Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2014 по делу n А54-4583/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

11 марта 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А54-4583/2013

Резолютивная часть постановления объявлена   06.03.2014

Постановление изготовлено в полном объеме    11.03.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Каструбы М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., при участии от истца – управления  земельных ресурсов и имущественных  отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН  1026200872620, ИНН 6227000486)  - Морозовой Ю.В. (доверенность от 24.02.2014), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной  ответственностью  «Клен»  (г. Рязань, ОГРН 1036238004197,   ИНН 6234001699), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Рязанской области,    апелляционную жалобу управления  земельных ресурсов и имущественных отношений администрации  города  Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.12.2013 по делу  № А54-4583/2013 (судья Стрельникова И.А.), установил следующее.

Управление  земельных ресурсов и имущественных  отношений администрации города Рязани  (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной  ответственностью  «Клен»  (далее  –  общество)  о  расторжении  договора  аренды  недвижимого  имущества  от 19.03.2004                  № 0771204 и возложении на общество обязанности освободить занимаемое нежилое помещение (т. 1, л. д. 4).

Решением суда от 23.12.2013 (т. 1, л. д. 86) требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении  договора аренды.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель считает, что спор подлежит рассмотрению по существу, так как претензией от 08.08.2013 управление предложило обществу расторгнуть договор аренды и освободить нежилое помещение. В связи с этим считает, что отдельного уведомления с предложением устранить выявленные нарушения не требовалось. В подтверждение этого обращает внимание на неустранение ответчиком нарушений выявленных в ходе проверки. Отмечает, что направление  уведомления с предложением устранить допущенные нарушения не повлияло бы на последующее расторжение договора поскольку у ответчика отсутствует лицензия на торговлю алкогольной продукцией, что свидетельствует о невозможности использования помещения по целевому назначению.

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Считает ошибочным утверждение управления о соблюдении им досудебного  порядка урегулирования спора, указывая, что до предъявления требования  о расторжении договора аренда арендодатель  должен был предложить арендатору исполнить обязательство в разумный срок. Поскольку такого предложения не было направлено, письмо о расторжении договора является преждевременным. Ссылается на то, что неиспользование помещения вызвано объективными причинами. Оценивает действия управления как злоупотребление правом с целью препятствования  обществу в реализации  права выкупа объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В судебном заседании  представитель истца поддержал свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе, указав, что в связи с выкупом помещения ответчиком, просит решение в части оставления иска без рассмотрения отменить и отказать в удовлетворении требований истца полностью.

От ответчика в суд апелляционной инстанции поступила выписка из ЕГРП на 04.03.2014, из которой следует, что право собственности на спорное помещение на основании договора купли-продажи от 24.01.2014 зарегистрировано за обществом.

Ответчик,  извещенный надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции  представителей не направил.

  С учетом мнения представителя истца, судебное разбирательство проводилось в отсутствие  неявившейся стороны в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 19.03.2004 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды  недвижимого  имущества № 0771204,  согласно  которому  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владении и пользование часть нежилого помещения Н16, лит. А, общей площадью                   61,5 кв. метров,  расположенное  по  адресу:  г.  Рязань,  Первомайский  проспект, д. 40, для размещения кафе-бара (т. 1, л. д. 7).

Пунктом  3.2.2  на арендатора возложена обязанность использовать объект исключительно по прямому назначению, в соответствии с условиями настоящего договора.

Пунктом 6.2 договора установлено, что договор может быть досрочно расторгнут, в частности, в случае если арендатор лишен лицензии; не использует объект, что установлено актом соответствующей комиссии. 

По  акту  приема-передачи объект аренды передан арендатору (т. 1, л. д. 11).

25.07.2013 проведена проверка выполнения условий договора аренды,  в результате которой комиссией управления установлено, что арендуемое помещение не используется арендатором, о чем составлен акт (т. 1,  л. д. 12).

Претензией от  26.07.2013 № 01-72/2048  (т. 1, л. д. 13) управление предложило обществу в  срок  до  08.08.2013  расторгнуть  договор  аренды  и освободить нежилое помещение, передав его по акту приема-передачи.

Отказ от добровольного удовлетворения предъявленных требований послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В настоящем случае правовым обоснованием заявленных требований послужили нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по  решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование существенности нарушения  обществом условий договора управление сослалось на акт проверки от 25.07.2013, которым установлен факт неиспользования помещения, что в силу подпункта 6.2 договора является основанием для его расторжения по требованию арендодателя.

Оставляя  без рассмотрения заявленное требование, суд обосновано исходил из следующего.

Нормами статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В силу пункта 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 6.2 договора основанием его досрочного расторжения является, в частности, не использование арендатором объекта, что установлено актом комиссии.

Вместе с тем в силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Установив, что с указанным предупреждением управлением не обращалось, суд пришел к выводу о том, что требование истца о расторжение договора по основанию нарушения его условий в соответствии с положениями статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без рассмотрения

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» указано,  что по смыслу абзаца 2 части 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды по инициативе  арендодателя складывается из следующих действий:

– направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (об исполнении договора в соответствии с его условиями);

– предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

–  предъявления требования о расторжении договора в суд  в случае отказа от расторжения договора или неполучения ответа в срок, названный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

В данном случае управление, не предложив арендатору устранить выявленные нарушения, сразу же обратилось к нему с требованием о расторжении договора, тем самым лишив общество возможности ликвидировать установленные нарушения в разумный срок.

 Изложенное позволяет констатировать  факт несоблюдения управлением  досудебного порядка урегулирования спора, установленного законом.

Кроме того, в настоящее время общество является собственником спорного помещения, что подтверждается направленной в адрес апелляционной инстанции выпиской из ЕГРП на 04.03.2014.

Данное обстоятельство свидетельствует о прекращении арендных отношений сторон и   не повлечет восстановления прав управления  (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), а, следовательно, дальнейшее рассмотрение спора лишено материального и процессуального смысла.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель освобожден  от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд          

                       ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.12.2013 по делу  № А54-4583/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.В. Каструба

                         Е.Н. Тимашкова