Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2011 по делу n А62-5172/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

16 марта 2011 года

Дело № А62-5172/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                           Дайнеко М.М.,

судей                                                         Токаревой М.В.,

          Волковой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

                                                                   Прониной О.М.,

с участием в судебном заседании:

от истца (ИП Виноградова Н.С.):

не явился, извещен;

от ответчика (ИП Гультяева В.В.):

не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя  Виноградовой Нины Семёновны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 24 декабря 2010 года по делу № А62-5172/2010 (судья  Яковенкова В.В.), принятое по иску  индивидуального предпринимателя Виноградовой Нины Семёновны  к  индивидуальному предпринимателю Гультяевой Виктории Васильевне о взыскании задолженности по договору аренды и пени,

установил:

индивидуальный предприниматель Виноградова Нина Семёновна (далее – ИП Виноградова Н.С., истец) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гультяевой Виктории Васильевне (далее – ИП Гультяева В.В., ответчик) о взыскании 55 097 руб. 46 коп., в том числе задолженности по договору аренды №1 от 01.10.2009 в период с июня по сентябрь 2010 года в размере 20 000 руб., неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 2 530 руб.,  задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 26 725 руб. 64 коп., неустойки за просрочку внесения коммунальных платежей в размере 5 841 руб. 82 коп.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 66 015 руб. 32 коп., в том числе задолженность по договору аренды №1 от 01.10.2009 в период с июня по ноябрь 2010 года в размере 26 833 руб. 33 коп., неустойку за просрочку внесения арендной платы за период с 11.06.2010 по 11.11.2010 в размере                4 653 руб. 67 коп., задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 26 725 руб. 64 коп., неустойку за просрочку внесения коммунальных платежей за период с 15.05.2010 по 11.11.2010 в размере 7 802 руб. 68 коп.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.12.2010 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что доступ арендатора в арендуемое помещение был прекращен в связи с систематическим нарушением им своих обязательств по договору и наличием задолженности по арендной плате за несколько месяцев. Указывает на отсутствие в материалах дела бухгалтерской документации, в том числе расходных кассовых ордеров, кассовой книги, книги кассира-операциониста, отчетов кассира и иных документов, подтверждающих внесение арендатором арендной платы и коммунальных платежей. Считает, что представленные ответчиком документы не содержат обязательных реквизитов, поэтому не являются надлежащими доказательствами факта погашения задолженности.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, не явились, представителей не направили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, на основании ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) в порядке и пределах, установленных ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

01 октября 2009 года между ИП Виноградовой Н.С. (арендодатель) и          ИП Гультяевой В.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 (далее - договор), в соответствии с условиями которого последнему предоставлено в аренду нежилое помещение, общей площадью 112, 90 кв. м, расположенное по адресу: Смоленская область, г. Ярцево, ул. Ольховская, д. 7-а, для торговли продуктами питания (л.д.10-11).

В разделе 3 договора стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы, определив ее в сумме 5 000 руб. в месяц. Арендная плата производится арендатором  не позднее 10-го числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя или в кассу.  При этом арендатор оплачивает в течение трех банковских дней со дня получения от арендодателя счетов за электроэнергию и коммунальные услуги (отопление, вода, вывоз мусора).

Срок действия договора определен в пункте 5.1 с момента его подписания  сторонами до 31.12.2009. При этом в случае, если ни одна из сторон за один месяц до прекращения срока действия договора не уведомит другую сторону о своем нежелании его продлить, он считается продленным на тех же условиях в течение следующих 11 месяцев.

Ссылаясь на неисполнение предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендных платежей, ИП Виноградова Н.С. направила арендатору 19.07.2010 претензию, в которой потребовала погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и коммунальным услугам за период с января по июль 2010 года в срок до 01.08.2010 (л.д. 16). Указанная претензия была получена арендатором 21.07.2010, о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела копия почтового уведомления с отметкой о вручении (л.д.18).

Однако данная претензия была оставлена арендатором без ответа.

В связи с неполучением от ответчика причитающейся в пользу истца суммы долга ИП Виноградова Н.С.  обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из установленного им факта надлежащего исполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей за весь период действия договора аренды. Одновременно суд области пришел к выводу об отсутствии  у арендатора обязанности по внесению арендных платежей после 12.07.2010 в связи с невозможностью фактического пользования арендуемым помещением с указанной даты по вине арендодателя.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614  Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610  Гражданского кодекса Российской Федерации установил правило, согласно которому  договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды  в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен  иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из условий спорной сделки следует, что, заключая 01.10.2009 договор аренды №1, стороны определили срок его действия с момента заключения  до 31.12.2009. При этом стороны предусмотрели возможность продлить договор аренды на тех же условиях, в течение следующих 11 месяцев  в случае, если ни одна из сторон за один месяц до прекращения срока его действия не уведомит другую сторону о своем нежелании его продлить.

Поскольку после истечения указанного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении арендных отношений, арендатор продолжал пользоваться арендуемым помещением, договор в силу пункта 5.2 считается продленным на тех же условиях в течение следующих 11 месяцев.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ИП Виноградова Н.С. ссылается на наличие у арендатора задолженности по внесению арендной платы за период с июня по ноябрь 2010 года в размере 26 833 руб. 33 коп. и коммунальных платежей в размере 26 725 руб. 64 коп.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (статья 328 указанного Кодекса РФ).

Таким образом, обязательство арендатора по своевременному внесению арендной платы и коммунальных платежей (пункт 2.2 договора аренды) корреспондирует со встречным обязательством арендодателя по предоставлению и обеспечению беспрепятственного пользования арендуемым помещением (пункт 2.1 договора).

Как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 20.08.2010, составленного и.о. дознавателя ОВД по Ярцевскому району Смоленской области Ивановым С.С., 12.07.2010 Виноградов А.М., действуя по доверенности от ИП Виноградовой Н.С., совместно с сотрудниками охраны ЧОП «Дельта-С» забрал ключи от арендуемого ИП Гультяевой В.В. помещения, закрыл его и ключи не вернул. Опрошенная в ходе проверки ИП Виноградова Н.С. пояснила, что в связи с неуплатой ИП Гультяевой В.В. арендных платежей за июнь 2010 года и коммунальных услуг 12.07.2010 она попросила своего сына Виноградова А.М. забрать ключи от магазина у Гультяевой В.В. и закрыть его (л.д. 56). 

Следовательно, 12.07.2010 арендодателем был прекращен арендатору доступ в арендуемое помещение и последний в результате действий арендодателя фактически не имел возможности пользоваться арендуемым помещением. Данные обстоятельства не оспаривались истицей в суде первой инстанции и подтверждены последней в апелляционной жалобе.

Поскольку арендатор, начиная с 12.07.2010, не имел возможности пользоваться арендуемым помещением по вине арендодателя, арбитражный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате после указанной даты, то есть после 12.07.2010.

Что касается заявленной истцом задолженности по арендной плате за период с июня 2010 года до 12.07.2010, то суд области обоснованно признал ее не подлежащей взысканию по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что арендатором в период с 01.10.2009 по 12.07.2010 внесена арендная плата на общую сумму 112 400 руб., в то время как размер арендной платы за указанный период составляет 45 000 руб. (5 000 руб. в месяц х 9 мес.). 

Как пояснил ответчик в суде первой инстанции, арендные платежи производились им непосредственно представителю арендодателя Виноградову А.М., действовавшему на основании доверенности. Полномочия последнего на управление недвижимым имуществом (магазином), расположенным по адресу: г.Ярцево, ул.Ольховская, д.7-а, в том числе и на получение арендной платы, подтверждаются доверенностью №01/10 от 01.01.2010, выданной ИП Виноградовой Н.С. (л.д. 57).

При этом наличие полномочий Виноградова А.М. на получение арендной платы по договору аренды №1 от 01.10.2009 от имени арендодателя не оспаривалось истцом. Равно как не оспаривался им и сам факт получения уполномоченным представителем арендодателя - Виноградовым А.М. арендных платежей на общую сумму 112 400 руб., который также подтверждается подписями последнего, имеющимися на представленных в материалы дела копиях тетради ответчика (л.д. 59-65).

Следует отметить и то, что наличие каких-либо иных договорных правоотношений между сторонами, помимо рассматриваемого договора аренды №1 от 01.10.2009, в рамках которых ответчиком осуществлялись платежи на общую сумму 112 400 руб., не подтверждено документально. 

Принимая во внимание, что ответчик в рамках договора аренды №1 от 01.10.2009 произвел платежи на общую сумму 112 400 руб., которая существенно превышает размер причитающейся истцу арендной платы (45 000 руб. - 5 000 руб. х 9 мес.). и коммунальных платежей (26 725 руб. 64 коп.), суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с июня 2010 года до 12.07.2010, не подлежащими удовлетворению.

Судебной коллегией оценивается как необоснованный и подлежащий отклонению довод заявителя о том, что доступ арендатора в арендуемое помещение был прекращен в связи с систематическим нарушением им своих обязательств по договору и наличием задолженности по арендной плате за несколько месяцев. Поскольку арендатор не имел возможности пользоваться арендуемым помещением после 12.07.2010 из-за действий арендодателя, взыскание арендной платы с этой даты противоречило бы положениям статей 307, 328 Гражданского кодекса РФ. К тому же факт систематического нарушения арендатором своих обязательств по договору и наличия задолженности по арендной плате за не подтвержден документально.

Не может быть принят довод заявителя об отсутствии в материалах дела бухгалтерской документации, в том числе расходных кассовых ордеров, кассовой книги, книги кассира-операциониста, отчетов кассира и иных документов, подтверждающих внесение арендатором арендной платы и коммунальных платежей.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» факты передачи товарно-материальных ценностей должны подтверждаться документами первичного бухгалтерского учета, оформленными в момент совершения хозяйственной операции либо непосредственно после ее окончания. Следовательно, обстоятельства, связанные с перечислением арендной платы и коммунальных