Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014 по делу n А54-3029/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

19 февраля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                       Дело №  А54-3029/2013

Резолютивная часть постановления объявлена   12.02.2014

Постановление изготовлено в полном объеме    19.02.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Заикиной  Н.В.,  судей Еремичевой Н.В. и  Тиминской О.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батуровой И.В., в отсутствие заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Зеленый сад-Новосел» (Рязанская область, Спасский район, с. Заречье, ОГРН 1066215014535,                                        ИНН 6215018584) и заинтересованных лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728), администрации города Рязани (г. Рязань,                ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292),  рассмотрев апелляционную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.10.2013 по делу                        № А54-3029/2013, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Зеленый сад-Новосел» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее – управление) с заявлением:

– о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110001:44, расположенного по адресу: примерно в 30 м по направлению на восток от ориентира – многоквартирного дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Рязанская область, г. Рязань, ул. Тимакова (участок 1) (Октябрьский район), оформленного сообщением от 13.05.2013  № 01/117/2013-213;

– понуждении управления произвести государственную регистрацию прекращения аренды данного земельного участка и погасить регистрационную запись о его ипотеке                  (с учетом уточненных требований).

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Рязани (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 10.10.2013 заявленные требования удовлетворены.

Судебный акт мотивирован тем, что отказ управления в регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

 Не согласившись с принятым решением, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу  новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что оспариваемый отказ соответствует пункту 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –                         Закон № 214-ФЗ), поскольку заявитель не представил на государственную регистрацию документы, подтверждающие передачу всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме его участникам.

Общество и администрация  в отзывах на апелляционную жалобу просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом уведомленные о месте и времени его проведения,  не явился, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив   доводы  апелляционной  жалобы и изложенные в отзывах возражения,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.03.2008 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатором) заключен договор № С 029-08 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель в соответствии с постановлением администрации от 04.03.2008 №1291 передал, а арендатор принял в аренду сроком с 05.03.2008 по 04.03.2011 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0110001:44 общей площадью 2712 кв. м, место нахождения: г. Рязань, ул. Тимакова (участок 1) (Октябрьский район), для строительства многоэтажного жилого дома (далее – договор аренды).

Указанный договор зарегистрирован управлением 23.04.2008.

Соглашением от 17.05.2011 срок действия договора аренды продлен до 04.03.2014. Данное соглашение зарегистрировано  управлением 02.06.2011.

Обществу 28.09.2012 выдано разрешение № RU 62361000-80/2012/РВ на ввод  в эксплуатацию возведенного им на вышеуказанном земельном участке многоквартирного жилого дома № 21 «в»  по ул. Новоселов города Рязани.

17.12.2012 за гражданином Пронькиным  В.В. зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную в указанном доме.

25.03.2013  общество обратилось в управление с заявлением вх. №01/117/2013-213 о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110001:44.

Государственная регистрация по заявлению общества приостановлена  управлением в связи с отсутствием заявления на погашение регистрационной записи об ипотеке на указанный земельный участок и непредставлением передаточных или иных документов на объект долевого строительства всем участникам долевого строительства (уведомление от 11.04.2013).

Сообщением от 13.05.2013 № 01/117/2013-213 управление  уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110001:44 в связи с непредставлением обществом в срок до 11.05.2013 необходимых для регистрации документов.

Полагая, что отказ управления в государственной регистрации права является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме спорный земельный участок поступил в общую долевую собственность и администрация утратила право на распоряжение данным земельным участком,  то у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права  аренды этого участка.

Судебная коллегия согласна с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 12.1 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Из приведенных положений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства. Следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог – прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Закона № 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 той же статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»                              статья 13 Закона № 214-ФЗ дополнена подпунктом 8.1, в соответствии с которым возникший на основании этого Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 названного Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Как следует из материалов дела и не оспаривается управлением, на момент обращения общества с заявлением о регистрации прекращения права аренды земельного участка оно располагало разрешением на ввод построенного жилого дома в эксплуатацию и сведениями о регистрации за участником долевого строительства права собственности на переданный  ему застройщиком объект долевого строительства.

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ                              «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность.

В соответствии со статьями 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный с застройщиком, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса                       Российской Федерации.

Указанная правовая позиция закреплена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642 и подтверждена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2013                           № ВАС-18463/12 по делу № А56-3015/2012.

Поскольку заявитель представил