Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2010 по делу n А54-3173/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

25 ноября 2010 года

Дело №А54-3173/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  23 ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  25 ноября 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего             Игнашиной Г.Д.,

судей                                               Стахановой В.Н., Полынкиной Н.А.,

по докладу судьи                          Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания   Принеслик И.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани

на решение  Арбитражного суда Рязанской  области

от 30.08.2010 по делу № А54-3173/2010 (судья Шуман И.В.)

по заявлению ООО «Котани»

к  Управлению муниципальным имуществом администрации г. Рязани

о признании незаконным отказа в преимущественном приобретении нежилого помещения,

при участии:

от  заявителя: не явились, извещены надлежаще,

от ответчика: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Котани" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани (далее - Управление) о признании незаконным отказа в преимущественном приобретении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Матросова, д. 2б.

 Решением суда первой инстанции от 30.08.2010  требования удовлетворены.

Управление обжаловало решение суда в апелляционном порядке и просит это решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как установлено судом, 07.04.2010 Общество обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (по договору от 16.04.2004 № 1164004), общей площадью 70,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Матросова, д. 2б, с приложением необходимых документов.

Факт наличия полного комплекта документов ответчиком не оспаривается.

Письмом исх. № 01-69/654 от 05.05.2010 Управление сообщило Обществу о том, что договор аренды недвижимого имущества от 16.04.2004 № 11640004 заключен в период действия другого договора аренды от 15.02.1998 № 214098 того же недвижимого имущества и является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.

По мнению Управления,  у Общества отсутствует преимущественное право на выкуп спорного имущества ввиду  несоответствия условиям, предусмотренным п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, так как отсутствует такое обязательное условие как нахождение имущества в аренде не менее 3-х лет..

В связи с этим в удовлетворении заявления Обществом о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения Н2, литер А, общей площадью 70,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Матросова, д. 2б, Управлением отказано.

Не согласившись с указанным отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

То есть часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ устанавливает обязанность органов местного самоуправления принять решение о приватизации арендуемого помещения при подаче об этом заявления арендатора.

Как следует из материалов дела, 15.02.1998 между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 214098, в соответствии с условиями которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Матросова, 2-б, на основании решения Управления от 27.01.1998 № 01-011/0023, для использования под магазин по продаже хлебобулочных изделий.

Пунктами 1.3.-1.4 указанного договора определено, что настоящий договор действует с 15.02.1998 по 15.02.2001.

Государственная регистрация указанного договора осуществлена на основании решения Арбитражного суда Рязанской области от 23.03.2000 по делу № А54-546/2000.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока, указанного в договоре, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Поскольку по окончании определенного в договоре от 15.02.1998 № 214098 срока арендатор продолжал пользоваться помещением, доказательств заключения сторонами в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения об установлении нового срока аренды суду не представлено, указанный договор правомерно признан судом  возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В период действия вышеуказанного договора, 16.04.2004 между Управлением (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества  № 1164004,  по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Матросова, д. 2б, на основании заявления арендатора для использования под магазин продовольственных товаров.

В соответствии с п. 6.5 указанного договора срок его действия установлен с 16.04.2004 по 15.03.2005, то есть менее чем на 1 год, вследствие чего государственной регистрации указанного договора не требовалось.

Поскольку по окончании срока действия указанного договора арендатор продолжал пользоваться помещением без возражений со стороны арендодателя, указанный договор также считается возобновленным на неопределенный срок.

Таким образом, спорное нежилое помещение находилось в непрерывном пользовании у Общества  сначала по договору аренды нежилого помещения от 15.02.1998  № 214098, а затем по договору аренды недвижимого имущества от 16.04.2004 № 1164004, в течение установленного п.1  ст. 3 Закона N 159-ФЗ срока.

В обоснование отказа в преимущественном праве выкупа спорного помещения Управление указывает на то, что заключение договора аренды недвижимого имущества от 16.04.2004 № 11640004 в период действия другого договора аренды от 16.04.2004 № 1164004 того же недвижимого имущества является ничтожным, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный довод также  положен ответчиком в обоснование своей апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции не может принять во внимание указанный довод ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, указанные договоры являются заключенными, так как между сторонами были достигнуты соглашения по всем существенным условиям, установленным главой 34 ГК РФ, а именно: определен предмет договора, размер арендной платы.

Поскольку договором аренды от 16.04.2004 № 1164004 недвижимого имущества заявителю передано то же самое имущество, что и по договору от 15.02.1998  № 214098, последний договор прекратил свое действие, так как между сторонами было достигнуто новое соглашение о передаче в аренду предмета указанных договоров.

 Какого-либо несоответствия закону в указанном порядке оформления арендных отношений между хозяйствующими субъектами не имеется.

Ссылка ответчика на положения ст. 434 ГК РФ, согласно которой в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, судом отклоняется.

Заключение договора аренды от 16.04.2004 № 1164004, в котором стороны согласовали все существенные условия, является фактически соглашением о прекращении действия договора от 15.02.1998  № 214098, поскольку стороны достигли новой договоренности относительно спорного имущества и оформили ее надлежащим образом.

 Поскольку единственным основанием для отказа ответчиком в реализации преимущественного права истца на выкуп арендуемого имущества явилось сомнение в действительности договора аренды недвижимого имущества от 16.04.2004 № 1164004, обжалуемый отказ правомерно признан судом первой инстанции незаконным.

Таким образом, судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.08.2010 по делу № А54-3173/2010  оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий                                                                             Г.Д.  Игнашина

Судьи                                                                                                           В.Н. Стаханова

                                                                                                                      Н.А. Полынкина