.

Вместе с тем изложенное не лишает истца возможности обратиться с соответствующим иском о сносе части железобетонной монолитной фундаментной плиты, выступающей за границы предоставленного для строительства земельного участка, для приведения ее в состояние, отвечающее требованиям строительной документации.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод администрации со ссылкой на письмо Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации»,                 ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Тульский филиал Алексинское отделение от 17.04.2014 № 01-13-290, о том, что указанная в техническом паспорте на незавершенный строительством объект застроенная площадь объекта 640,4 кв. м является площадью застройки, поскольку в силу пункта 2.10 инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37) строения и сооружения должны быть измерены по своему периметру по цоколю для вычисления площади застройки и выше цоколя, по телу стен, для исчисления их площади. Согласно определению «площадь застройки», данному в СНиП 31-01-2003 (2) «Здания жилые многоквартирные», площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки. Из заключения эксперта от 28.02.2014 следует, что поскольку цоколь является надземной  частью здания, а объект исследования не имеет наземной (надземной) части, то предмет спора – фундаментная плита – не может иметь характеристику «площадь застройки». При этом СНиП 2.07.01-89* (5) и                                        СП 42.13330.2011