Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2014 по делу n А54-4055/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

27 марта 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

     Дело № А54-4055/2013  

Резолютивная часть постановления объявлена 26.03.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  27.03.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу обществу с ограниченной ответственностью «К энд Компани» (город Рязань, ОГРН 1116234001278, ИНН 6234088298) (регистрационный номер 20АП-897/2014) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.12.2013 по делу № А54-4055/2013 (судья Котлова Л.И.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Баталов Геннадий Геннадьевич (город Рязань, ОГРНИП 307622907800011, ИНН 622900542224) обратился с иском к ООО «К энд Компани» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 268 464 рублей, неустойки в сумме 150 000 рублей (том 1, л. д. 3).

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 268 464 рублей и неустойку в сумме 50 000 рублей (том 1, л. д. 139).

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                АПК РФ) (том 1, л. д. 140 – 141).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 18.12.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме: с ООО «К энд Компани» в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 268 464 рублей и неустойка в сумме 50 000 рублей, а также в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 9 369 рублей 28 копеек (том 1, л. д. 144 – 151).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «К энд Компани» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 18.12.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт, уменьшив размер задолженности по арендной плате на сумму фактически понесенных ответчиком при аренде расходов и упущенной выгоды (том 2, л. д. 2 – 4).

Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, указал на то, что ответчик не имел возможности установить при заключении договора аренды с истцом, что в арендуемом помещении в холодное время года будет держаться низкая температура воздуха, так как договор аренды был заключен сторонами в летний период.

Заявитель жалобы отметил, что из-за недостатков арендованного имущества ответчик понес убытки.

 Заявитель апелляционной жалобы пояснил, что по собственной инициативе расторгнуть договор аренды и покинуть помещение не мог, поскольку оказывать медицинские услуги ответчик может только на основании полученного патента, который выдается строго на конкретный адрес местонахождения.

Заявитель указал, что ответчиком в арендуемом у истца помещении было произведено улучшений на сумму 29 630 рублей 04 копеек, понесены расходы на приобретение и установку сантехнического оборудования.

В заседании суда апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом  о времени и месте его проведения, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 18.12.2013 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268                   АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между ИП Баталовым Г.Г. (арендодатель) и ООО «К энд Компани» (арендатор) был заключен договор аренды от 21.07.2011 (том 1, л. д. 5 – 11), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение Н 288, общей площадью 103 кв. м, на первом этаже многоквартирного дома по адресу: город Рязань, улица Интернациональная, дом 18, к. 1.

По акту приема-передачи от 21.07.2011 арендуемый объект был передан ответчику (том 1, л. д. 13).

Из пунктов 2, 3 указанного акта следует, что арендатор осмотрел арендуемый объект и подтверждает, что он находится в надлежащем состоянии, отвечающем его требованиям и условиям договора аренды. Стороны претензий друг к другу не имеют.

Согласно пункту 3.1.1 договора ежемесячная плата оплачивается авансовым платежом до 5 числа месяца, подлежащего оплате, в следующем размере: первые 6 месяцев аренды, начиная с 01.08.2011, арендная плата составляет 350 рублей за 1 кв. м арендуемого объекта, НДС не предусмотрен; седьмой и последующие месяцы аренды арендная плата составляет 400 рублей за 1 кв. м арендуемого объекта, НДС не предусмотрен. В силу пункта 2.4.7 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме производить расчеты по арендным и иным платежам, предусмотренным условиями договора.

В соответствии с пунктом 5.3 договора арендодатель вправе отказаться от договора, уведомив арендатора за 15 дней, с выселением арендатора в этот срок, по следующим основаниям, которые стороны считают существенным нарушением условий договора: уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи арендуемого объекта в аренду; нарушение арендатором условия о целевом использовании арендуемого объекта, установленного договором; просрочка арендатором оплаты арендной платы и (или) иных обязательных платежей, связанных с использованием арендуемого объекта, на 10 и более календарных дней; систематическая (два и более раза за срок аренды) недоплата арендатором арендной платы и (или) иных обязательных платежей, связанных с использованием арендуемого объекта; допущенное умышленно или по неосторожности существенное и/или неоднократное ухудшение состояния, в том числе инженерного оборудования, арендуемого объекта, мест общего пользования дома; сдача арендуемого объекта (части) в субаренду, иная передача (распоряжение) арендуемым объектом, прав и обязанностей арендатора по договору без предварительного письменного согласования арендодателя, а равно несообщение арендодателю о прекращении субаренды в течение 3-х дней с момента прекращения договора субаренды; уклонение арендатора от заключения соглашения о предоставлении адреса (места нахождения) юридического лица, несогласованное с арендодателем использование арендуемого объекта в качестве места нахождения арендатора как юридического лица (адреса арендуемого объекта в качестве адреса арендатора как юридического лица) без указанного соглашения, расторжение указанного соглашения в связи с виновными действиями арендатора.

При наступлении одного (или нескольких) из этих обстоятельств арендодатель письменно уведомляет виновного арендатора о своем отказе с предоставлением возможности исправить нарушение в течение 15 дней с даты отправки такого уведомления. В случае, если нарушение не будет своевременно устранено, договор считается прекратившим свое действие по истечении указанного 15-дневного срока и арендатор немедленно освобождает арендуемый объект, возвращает его арендодателю и совершает за свой счет все действия, необходимые для государственной регистрации прекращения аренды.

Пунктом 5.5 договора установлено, что арендатор возвращает арендодателю арендуемый объект, освобожденный в связи с окончанием срока или досрочным прекращением действия договора, по акту приема-передачи в день прекращения действия договора. Освобождение арендуемого объекта арендатором до истечения срока аренды (досрочного прекращения срока аренды) не является основанием для прекращения (или изменения) арендных и иных платежей по договору.

Согласно пункту 6.4 договора при неуплате арендатором арендных и (или) иных платежей в установленные договором сроки и размеры, начисляются пени в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, подлежащие оплате на основании письменного требования арендодателя.

В силу пункта 7.1 договора стороны устанавливают обязательный досудебный претензионный порядок урегулирования споров. Письменные претензии по договору должны быть рассмотрены сторонами в течение 14 дней с момента получения.

06.11.2012 между истцом и ответчиком подписан акт сверки расчетов за период с 01.05.2011 по 06.11.2012, согласно которому сумма задолженности ответчика перед истцом составляет 206 000 рублей (том 1, л. д. 15).

04.12.2012 ответчику было вручено уведомление об отказе истца от исполнения договора аренды от 21.07.2011 в связи с просрочкой арендатора оплаты арендной платы, а также систематической недоплатой арендной платы (том 1, л. д. 20); указано, что сумма задолженности по арендной плате составляет по акту сверки расчетов 206 000 рублей,                по состоянию на 30.11.2012 задолженность составляет 247 200 рублей, сумма пеней –               374 563 рубля 40 копеек. Также в уведомлении указано, что истец согласно пункту 5.3 договора аренды от 21.07.2011 предоставил ответчику возможность погасить задолженность по арендной плате и пени в течение 15 дней с даты получения уведомления; в случае, если ответчик не погасит имеющуюся задолженность, договор считается прекратившим свое действие по истечении указанного 15-дневного срока и ответчик обязан немедленно освободить арендуемый объект.

По акту приема-передачи от 17.12.2012 арендатор вернул, а арендодатель получил арендуемый объект. Арендодатель осмотрел арендуемый объект и подтверждает, что он находится в надлежащем состоянии, отвечающем его требованиям и условия договора аренды. Стороны претензий друг к другу не имеют (том 1, л. д. 14).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору,                 ИП Баталов Г.Г. обратился с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (том 1, л. д. 3, 139).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их в полном объеме, исходя из следующего.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 17.12.2012 ответчиком не исполнены обязательства по перечислению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 268 464 рублей. Размер задолженности в указанной сумме ответчиком не опровергнут.

Вместе с тем, ссылаясь на понесенные при аренде убытки, упущенную выгоду и произведенные улучшения арендуемого помещения, ООО «К энд Компани» просило снизить размер задолженности.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил указанные доводы ответчика, приведенные им и в апелляционной жалобе, в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, ответчик правами, предусмотренными пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, не воспользовался.

Кроме того, согласно акту приема-передачи от 21.07.2011 арендуемый объект находился в надлежащем состоянии, отвечающем требованиям ответчика и условиям договора аренды (том 1, л. д. 13).

В силу статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, произведенные лицом, право которого нарушено, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как правильно указал арбитражный суд первой инстанции, в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ ООО «К энд Компани» должно в установленном порядке доказать совокупность следующих обстоятельств: факт неправомерного поведения причинителя вреда, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, вину причинившего вред, наличие и размер ущерба.

Однако, в ходе рассмотрения дела № А54-4055/2013 ответчик не обратился в установленном порядке с самостоятельным иском и не представил достоверные и безусловные доказательства несения убытков по вине ИП Баталова Г.Г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вместе с тем, ООО «К энд Компани» с соответствующими исковыми требованиями к ИП Баталову Г.Г. в установленном законом порядке в суд не обращалось.

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия доказательств уплаты задолженности в сумме 268 464 рублей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в указанной сумме являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом