Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2008 по делу n А68-2326/08-122/4. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

23 октября 2008 года

Дело № А68-2326/08-122/4

Резолютивная часть постановления объявлена  16 октября 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 октября 2008 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Полынкиной Н.А.,

судей                                  Еремичевой Н.В., Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовой Т.А.,

при участии:

от ответчика – Тихонова Н.В. – представитель по дов. б/н от 30.06.2008, паспорт 70 02 №847877,

истец не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу МУП «Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство» на решение Арбитражного суда Тульской области от 04 июля 2008 года по делу № А68-2326/08-122/4 (судья Большаков В.М.),

установил: индивидуальный предприниматель Савельева Нина Леонидовна (далее – ИП Савельева Н.Л.) обратилась в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию «Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство» (далее – МУП «КЖКХ») о взыскании денежных средств в сумме 27 330 руб. 45 коп., незаконно приобретенных предприятием вследствие неосновательного обогащения в октябре-декабре 2006 года.

Принятым по делу решением исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, МУП «КЖКХ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований. При этом заявитель указывает, что полученные им от истца денежные средства не являются неосновательным обогащением, ответчик получил их за эксплуатацию и содержание недвижимого  имущества, предоставленного истцу в аренду, при этом стоимость эксплуатационных расходов была изменена ответчиком в порядке, предусмотренном п.4.2.3. договора, путем уведомления истца заказным письмом об изменении размера расходов. По мнению заявителя, истец, оплатив счета-фактуры, содержащие стоимость расходов, рассчитанную по новой методике, согласовал изменение условий договора аренды в части цены.     

Законность и обоснованность решения от 04.07.2008 проверены в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 11.01.2006 между Комитетом по управлению имуществом города Тулы (арендодатель), ИП Савельевой Н.Л. (арендатор) и МУП «Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство» (балансодержатель) был заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества № П-2006016, по условиям которого арендодатель с участием балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тула, п. Косая Гора, ул. Пушкина, д. 3, общей площадью 284,4 кв. м, под парикмахерскую, сроком до 29.11.2006.

В соответствии с п. 5.1. договора за пользование указанным в п. 1.1 настоящего договора имуществом арендатор выплачивает арендную плату в размере, установленном Приложением № 2 к настоящему договору, а также возмещает балансодержателю расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием имущества (в соответствии с условиями договора на оказание коммунальных услуг), в размере, установленном Приложением № 3 к настоящему договору.

Согласно п. 4.2.3. договора балансодержатель обязан при изменении стоимости расходов, связанных с эксплуатаций и содержанием имущества, довести соответствующее решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием имущества.

Приложением № 3 к данному договору сторонами согласован расчет расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием недвижимого имущества, в соответствии с которым величина расходов составляет 25 813 руб. 70 коп. в год или 2 151 руб. 14 коп. в месяц.

Постановлением главы администрации города Тулы от 02.08.2006 № 1595 утверждена и введена в действие с 17.07.2006 «Методика расчетов расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества (кроме земельных участков), принадлежащего муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при предоставлении этого имущества в аренду».

Письмом от 27.09.2006 № 983 МУП «Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство» уведомило ИП Савельеву Н.Л. об изменении суммы расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества. При этом балансодержатель указал, что эксплуатационные расходы будут начисляться по новой методике расчета согласно постановлению главы администрации города Тулы № 1595 от 02.08.2006 с 01.10.2006.

С 01.10.2006 МУП «Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство» выставляло ИП Савельевой Н.Л. счета-фактуры, в которых стоимость эксплуатационных расходов была рассчитана по методике расчета, утвержденной  постановлением главы администрации города Тулы № 1595, и составляла 11 261 руб. 29 коп. в месяц.

Выставленные балансодержателем счета-фактуры за октябрь-декабрь 2006 годы были оплачены истцом в полном размере.

Ссылаясь на то, что расчет эксплуатационных расходов по методике, утвержденной постановлением главы администрации г. Тулы № 1595 от 02.08.2006 и указанный в Приложении № 3 к договору аренды № П-2006016 является незаконным, а также на то, что МУП «Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство» неправомерно выставляло  к оплате за период с октября по декабрь 2006 года эксплуатационные расходы в сумме 11 261 руб. 29 коп., истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами не были внесены изменения в договор аренды от 11.01.2006 №П-2006016 в части установления нового способа расчета расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием арендуемого недвижимого имущества, в связи с чем выставление МУП «КЖКХ» счетов-фактур за октябрь-декабрь 2006 года в сумме 27 330 руб. 45 коп. не имеет под собой правовых оснований.

Суд апелляционной инстанции считает указанный вывод Арбитражного суда Тульской области законным и обоснованным, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п.5.2. заключенного между сторонами договора аренды при изменении органами местного самоуправления базовой ставки арендной платы или методики определения арендной платы после получения уведомления от арендодателя арендатором самостоятельно производится перерасчет и уплата арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.

Согласно п.4.2.3. заключенного между сторонами договора аренды при изменении стоимости расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием имущества, балансодержатель обязан довести соответствующее решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием имущества.

Таким образом, согласно условиям договора в уведомительном порядке арендодателем может производиться только изменение ставки арендной платы или методики ее определения, а также стоимость расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием имущества.

В рассматриваемом случае спор не связан с изменением размера арендной платы или стоимости расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием муниципального имущества, переданного в аренду истцу, он возник в связи с односторонним изменением арендодателем самой методики определения стоимости эксплуатационных расходов.

Из материалов дела усматривается, что в договоре № П-2006016 от 11.01.2006 стороны согласовали величину расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием  недвижимого имущества - 2 151 руб. 14 коп. в месяц, и установили, что данная величина рассчитывается на основании методики, предусмотренной Положением «О порядке предоставления муниципального имущества г. Тулы в аренду», утвержденным решением Тульской городской Думы от 23.03.2005 № 60/1156.

Указанная методика расчета расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, содержится в приложении № 3 к типовому договору аренды, утвержденном указанным выше положением, и предусматривает следующую формулу расчета расходов, связанных с эксплуатаций и содержанием недвижимого имущества: Р=А+З+К, где А – амортизационные отчисления; З – затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией  (по смете затрат); К – расходы по коммунальным услугам.

Между тем ответчиком при определении стоимости эксплуатационных расходов, подлежащих взысканию с истца, в октябре-декабре 2006 года была применена «Методика расчетов расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества (кроме земельных участков), принадлежащего муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при предоставлении этого имущества в аренду», утвержденная постановлением главы администрации города Тулы от 02.08.2006 №1595.

В соответствии с указанной методикой расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией арендуемого недвижимого муниципального имущества, в год рассчитывается по формуле: Р=А+ЗiхНр+З2, где А – амортизационные отчисления в отношении арендуемого объекта недвижимости; Зi – затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией арендуемого недвижимого муниципального имущества; Нр – нормативный коэффициент рентабельности затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией арендуемого недвижимого   муниципального имущества; З2 – затраты на содержание придомовой (дворовой) территории, руб. в год.

При этом затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией арендуемого недвижимого муниципального имущества, рассчитываются по формуле: Зi= СхSхКэхКr, где С – норматив затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией арендуемого имущества, руб. в год на 1 кв. м площади арендуемого недвижимого муниципального имущества; S – площадь арендуемого недвижимого муниципального имущества; Кэ – коэффициент, учитывающий год ввода в эксплуатацию арендуемого объекта; Кг – коэффициент, учитывающий градостроительную ценность и местонахождение арендуемого объекта.

Затраты на содержание придомовой  (дворовой территории) рассчитываются по формуле: З2=ТхSх12, где Т – норматив затрат на содержание придомовой (дворовой) территории, руб. в мес. на 1 кв. м площади арендуемого недвижимого муниципального имущества.

Таким образом, из приведенного анализа способов расчета расходов, связанных с эксплуатаций и содержанием недвижимого имущества, следует, что постановление главы администрации г. Тулы №1595 от 02.08.2006 устанавливает совершенно иную методику осуществления расчетов эксплуатационных расходов, отличную от принятой сторонами в договоре и установленной Положением «О порядке предоставления муниципального имущества г. Тулы в аренду», утвержденным решением Тульской городской Думы от 23.03.2005 № 60/1156.

Таким образом, ответчиком при определении размера подлежащих взысканию с истца в октябре-декабре 2006 года эксплуатационных расходов была в одностороннем порядке изменена согласованная сторонами в договоре методика определения эксплуатационных расходов и принята за основу новая, установленная постановлением главы администрации г. Тулы №1595 от 02.08.2006.

Вместе с тем, как указывалось выше, согласно п.4.2.3. и 5.2. заключенного между сторонами договора аренды в одностороннем порядке арендодателем может производиться только изменение ставки арендной платы или методики ее определения, а также стоимость расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием имущества, права арендодателя на одностороннее изменение самой методики определения стоимости расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием имущества, договором не предусмотрено.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку сторонами не были внесены изменения в договор аренды от 11.01.2006 № П-2001660 в части установления новой методики расчета расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием арендуемого недвижимого имущества, расчет МУП «Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство» подлежащих взысканию с истца эксплуатационных расходов за период октябрь-декабрь 2006 года с применением новой методики расчета, не согласованной сторонами, не имеет под собой правовых оснований.

Довод МУП «Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство» о том, что им были соблюдены положения п. 4.2.3. договора аренды и арендатору направлено уведомление об изменении эксплуатационных расходов с октября 2006 года, не заслуживает внимания.

Пунктом 4.2.3. договора предусмотрено, что при изменении стоимости расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием имущества, балансодержатель обязан довести соответствующее решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием имущества.

В данном случае менялась не ставка расходов, согласованная в п. 5.1 договора и Приложением № 3, а сама методика определения величины эксплуатационных расходов, что, согласно условиям договора аренды от 11.01.2006, в одностороннем порядке не допустимо.

В договоре №П-2001660 от 11.01.2006 стороны не предусмотрели возможности одностороннего изменения его условий.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего),  обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика излишне полученную и необоснованно рассчитанную сумму в возмещение расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием арендуемого недвижимого имущества за спорный период.

Несостоятелен и довод заявителя жалобы о