Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по делу n А68-4410/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

28 октября 2010 года

          Дело № А68-4410/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи         Волковой Ю.А.,

судей                                                  Байрамовой Н.Ю.,

  Дайнеко М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

                                                            Мариной О.Д.,

с участием в судебном заседании:

от истца:

ответчика (заявителя):

не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,

представителя по доверенности б/н от 07.07.2010 Чередниченко Ю.М. - ордер № 6406 от 21.10.2010  (удостоверение №  682 от 04.08.2002); директора ООО «Орбита» Соловьевой О.А. – выписка из протокола № 4 общего собрания участников ООО «Орбита» от 22.12.2007, выписка из Приказа № 1 от 05.01.2008

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Орбита», г. Суворов Тульской области, (регистрационный номер – 20АП-4151/10) на решение Арбитражного суда Тульской области от 28 июля 2010 года по делу № А68-4410/2010 (судья Большаков В.М.), принятое по иску Администрации муниципального образования Суворовский район, г. Суворов Тульской области,

к обществу с ограниченной ответственностью «Орбита», г.Суворов Тульской области,

о взыскании 103 320 рублей 90 копеек,

установил:

Администрация муниципального образования Суворовский район  Тульской области (далее – администрация МО Суворовский район) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Орбита» (далее – ООО «Орбита») о взыскании 103 320 рублей 90 копеек, в том числе 66 724 рубля 49 копеек задолженности по арендной плате, 13 436 рублей 21 копейка пени (т. 1, л.д. 2-3).

         В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации судом приняты к рассмотрению уточненные исковые требования в сумме 136 205 рублей 09 копеек.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 28 июля 2010 года с ООО «Орбита» в пользу администрации муниципального образования Суворовский район взысканы 73 919 рублей 16 копеек и в доход федерального бюджета 2 2760 рублей государственной пошлины. В остальной части иска отказано (т. 1, л.д. 180-187).

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, ООО «Орбита» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тульской области от 28 июля 2010 года отменить (т. 2, л.д. 2-4).

Оспаривая решение суда первой инстанции, апеллянт ссылается на  Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обращая внимание на незаконные действия администрации МО Суворовский район, из-за которых договор купли-продажи своевременно не был заключен в предусмотренный тридцатидневный срок после подачи заявления. Считает, что начисление арендной платы в период уклонения от заключения договора – незаконно, поскольку строится на злоупотреблении правом и направлено на причинение финансового ущерба новому владельцу.

Отмечает, что судом первой инстанции оставлен без внимания имеющийся в материалах дела акт приема-передачи имущества по договору купли-продажи, подписанный сторонами 03.09.2009, по которому Администрацией муниципального образования Суворовский район передано ответчику арендуемое имущество (т. 2, л.д. 2-4).

Администрация муниципального образования Суворовский район направила в суд апелляционной инстанции письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласилась с ее доводами. Указала, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба – не подлежит удовлетворению (т. 1, л.д. 17-18).

В обоснование своей позиции сослалась на положения статей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации, отметив, что ответчик не представил доказательств внесения арендной платы в размере и сроки, установленные договором.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции представителя не направил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 28 июля 2010 года проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения Арбитражного суда Тульской области в силу следующего.

Судом первой инстанции установлено, что 20.11.97 заключен договор аренды № 214 (т. 1, л.д. 154-159), в соответствии с которым истцом переданы ответчику нежилые помещения площадью 258 кв.м. по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3. Впоследствии площадь арендуемого помещения была сокращена до 69,9 кв.м. Указанный договор на момент его заключения не подлежал государственной регистрации.

Срок действия договора № 214 от 20.11.97 установлен с 01.12.1997 по 01.01.2008 (т. 1, л.д. 154-159). Поскольку ни одна из сторон после окончания срока действия договора не заявила возражений, договор в силу статьи 621 пункта 2 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновился на неопределенный срок.

В процессе арендных отношений сторонами изменялась арендная плата в срок не чаще одного раза в год. Согласно расчету арендной платы от 29.05.2008 (т. 1, л.д. 25), подписанному сторонами, размер арендной платы за арендуемое ответчиком помещение с 11.06.2008 установлен 12 319 рублей 88 копеек в месяц. Срок внесения арендных платежей согласно пункту 3.2 договора № 214 от 20.11.97 не позднее 25 числа за текущий расчетный месяц (т. 1, л.д. 154-159).

В связи с тем, что арендная плата за период с февраля 2010 года по июль 2010 года не была внесена Арендатором в установленные сроки, задолженность по арендной плате за указанный период составила 73 919 рублей 16 копеек, что явилось основанием обращения администрации МО Суворовский район в Арбитражный суд с настоящим исковым заявлением (т. 1, л.д. 2-3).

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пришел к выводу о том, что ответчик не представил доказательств внесения арендной платы в размере и сроки, установленные договором аренды.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Тульской области от 28 июля 2010 года не подлежит изменению или отмене, а апелляционная жалоба ООО «Орбита» – удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку право собственности на недвижимое имущество в указанный период у ответчика не возникло (доказательств обратного судам первой апелляционной инстанции не представлено), Арбитражный суд Тульской области пришел к обоснованному выводу о том, что в спорный период между сторонами существовали арендные отношения, в силу которых арендатор обязан был вносить арендную плату за владение и пользование недвижимым имуществом по установленным ставкам.

Доказательства внесения ответчиком арендной платы в размере и сроки, установленные договором аренды № 214 от 20.11.97 (т. 1, л.д. 154-159), ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не были представлены, в связи с чем, вывод суда первой инстанции об обоснованности требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля 2010 года по июль 2010 года в сумме 73 919 рублей 16 копеек (исходя из ставки арендной платы 12 319 рублей 88 копеек) судом апелляционной инстанции признается правомерным.

Также судебная апелляционная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции относительно отсутствия в действиях истца злоупотребления процессуальными правами (ст. 10 ГК РФ). От заключения договора купли-продажи истец не уклонялся, на что указывает постановление о продаже арендуемого помещения вынесенное главой администрации МО Суворовский район 01.09.2009. Истцом был направлен ответчику проект договора купли-продажи от 03.09.2009, который подписан ответчиком 30.09.2009 с протоколом разногласий. Спор в арбитражном суде относительно выкупной цены возник по инициативе ответчика.

На основании решения Арбитражного суда Тульской области от 18.05.2010 по делу А68-11865/2009, вступившего в законную силу 08.07.2010, на которое ссылается ООО «Орбита», администрация МО Суворовский район обязана заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества, в редакции протокола разногласий – к договору от 30.09.2009.

Вместе с тем, данным решением суда, действия истца – администрации МО Суворовский район не признаны незаконными. Другого судебного акта свидетельствующего о незаконности действий истца, ответчиком не представлено.

Учитывая договор аренды № 214 от 20.11.97, который в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновился на неопределенный срок, уточненные требования истца о взыскании неосновательного обогащения в сумме 36 205 рублей основанные на требованиях статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, также признаются судом апелляционной инстанции необоснованными.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции оставлен без внимания имеющийся в материалах дела акт приема-передачи имущества по договору купли-продажи, подписанный сторонами 03.09.2009, по которому Администрацией муниципального образования Суворовский район передано ответчику арендуемое имущество, судом апелляционной инстанции не принимается во внимание ввиду следующего.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого муниципального имущества не прошел государственную регистрацию.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, Администрация муниципального образования Суворовский район утрачивает статус собственника недвижимого имущества и, следовательно, право требовать плату за его использование, с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое недвижимое имущество к новому собственнику.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи не был заключен своевременно по вине администрации МО Суворовский район, также признается судебной апелляционной коллегией несостоятельным.

Как было указано выше, истец предъявил ответчику требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля 2010 по июль 2010. Право собственности на недвижимое имущество у ответчика в указанный выше период не возникло, доказательств обратного ответчиком не представлено. На основании чего, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что, в спорный период между сторонами существовали арендные отношения и арендатор (ответчик) обязан был вносить арендную плату за владение и пользование недвижимым имуществом по установленным ставкам и требования истца в указанной части являются законными и обоснованными.

Иные доводы заявителя