Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу n А54-2808/2008. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1

www:20aas.arbitr.ru

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                          Дело №А54-2808/2008 С14

04 декабря 2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  04 декабря 2008 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                                         Тимашковой Е.Н.,

судей                                                                         Еремичевой Н.В., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Тимашковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Тереховой       Е.В. (№20АП-4118/2008) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.10.2008 (судья Бугаева Н.В.)

по иску Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани, к ИП Тереховой Е.В.

о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение,

при участии:

от заявителя:  не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом,

от ответчика:  Редькина С.Ю.– представитель (доверенность от 15.11.2006 б/н), Матлак Е.В. – представитель (доверенность от 10.10.2006 б/н),

УСТАНОВИЛ:

         Управление муниципальным имуществом администрации г.Рязани (далее – Управление, истец) обратилось с иском к ИП Тереховой Елене Владимировне(далее – ИП Терехова Е.В., предприниматель) о расторжении договора №2031104 от 13.09.2004 аренды нежилого помещения общей площадью 131,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 112, и обязании  освободить названное нежилое помещение.

        Решением Арбитражного суда Рязанской области от 06.10.2008 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с судебным актом, предприниматель подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права.

Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснения представителей ответчика, с учетом доводов апелляционной жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела и представленные в апелляционную инстанцию доказательства, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов  дела, между УМИ администрации г. Рязани (арендодатель) и ИП Тереховой Еленой Владимировной (арендатор) заключен договор аренды от 13.09.2004 нежилого помещения Н5 лит.А площадью 131,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 112, для использования под магазин промышленных товаров (л.д.9). Срок договора по 12.09.2009.

В соответствии п.3.2.2 договора арендатор обязался использовать объект исключительно по прямому назначению в соответствии с условиями договора.

Согласно п.3.2.16 договора арендатор обязался не сдавать объект, как в целом, так и частично в субаренду, а также в иное пользование третьим лицам без письменного разрешения арендодателя, не допускать совершения каких - либо иных сделок в отношении объекта без письменного разрешения арендодателя.

В акте обследования использования помещения от 04.10.2007 (л.д.14) отмечено наличие на арендуемых площадях сторонней организации - ООО «Строй Синтез» (для размещения магазина строительных материалов).

30.10.2007 при обследовании нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Есенина, д.112, в арендуемом помещении вновь зафиксировано нахождение ООО «Строй Синтез», установление при входе в помещение вывески ООО «Строй Синтез»; наличие кассовых аппаратов и торговых ценников данного предприятия (л.д.14 (оборотная сторона).

Вывеска с наименованием арендатора при входе в помещение и в нем самом отсутствует.

Помещение электрощитовой переоборудовано под кабинет, арендуемое помещение по назначению ИП Тереховой Е.В. не используется.

Обследование использования помещения производилось комиссией УМИ администрации г. Рязани. Обследование 30.10.2007 проводилось в присутствии главного бухгалтера ООО «Строй Синтез» Маревичевой В.А. и менеджера  Рыжова Д.В.

Пунктом 6.2.1 договора аренды от 13.09.2004 №2031104 предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор пользуется объектом с существенными нарушениями условий договора или назначения объекта, указанного в п. 1.1. договора.

28.11.2007 Управление обратилось к ИП Тереховой Е.В. А54-2808/2008 с претензией №86, в которой указало на использование объекта не по назначению, незаконной передаче его в пользование сторонней организации – ООО «Строй Синтез» без согласия арендодателя. В претензии арендодатель предложил ИП Тереховой Е.В. расторгнуть договор аренды, освободить помещение, привести его в первоначальный вид, и передать по акту приема - передачи Управлению. (л.д.15)

На претензию ИП Терехова Е.В. не ответила.

05.06.2008 УМИ администрации г. Рязани вновь проведено обследование арендуемого помещения, составлен акт (л.д.16).

Нарушения, отраженные в предыдущих актах обследования помещения, ИП Тереховой Е.В. не устранены.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, УМИ администрации г. Рязани обратилось в суд с настоящим иском о расторжении с ИП Тереховой Е.В. договора аренды №2031104 от 13.09.2004., поскольку предприниматель нарушает условия п.3.2.16 договора, использует помещение не по назначению.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя исковое заявление, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора аренды, что в соответствии с п.п.6.1., 6.2., 6.2.1 договора, п.1 ст.619 ГК РФ является достаточным основанием для его расторжения.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии п.3.2.2 договора аренды от 13.09.2004 №2031104 арендатор обязался использовать объект исключительно по прямому назначению в соответствии с условиями договора.

Согласно п.3.2.16 договора арендатор обязался не сдавать объект как в целом, так и частично в субаренду, а также в иное пользование третьим лицам без письменного разрешения арендодателя, не допускать совершения каких - либо иных сделок в отношении объекта без письменного разрешения арендодателя.

Как усматривается из материалов дела, основанием для расторжения договора аренды послужили следующие нарушения, выявленные в ходе проверки и зафиксированные в актах обследования от 04.10.2007, 30.10.2007 и 05.06.2008:

-  наличие на арендуемых площадях сторонней организации – ООО «Строй Синтез», для размещения магазина строительных материалов;

- отсутствие при входе в помещение и в нем самом вывески с наименованием арендатора;

- помещение электрощитовой переоборудовано под кабинет,

- арендуемое помещение по назначению ИП Тереховой Е.В. не используется.

Между тем, приходя к выводу о том, что арендованные помещения используются предпринимателем Тереховой Е.В. не по назначению, суд первой инстанции не исследовал вопрос о том, являлись ли указанные нарушения условий договора существенными.

По мнению суда апелляционной инстанции, выяснение данного обстоятельства является необходимым в связи с тем, что не любое нарушение условий договора может повлечь за собой возможность в дальнейшем его расторжения. 

В силу п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Целью заключения договора аренды со стороны Управления являлось получение арендной платы от предпринимателя.

Истцом не представлено в материалы дела доказательств, подтверждающих невнесение арендатором арендной платы и платежей, установленных договором.   Назначение арендуемого имущества (под магазин промышленных товаров) не нарушено, поскольку субарендатором помещение используется под магазин строительных материалов. Каких-либо доказательств причинения Управлению ущерба действиями предпринимателя в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах следует признать, что судом первой инстанции не установлено, а истцом не доказано существенных нарушений договора аренды, позволивших бы суду удовлетворить исковое заявление  УМИ администрации г.Рязани.

Также необходимо отметить, что, как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Как установлено апелляционной инстанцией, претензия УМИ г.Рязани №86 от 28.11.2007 (л.д.15) не содержала предложений со стороны арендодателя о необходимости устранения выявленных проверкой нарушений в разумный срок. Претензия содержала требование в срок до  31.12.2007 привести помещение в первоначальный вид, расторгнуть договор аренды и освободить помещение, передав его по акту приема-передачи арендодателю.

При этом к апелляционной жалобе ИП Тереховой Е.В. приложен акт от 10.09.2008 обследования нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Есенина, д. 112, а также распоряжение Управления муниципальным имуществом администрации г.Рязани от 15.06.2008 №01-017/0226а  «О передаче в субаренду части помещений, арендуемых индивидуальным предпринимателем Тереховой Е.В.», договор субаренды нежилого помещения №1 от 15.06.2008, распоряжение Управления муниципальным имуществом администрации г.Рязани от 29.06.2006 №01-017/0242 «О передаче в субаренду части помещений, арендуемых индивидуальным предпринимателем Тереховой Е.В.», договор субаренды нежилого помещения от 03.05.2006, заявления предпринимателя в адрес УМИ администрации г.Рязани о возможности сдачи в субаренду части арендуемых помещений.

Согласно ст.268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В обоснование невозможности представления указанных документов в суд первой инстанции предпринимателем представлена справка о том, что она в период с 25.07.2008 по 30.09.2008 находилась на отдыхе в пансионате с лечением.

Учитывая сказанное, апелляционная инстанция признает причины невозможности представления уважительными, в связи с чем считает возможным принять к рассмотрению вышеуказанные доказательства.

Из представленного договора субаренды помещения от 03.05.2006 усматривается, что договор субаренды был согласован УМИ администрации г.Рязани и заключен  на период с  03.05.2006 по 31.12.2006.

В силу п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя, в частности, сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Заявлениями, полученными истцом 19.10.2007 и 16.05.2008, предприниматель Терехова Е.В.  просила разрешение на сдачу в субаренду части арендуемых помещений, т.е. предпринимала попытки устранить нарушения, отраженные в актах обследования. Причем 15.06.2008 УМИ администрации г.Рязани своим распоряжением №01-017/0226а разрешил предпринимателю Тереховой Е.В. передать в субаренду ООО «Строй-Синтез» часть нежилых помещений, после чего был согласован договор субаренды от 16.05.2008.

Согласно акту обследования от 10.09.2008 в результате очередной проверки комиссия УМИ установила, что нарушения, отраженные в предыдущих актах проверок, полностью устранены, а именно: при входе на объект установлена вывеска с наименованием арендатора, нежилое помещение используется под магазин промышленных товаров, договор субаренды между арендатором и субарендатором заключен по согласованию с УМИ, электрощитовая приведена в первоначальный вид, не используется.

Указанное обстоятельство истцом в нарушение ст.65 АПК РФ не опровергнуто.

Исходя из изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что все нарушения договора аренды, явившиеся предпосылкой для обращения УМИ администрации г.Рязани в арбитражный суд, были устранены ответчиком на момент вынесения решения судом первой инстанции (резолютивная часть   объявлена 30.09.2008), в связи с чем оснований для расторжения договора аренды не имелось.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция считает, что обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

           В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 110, п.2 ст. 269, п.4 ч.1 ст.270, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

ПОСТАНОВИЛ:

 решение суда первой инстанции от 06.10.2008 по делу №А54-2808/2008 С14 отменить.

         В удовлетворении исковых требований Управления муниципальным имуществом администрации г.Рязани о расторжении договора №2031104 от 13.09.2004 аренды нежилого помещения общей площадью 131,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 112, и обязании ИП Тереховой Е.В. освободить названное нежилое помещение отказать.

Взыскать с Управления муниципальным имуществом администрации г.Рязани (390000, г.Рязань, ул.Ленина, д.35) в пользу индивидуального предпринимателя Тереховой Елены Владимировны (17.06.1974 г.р., место рождения: Тамбовская область, г.Мичуринск, проживающей по адресу: 390046, г.Рязань, ул.Есенина, д.110, кв.41)  государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий                                                              Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                               Н.В. Еремичева 

                                                                                                            О.Г.Тучкова