Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010 по делу n А23-4230/09Г-15-214. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

23 ноября 2010 года

Дело № А23-4230/09Г-15-214

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  23 ноября 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                            Дайнеко М.М.,

судей                                                         Байрамовой Н.Ю.,

          Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания

                                                                             Давыдовой О.А., Прониной О.М.,

с участием в судебном заседании:

от истца

ООО «Мультипак-Сервис»:

ООО «Авто-Регион» (истец заменен в порядке ст. 48 АПК РФ)

Кузмичевой М.В. – представителя по доверенности от 01.10.2009;

Толстоуса И.И. – представителя по доверенности от 19.03.10;

Ширяевой Е.Е. – представителя по доверенности от 20.10.2010;

от ответчика (ООО «Компания «Еврошина»):

Ващилина В.М. – представителя по доверенности № 5 от 17.03.2010;

Кулиникова И.А. – представителя по доверенности № 6 от 17.03.2010;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества    с    ограниченной ответственностью «Компания «Еврошина» на решение Арбитражного суда Калужской области от 27.11.09 по делу №  А23-4230/09Г-15-214 (судья Курушина А.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Мультипак-Сервис» к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Еврошина» об изменении договора аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мультипак-Сервис» (далее – ООО «Мультипак-Сервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Еврошина» (далее – ООО «Компания «Еврошина», ответчик) об изменении п. 3.1 договора аренды нежилых помещений площадью 649, 2 кв.м от 01.01.01 № 01/1 в части размера арендной платы и наименования сторон.

Решением суда первой инстанции от 27.11.09 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Компания «Еврошина» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 27.11.09 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы ссылается на то, что в нарушение условий договора не был извещен о заключении сделки по продаже имущества, кроме того, в соответствии с условиями договора арендатор имеет право преимущества при покупке объекта. В результате неисполнения условий договора были нарушены права ответчика, поскольку ОАО «НИИМЭТ» скрыло сделку по продаже объекта. По мнению ООО «Компания «Еврошина», при смене собственника объекта, договор аренды должен быть заключен с новым владельцем на прежних условиях. Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что изменение существенных условий договора, в частности увеличение арендной платы возможно при заключении дополнительного соглашения, однако таковых с  ОАО «НИИМЭТ» ответчиком не заключалось, то есть требование истца об увеличении арендных платежей незаконно. ООО «Компания «Еврошина» указывает, что проведенная экспертиза об оценке рыночной ставки арендной платы производилась не относительно объекта аренды, а относительно всего здания, которое является предметом договора купли – продажи, тем самым суд первой незаконно и необоснованно применил фиксированную ставку арендного платежа.

В ходе рассмотрения жалобы являющийся арендодателем истец продал сдаваемое в аренду имущество обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Регион» и выбыл из спорного правоотношения.

Представитель ООО «Авто-Регион» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил заменить на него истца в порядке процессуального правопреемства.

Согласно ст. 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. На замену стороны ее правопреемником или на отказ в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

По смыслу ст. 617 ГК РФ перемена собственника арендованного имущества не влечет изменение или прекращение арендных отношений.

Поскольку перемена лица в спорном договоре аренды предусмотрена законом и сама по себе не влечет последствий для обязательств по этому договору, то ходатайство ООО «Авто-Регион» о замене на него истца подлежит удовлетворению на основании ст. 48 АПК РФ.

Истец просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, оставить обжалуемое решение без изменения.

Поскольку решение не обжалуется в части замены арендодателя, то суд апелляционной инстанции не проверяет решение в указанной части на основании ч.5 ст. 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Между ОАО «НИИМЭТ» (арендодатель) и ООО «Компания «Еврошина» (арендатор) заключен договор аренды № 01/1 от 01.01.01 нежилых помещений общей площадью 649, 2 кв.м, находящихся в здании по адресу: г. Калуга, ул. Гагарина, 1 (п. 1.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора сумма арендной платы установлена сторонами в размере 26 814 рублей в месяц, включая НДС по ставке 20% в размере 4 469 руб.

В соответствии с п. 3.3 договора пересмотр арендной платы оформляется  дополнительными соглашениями к настоящему договору.

В силу п. 3.5 договора арендодатель вправе требовать увеличения размера арендной платы в случаях:

- увеличения индекса потребительских цен;

- увеличения размера фактических затрат арендодателя на содержание сдаваемого в аренду помещения (изменение ставки налога на имущество и других обязательных платежей);

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Став собственником арендованного имущества, ООО «Мультипак-Сервис» предложило ответчику изменить размер арендной платы, увеличив его почти в двадцать раз - до 527 812 руб. 58 коп.

Поскольку ответчик не согласился с увеличением арендной платы до указанного новым собственником размера, то истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Из приведенной нормы следует, что, если договор предусматривает возможность его изменения, то суд может его изменить по требованию одной из сторон.

Из условий договора (п. 3.5) следует, что арендодатель вправе потребовать увеличения арендной платы в двух случаях:

-  увеличения индекса потребительских цен;

- увеличения размера фактических затрат арендодателя на содержание сдаваемого в аренду помещения (изменение ставки налога на имущество и других обязательных платежей).

Доказательств увеличения размера фактических затрат арендодателя истцом не представлено.

В качестве основания требований истец указывает на увеличение индекса потребительских цен в регионе.

Увеличение индекса потребительских цен подтверждается имеющимися в открытом доступе (справочно-правовой системе Консультант плюс) сведениями территориального органа государственной статистики, признается судом апелляционной инстанции общеизвестным, в связи с чем не требует доказывания в силу ст. 69 АПК РФ.

Вместе с тем, договором не установлен коэффициент, который следует учитывать при расчете степени увеличения арендной платы, или иные критерии, позволяющие ее определить.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Поскольку стороны договора поставили возможность увеличения размера арендной платы в непосредственную зависимость от увеличения индекса потребительских цен, то при толковании условий договора суд апелляционной инстанции, с учетом ст. 431 ГК РФ, приходит к выводу, что стороны по общему смыслу  условий договора пришли к соглашению о возможности увеличения арендной платы пропорционально увеличению индекса потребительских цен.

Согласно данным государственного органа статистики индекс потребительских цен по Калужской области с момента заключения договора до вынесения судом первой инстанции решения увеличился в 2,694939 раза.

Согласно условиям договора арендная плата 26 814 руб. включает в себя НДС по ставке 20% 4 469 руб. Соответственно, размер арендной платы без НДС составляет 22 345 руб. (26 814 руб. – 4 469 руб.).

Поскольку индекс потребительских цен увеличился в 2,694939 раза, то истец, по смыслу условий договора вправе требовать соответствующего увеличения арендной платы до 60 218,41 руб. без учета НДС.

По смыслу ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации НДС на доходы этого вида начисляется по ставке 18 процентов.

Поскольку Федеральным законом от 07.07.2003 N 117-ФЗ установлена иная ставка, чем та, которая существовала на момент заключения договора, то в силу ст. 422 ГК РФ в договор не могут быть внесены изменения, противоречащие закону.

Таким образом, увеличенная до 60 218,41 руб. арендная плата после начисления НДС по ставке 18% (10839,31 руб.) составит 71 057,72 руб.

Доводы истца о применении арендной платы, установленной отчетом об оценке рыночной ставки арендной платы, несостоятельны, поскольку по смыслу договора стороны договорились об ином порядке определения степени её увеличения.

Согласно ст. 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Поскольку суд первой инстанции не дал оценки предусмотренным договором критериям, на основании которых рассчитывается степень увеличения арендной платы, то обжалуемое решение подлежит изменению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 2000 руб. Поскольку требования истца подлежат частичному удовлетворению, то в силу ст. 110 АПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы истца по госпошлине пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 269,25 руб.

Руководствуясь ст.ст. 48, 110, 266, 267, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

произвести замену в порядке процессуального правопреемства истца - общества с ограниченной ответственностью «Мультипак – Сервис» на общество с ограниченной ответственностью «Авто-Регион» .

Внести изменения в договор аренды нежилых помещений от 01.01.2001 №01/1, заключенный между открытым акционерным обществом «НИИМЭТ» и обществом с ограниченной ответственностью «Еврошина» г. Калуга, изложив первое предложение пункта 3.1 в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается в размере 71 057 руб. 72 коп. в месяц, включая НДС по ставке 18% в размере 10 839 руб. 31 коп.».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Еврошина» в пользу Общества с ограниченной ответственностью  «Авто-Регион» 269 руб. 25 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

                   М.М. Дайнеко

Судьи

                  Н.Ю. Байрамова

                 И.Г. Сентюрина