Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 по делу n А09-11482/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

19 ноября 2010 года

                                                  Дело № А09-11482/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Полынкиной Н.А.,

судей                                  Дорошковой А.Г., Стахановой В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А.,

при участии: 

лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 06 сентября 2010 года по делу № А09-11482/2009 (судья Пулькис Т.М.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ингода» (далее – ООО «Ингода») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Брянской городской администрации (далее – администрация) о признании недействительным пункта 4 постановления от 27.10.2009 № 1978-П «Об условиях приватизации арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Ингода» нежилого помещения общей площадью 74,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина, д. 46» в части установления цены продажи данного объекта в сумме 2 025 466 руб., в том числе 5 666 руб. затрат на проведение рыночной оценки объекта.

Принятым по делу решением Арбитражного суда Брянской области от 06.09.2010 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением, Брянская городская администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить в части зачета в выкупную стоимость нежилого помещения по ул. Пушкина, д. 46 стоимости неотделимых улучшений. При этом заявитель жалобы ссылается на п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ, в соответствии с которым лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Таким образом, выполненные ООО «Ингода» работы не являются неотделимыми улучшениями. Кроме того, общество злоупотребило правом, произведя работы по отделке фасада арендуемого помещения в июле 2009 года, после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.     

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 06.09.2010 в обжалуемой части прове­рены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции  не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Из материалов дела следует, что ООО «Ингода» на основании договора от 30.12.2005 непрерывно на праве аренды владеет муниципальным нежилым помещением общей площадью 75 кв.м, расположенным по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина, д. 46.

ООО «Ингода» направило в адрес администрации заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с решением Брянского городского Совета народных депутатов от 09.09.2009 № 124 «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Брянска на 2009 год» вышеуказанное арендуемое помещение включено в план приватизации.

Условия приватизации вышеназванного арендуемого помещения утверждены постановлением Брянской городской администрации от 27.10.2009 № 1978-П, пунктом 4 которого установлена цена продажи объекта в размере 2 025 466 руб., включая затраты на проведение рыночной оценки объекта в сумме 5 666 руб.,  определенные на основании отчета об оценке рыночной  стоимости от 05.10.2009 № 32-22335729-09-277-16, выполненного независимым оценщиком ООО «Ко-Инвест Брянск».

Не согласившись с п. 4 вышеуказанного постановления в части установления цены объекта в сумме 2 025 466 руб., в том числе 5 666 руб.  затрат на проведение рыночной оценки объекта, ООО «Ингода» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Факт соответствия ООО «Ингода» всем приведенным условиям подтверждается материалами дела, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, объект муниципального  имущества находится во временном владении и пользовании заявителя  непрерывно более трехлетнего срока, установленного ст. 3 Закона № 159-ФЗ; площадь арендуемого имущества не превышает предельные значения.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из смысла ст.ст. 3, 9 Закона №159-ФЗ заключение договора для собственника имущества является обязательным.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 3 Закона №159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как установлено судом, между сторонами не урегулирован вопрос о цене выкупаемого имущества.

Из материалов дела следует, что независимым оценщиком  –  ООО «Ко-Инвест Брянск» была проведена оценка рыночной стоимости нежилого  помещения общей площадью 74,3 кв. м, расположенного по адресу: город Брянск, Володарский район, ул. Пушкина, д. 46.

По результатам проведенной оценки составлен отчет от 05.10.2009 № 32-22335729-09-277-16, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта составила 2 019 800 руб. 

Впоследствии,  в  связи  с  допущенной  ошибкой,  оценщик  внес  изменения  и представил отчет от 05.10.2009 №32-22335729-09-277-16 с указанием рыночной стоимости этого же объекта оценки на дату проведения оценки в сумме 1 555 600  руб.

В суде первой инстанции представитель ООО «Ко-Инвест Брянск» также подтвердил, что рыночная стоимость спорного объекта на дату оценки составила 1 555 600 руб.

Суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к правильному выводу об обоснованности проведенной экспертизы с учетом внесенных изменений, в связи с чем правомерно удовлетворил требования общества о признании недействительным пункта 4 постановления от 27.10.2009 № 1978-П «Об условиях приватизации арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Ингода» нежилого помещения общей площадью 74,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина, д. 46» в части установления цены продажи данного объекта в сумме 2 025 466 руб., в том числе 5 666 руб. затрат на проведение рыночной оценки объекта.

В апелляционной жалобе Брянская городская администрация просит отменить решение суда в части зачета в выкупную стоимость нежилого помещения стоимости неотделимых его улучшений, мотивируя это тем, что арендодатель не давал разрешение на производство выполненных арендатором работ. Данный довод заявителя жалобы не может быть принят во внимание, поскольку предметом рассматриваемого дела являлось оспаривание ненормативного правового акта в части установления продажной цены объекта. Признавая недействительным пункт 4 оспариваемого постановления Брянской городской администрации, суд первой инстанции исходил из неправомерности определения продажной цены объекта в сумме 2 025 466 руб., но при этом суд не принимал решения, устанавливающего величину стоимости выкупаемого помещения, в том числе с включением в ее зачет стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта, а предложил Брянской городской администрации рассмотреть данный вопрос при принятии ею постановления об определении выкупной стоимости объекта.

При вышеуказанных обстоятельствах решение суда следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Брянской области от 06 сентября 2010 года по делу № А09-11482/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его  принятия.

Постановление   может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

       Н.А. Полынкина

Судьи

       А.Г. Дорошкова

       В.Н. Стаханова