Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2014 по делу n А09-7362/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

07 февраля 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

                                              Дело № А09-7362/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 февраля 2014 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тиминской О.А., судей Еремичевой Н.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии от открытого акционерного общества «Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок» (г. Брянск, ИНН 3235002026, ОГРН 1023201286250) Кошевской Е.Н. (доверенность от 15.07.2013 № 100/256), от муниципального унитарного предприятия «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска (г. Брянск, ИНН 3234039633,     ОГРН 1023202737150) Трошина А.В.  (доверенность от 01.11.2013 № 3), от Муниципального образования город Брянск в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск) Чебыкиной Е.В. (доверенность от 09.01.2014 № 29/04-02), от Брянской городской администрации Введенской И.А. (доверенность  от 02.12.2013 № 1/06-2087и), в отсутствие представителей Управления Росреестра по Брянской области (г. Брянск),                       ООО «Городской информационный земельный центр» (г. Брянск), извещенных надлежащим образом, рассмотрев апелляционные жалобы муниципального унитарного предприятия «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска и Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 21.11.2013 по делу   № А09-7362/2013,  установил следующее.

Открытое акционерное общество «Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок» (далее   –   ОАО «Брянскснабсервис  Оптово  Продовольственный рынок», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска (далее – МУП «ЖХ», предприятие, ответчик) о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности от МО город Брянск к ОАО «Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок»  на недвижимое имущество – нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 283 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1, адрес (местонахождение) объекта: Брянская область, г. Брянск, ул. Брянского Фронта, д.20, кадастровый (или условный) номер 32-32-01/011/2012-033  (с учетом уточнения).  

Брянская городская администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании договора купли-продажи от 30.06.2013 № 31, заключенного между МУП «ЖХ» Советского района г.  Брянска  и   ОАО «Брянскснабсервис Оптово Продовольственный        рынок», недействительным в связи с тем, что цена, по которой было продано муниципальное имущество, не соответствует его действительной стоимости, значительно занижена и не могла быть использована в целях совершения сделки купли-продажи.

Решением суда от 21.11.2013 исковые требования ОАО «Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок» удовлетворены, исковые требования Брянской городской администрации оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, МУП «ЖХ» и Брянская городская администрация подали апелляционные жалобы.

Оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Судом установлено, что решением от 26.06.2013 № 1005 Брянского городского Совета народных депутатов четвертого созыва МУП «ЖХ» разрешено осуществить       возмездное отчуждение объекта муниципального недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения  - общей площадью 283 кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул. Брянского Фронта, д. 20, арендатору                              ОАО «Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок».

Стоимость арендуемого имущества определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  и на основании отчета № 012/0613/ОЦ по состоянию на 30.06.2013 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 283 кв.м, расположенного по адресу:                       г. Брянск, Советский район, ул. Брянского Фронта, д. 20, и составила 3 682 000 руб.

На основании данного решения 30.06.2013 между МУП «ЖХ» (продавец) и         ОАО «Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок» (покупатель) заключен договор № 31 купли-продажи муниципального нежилого помещения города Брянска субъектам малого и среднего предпринимательства, за 3 682 000 руб. в рассрочку на 5 лет, с оплатой 20 % от полной стоимости объекта в течение 20 дней с момента подписания договора купли-продажи.

Объект был передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 30.06.2013, обязательство по оплате 20 % от полной стоимости объекта выполнено покупателем.

Представители продавца и покупателя 18.07.2013 передали документы в Управление Росреестра по Брянской области для государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимости.

Покупатель 15.08.2013 получил уведомление № 01/002/2013-821,822 о приостановлении государственной регистрации перехода права и права на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Брянского Фронта, д. 20 на основании заявления представителя продавца от 06.08.2013 о прекращении государственной регистрации.

После получения данного уведомления покупатель направил в адрес продавца письмо от 15.08.2013, в котором указал, что не намерен подавать заявление о прекращении государственной регистрации и расторгать договор купли-продажи от 30.06.2013, по которому он добросовестно исполняет все обязательства и просит принять срочные меры для возобновления государственной регистрации.

Вместе с тем до настоящего времени ответчиком никаких мер для возобновления заявленной государственной регистрации не принято, что послужило основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Брянская городская администрация, полагая, что договор  купли-продажи от 30.06.2013 № 31 заключен по цене не соответствующей действительной рыночной стоимости, обратилась самостоятельными требованиями о признании данного договора недействительным.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность ранее арендуемого недвижимого имущества

На основании части 3 статьи 9 Закона от № 159-ФЗ при получении заявления от указанного субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке и направить в установленный срок заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                       «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной при условии составления отчета по основаниям и в порядке, предусмотренным указанным Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ                           «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Кодексом.

Исходя из указанных норм основанием для удовлетворения иска является установление нарушения прав истца и факта уклонения продавца от государственной регистрации права собственности.

Как следует из материалов дела, на основании решения от 26.06.2013 № 1005 Брянского городского Совета народных депутатов четвертого созыва 30.06.2013 между МУП «ЖХ» (продавец) и ОАО «Брянскснабсервис Оптово Продовольственный рынок» (покупатель) заключен договор № 31 купли-продажи муниципального нежилого помещения за 3 682 000 руб.

Стоимость арендуемого имущества определена и на основании отчета                             № 012/0613/ОЦ по состоянию на 30.06.2013 об оценки рыночной стоимости нежилого помещения.

Все существенные условия договора купли-продажи от 30.03.2013 № 31 согласованы сторонами при заключении. Правомерность заключения договора сторонами не оспаривалась.

Объект был передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 30.06.2013, обязательство по оплате 20 % от полной стоимости объекта выполнено покупателем (платежное поручение от 23.07.2013 № 756 на сумму 736 400 руб.).

Стороны договора 18.07.2013 передали документы в Управление Росреестра по Брянской области для государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимости.

Покупатель 15.08.2013 получил уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании заявления продавца от 06.08.2013 о прекращении государственной регистрации.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что общество исполнило обязательство по оплате, получило по акту приема-передачи спорное имущество, а предприятие уклоняется от государственной регистрации перехода права и права собственности.

Следовательно, требования общества подлежат удовлетворению.

В свою очередь, Брянская городская администрация по существу оспаривает рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору купли-продажи от 30.06.20013 № 31 и ссылается на отчет об оценке ООО Брянский городской «Центр оценки и консалтинга» № 13-196-100-096 Н, согласно которому рыночная стоимость отчуждаемого объекта составила 7 627 000 руб., и на экспертное заключение от 28.10.2013№ 1841/2013-1, в соответствии с которым стоимость объекта оценки, выполненной ООО «Городской информационно-земельный центр» в результате проведенной экспертизы отчета не подтверждается.

Апелляционная инстанция находит данную позицию ошибочной.

Из договора купли-продажи от 30.06.2013 № 31 следует, что между сторонами было достигнуто соглашение в письменной форме о цене продаваемого объекта недвижимости, порядке расчетов и порядке расчетов оплаты стоимости нежилого помещения.

Сделка совершена по цене, установленной независимым оценщиком.

Как правомерно указал суд первой инстанции, несогласие с отчетом оценщика не может являться основанием для признания сделки недействительной. Наличие в материалах дела отчетов, содержащих иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества. Указанное  обстоятельство  не  лишает собственника права требовать возмещения убытков с лиц, по вине которых было допущено занижение стоимости имущества.

Кроме того, пунктом 3 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 предусмотрена возможность признания сделки недействительной в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, если установлена обязательность величины оценки для заключения сделки.

Отчет по оценке № 012/0613/ОЦ предприятием не оспаривался.

Таким образом, основания для признания спорного договора купли-продажи недействительным отсутствуют.

Доводы апелляционных жалоб о совершении сделки под влиянием заблуждения отклоняются.

Согласно п.1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2 ст. 178 ГК РФ).

По смыслу названной нормы сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, признается сделка, в которой волеизъявление стороны не соответствует подлинной воле, то есть по такой сделке лицо получило не то, что хотело.

Существенное