Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2014 по делу n А62-5270/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

11 марта 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А62-5270/2013

Резолютивная часть постановления объявлена   05.03.2014

Постановление изготовлено в полном объеме    11.03.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Рыжовой Е.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жалобы департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области          (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.12.2013 по делу  № А62-5270/2013 (судья  Лукашенкова Т.В.), установил следующее.

Департамент    имущественных    и  земельных  отношений   Смоленской области  (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной  ответственностью  агентству  недвижимости  «Гарант-жилье» (г. Смоленск, ОГРН 1026701426553, ИНН 6731038586) (далее – общество) о взыскании                       7 549 360 рублей 65 копеек,  в  том числе  задолженности по  арендной плате  за пользование земельным  участком  за период  с 01.04.2012 по  31.05.2012  в  сумме                         7 263 722 рублей  04  копеек  и  пени  за  нарушение  сроков  внесения  арендной  платы  за период с 21.03.2012 по 05.07.2012 в сумме 285 638 рублей 61 копейки (т. 1, л. д. 3).

Решением суда от 17.12.2013 (т. 1, л. д. 108)  исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу департамента взыскано 5 903 872 рубля 21 копейка,  в том  числе  задолженность  по  арендной  плате  за  период  с  01.04.2012  по 17.05.2012  в  размере  5 623 526  рублей 74  копейки,  пени  за  нарушение  сроков внесения  арендной  платы  за  период  с  21.03.2012  по  17.05.2012  в  сумме 280 345 рублей 46 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.  Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендных платежей за земельный участок. При этом судом из расчета задолженности исключен период с 18.05.2012 по 31.05.201, поскольку земельный участок, за который взыскивалась арендная плата, был разделен на несколько земельных участков и в отношении этих участков которого были заключены самостоятельные договоры аренды. По условиям последних арендная плата  подлежала уплате с 18.05.201.

В апелляционной жалобе департамент просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что сведения о вновь образованных земельных участках из земельного участка с кадастровым номером  67:27:0000000:618, являвшегося предметом договора от 11.04.2011 № 1325/з были зарегистрированы  05.07.2012. В связи с этим заявитель указывает, что  исходный земельный участок как объект права существовал до этой даты, а потому, по его мнению,   за май 2012 задолженность по договору от 11.04.2011 № 1325/3 подлежит взысканию в полном объеме.

В возражениях общество просит решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Отмечает, что арендная плата за земельный участок,  образованный в результате раздела земельного участка, являвшегося предметом спорного договора, подлежит уплате с 18.05.2012.  Требование о взыскании задолженности по спорному договору с этой даты повлечет двойную оплату за один и тот же природный объект (в период с 18.05.2012 по 31.05.2012).

Стороны,  извещенные надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции  представителей не направили.

  Судебное разбирательство проводилось в их отсутствие  в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и  обществом (арендатор) был заключен договор от 25.04.2008 № 435/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (т. 1, л. д. 16), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на три года  земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0000000:0161 площадью 131 338 кв. метров, расположенный в городе Смоленске, в микрорайоне Королевка, для жилищного строительства.

Впоследствии приказом департамента от 27.10.2010 № 2185 указанный земельный участок разделен на земельный участок площадью  12 453 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0000000:545 и земельный участок площадью 118 684 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0000000:161 (т. 1, л. д. 19).

В отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:545 между  сторонами заключен договор аренды от  28.12.2010   № 1189/з (т. 1, л. д. 20).

Впоследствии на основании приказа департамента от 05.04.2011 № 824 (т. 1,                         л. д. 23) земельный участок кадастровым номером 67:27:0000000:545 разделен на земельные участки площадью 6 391 кв. метр с кадастровым номером 67:27:0013306:123; площадью 13 291 кв. метр с кадастровым номером 67:27:0013306:124; площадью 2 258 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0013306:125, площадью 3 957 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0013306:126 и площадью 92 787 кв. метров с кадастровым номером 67:27:0000000:618. Договор аренды земельного участка от 28.10.2010 № 1189/з расторгнут.

В отношении одного из вновь образованных земельных участков с кадастровым номером 67:27:0000000:618 площадью  92 787 кв. метров между департаментом (арендодатель) и  обществом (арендатор) заключен договор от 11.04.2011 № 1325/з (т. 1, л. д. 19), для жилищного строительства сроком по 11.04.2014.

Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за период с 01.05.2011 по 31.12.2011 составляет 23 607 096 рублей 63 копеек. В дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору от 11.04.2011 № 1325/3 за период с 01.04.2012 по 31.05.2012,  департамент  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно  статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендных платежей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определение размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается  в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.

Аналогичное правовое регулирование закреплено в пункте 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

На основании статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Как следует из представленных в дело доказательств, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:618 площадью 92 787 кв. метров, предоставленный ответчику по договору аренды от 11.04.2011 № 1325/з, первоначально  входил в состав  земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:0161 площадью                       131 338 кв. метров, который был  предварительно согласован для целей жилищного строительства в рамках договора аренды от 25.04.2008.

При таких обстоятельствах  суд первой инстанции сделал  обоснованный вывод о  том, что отношения по правовому режиму  использования земельного  участка возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2008 году.

Ввиду изложенного, общество, как лицо, ранее использовавшее земельный участок площадью 131 338 кв. метров, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора аренды на земельный участок большей площадью, заключило договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях – без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

При таких обстоятельствах в отношении вышеуказанного земельного участка, по истечении трехлетнего срока строительства размер арендной  платы  должен  исчисляться  в  соответствии  с  пунктом  15  статьи  3 Федерального закона  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118.

На основании изложенного,  расчет департаментом  арендной платы в повышенном размере  (5 % от кадастровой стоимости земельного участка по истечении соответствующего срока строительства) является правомерным (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012   № 15837/11). Общество не оспаривает расчет арендной платы исходя из повышенного размера в 5 % от кадастровой стоимости.

Разногласия сторон сводятся к определению периода задолженности по договору.

Соглашаясь с позицией общества о том, что он не может определяться по 31.05.2012, а должен ограничиваться 17.05.2012, суд первой инстанции обосновано исходил из следующего.

Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:618, являющийся предметом спорного договора, на основании приказа департамента от 17.05.2012 был разделен на 6 земельных участков (т. 1, л. д. 88), в отношении которых заключены самостоятельные договоры аренды от 21.05.2012 (т. 1, л. д. 43–60).

Условиями пунктов 3.2, 3.5 договоров определено, что  арендная плата уплачивается с 18.05.2012.

Таким образом, с учетом того, что новые договоры аренды заключены в отношении земельных участков, ранее составлявших единое целое с земельным участком с кадастровым номером 67:27:0000000:618, взыскание арендной платы по спорному договору за период с 18.05.2012 по 31.05.2012 повлечет двойную оплату аренды за один и тот же природный объект.

Ссылка заявителя на то, что новые договоры аренды зарегистрированы 05.07.2012, в силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влияет на согласованное сторонами обязательство уплаты арендной платы с даты, предшествующей государственной регистрации договоров.

Таким образом, арендная плата за  период  с 01.04.2012 по 17.05.2012,   рассчитанная из 5 % от кадастровой стоимости,  составит 5 623 526 рублей 74 копеек.

Расчет арендной платы  проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Ответчик данный расчет не оспаривает, из его контррасчета следует, что он с ним согласен (т. 1, л. д. 92).

  Согласно