Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 по делу n А54-6926/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А54-6926/2009

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

22 июня 2010 года

Дело № А54-6926/2009 С16

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июня 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего       Токаревой М.В.,

судей                                        Волковой Ю.А., Дайнеко М.М.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер – 20АП-2364/2010) общества с ограниченной ответственностью «Перекресток-Рязань», г.Москва, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 07 апреля 2010 года по делу № А54-6926/2009 С16 (судья Картошкина Е.А.), принятое по иску Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, г.Рязань, к обществу с ограниченной ответственностью «Перекресток-Рязань», г.Москва, третье лицо: администрация города Рязани, г.Рязань, о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 15 004 834 руб. 18 коп. и пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 723 143 руб. 95 коп.,

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежаще,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, г.Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Перекресток-Рязань» (далее – ООО «Перекресток-Рязань»), г.Москва, о взыскании 15 727 978 руб. 13 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №КС 38-06Ю от 30.06.2006 за период с 30.01.2008 по 31.12.2009 в размере 15 004 834 руб. 18 коп. и неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 15.03.2008 по 19.11.2009 в размере 723 143 руб. 95 коп.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика арендную плату за землю за период с 30.01.2008 по 28.02.2010 в размере 19 532 318 руб. 95 коп. и неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 15.03.2008 по 28.02.2010 в размере 1 329 339 руб. 26 коп. Судом уточнения не приняты, поскольку истцом одновременно изменены предмет и основания иска.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечена администрация г.Рязани.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 07 апреля 2010 года (судья Картошкина Е.А.) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ООО «Перекресток-Рязань» задолженность по арендной плате в сумме 15 004 834 руб. 18 коп., распределив ее между уровнями бюджетной системы в следующем порядке:

- в доход бюджета Рязанской области (20 %) – 3 000 966 руб. 84 коп.;

- в доход бюджета г.Рязани (80 %) – 12 003 867 руб. 34 коп.;

неустойку в сумме 415 810 руб., распределив ее между уровнями бюджетной системы в следующем порядке:

- в доход бюджета Рязанской области (20 %) – 83 162 руб.;

- в доход бюджета г.Рязани (80 %) – 332 648 руб.

В остальной части иска отказано (л.д. 86-92).

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                       ООО «Перекресток-Рязань» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, уменьшив размер задолженности по арендной плате до 5 205 786 руб. 77 коп. и неустойки до 593 102 руб. 62 коп.  

Обосновывая свои доводы, заявитель указывает на неправильное применение при расчете задолженности по арендной плате повышающего коэффициента 5,0. Ссылается на решение Рязанской городской Думы от 11.12.2008 №897-I «Об утверждении Правил землепользования и застройки в г.Рязани», в которых отсутствует повышающий коэффициент 5,0.  Обращает внимание на пункт 5.2 договора аренды, в котором согласовано условие о применении повышающего коэффициента 5,0 в связи с неосвоением арендуемого земельного участка в течение трех лет с момента заключения договора. По его мнению, применение повышающего коэффициента 5,0 является штрафной санкцией наряду с неустойкой, поэтому подлежит уменьшению как несоразмерная последствиям нарушения обязательства в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.  Отмечает, что неосвоение ответчиком земельного участка в течение трех лет не привело к возникновению у истца каких-либо убытков.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу,   изложенные в отзыве. Указывает, что стороны в пункте 5.2. договора аренды согласовали условие о применении повышающего коэффициента 5,0. Отмечает, что договор подписан сторонами без каких-либо замечаний и разногласий относительно исключения этого пункта либо уменьшения размера повышающего коэффициента. Настаивает на отсутствии оснований для уменьшения повышающего коэффициента в размере 5,0. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. От ответчика поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судом на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривалось в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с распоряжением Управления государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области №208-р от 28.06.2006 ЗАО «Торговый дом «Перекресток» предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 62:29:000 00 00:0063 общей площадью 130233 кв. м, расположенный по адресу: г.Рязань, Московское шоссе (Московский округ) для строительства торгово-развлекательного центра сроком на 49 лет (л.д. 13).

30.06.2006 между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) и ЗАО «Торговый дом «Перекресток» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №КС 38-06 Ю (л.д. 8-12).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался  предоставить, а арендатор принять в аренду сроком с 30.06.2006 по 30.06.2055 земельный участок с кадастровым номером 62:29:000 00 00:0063 общей площадью 130233 кв. м, расположенный по адресу: г.Рязань, Московское шоссе (Московский округ) для строительства торгово-развлекательного центра в границах согласно кадастровому плану земельного участка.

В разделе 2 договора стороны согласовали условия внесения арендной платы и ее размер, который рассчитывается исходя из площади земельного участка на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией г.Рязани для 22 градостроительной экономической зоны. При этом арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период. Базовый размер арендной платы на момент заключения договора составил 27,5997 руб./кв. м, а размер арендной платы в год –              3 594 391 руб. 66 коп., в квартал – 898 597 руб. 94 коп.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае, если право собственности на возводимый объект недвижимости, указанный в пункте 1.1 договора не будет зарегистрировано по истечении трех лет с момента заключения договора, ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 5,0.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 04.07.2006, о чем свидетельствует соответствующая отметка регистрирующего органа на последнем листе договора (л.д. 12).

30.01.2008 между ЗАО «Торговый дом «Перекресток» (продавец) и                 ООО «Перекресток-Рязань» (покупатель) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 14-15). Предметом указной сделки являлась передача покупателю всех действительных прав и обязанностей продавца по договору аренды земельного участка №КС 38-06 Ю от 30.06.2006.

В связи с неисполнением предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендных платежей в размере 8 752 819 руб. 94 коп. арендодатель направил новому арендатору (ООО «Перекресток-Рязань») претензию №7759/02-23 от 25.09.2009, в которой потребовал погасить образовавшуюся задолженность и неустойку в срок до 01.11.2009 (л.д. 16). Указанная претензия направлена арендатору 29.09.2009, о чем свидетельствует почтовая квитанция (л.д. 17).

Соглашением от 10.02.2010, заключенным между Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области и ООО «Перекресток-Рязань», договор аренды земельного участка №КС 38-06 Ю от 30.06.2006 был расторгнут (л.д.76).

В пункте 2 соглашения стороны договорились считать арендные обязательства прекращенными с 01.03.2010.

В связи с неполучением от ответчика причитающейся в пользу истца суммы долга Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд области пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы в рамках заключенного договора аренды и, руководствуясь нормами статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ООО «Перекресток-Рязань» образовавшуюся сумму задолженности и неустойку, уменьшив ее размер до 415 810 руб.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 этого Кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614  Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель  определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Материалы дела свидетельствуют, что предметом заключенной арендной сделки являлась передача арендатору во временное пользование земельного участка с кадастровым номером 62:29:000 00 00:0063 общей площадью 130233 кв. м, расположенного по адресу: г.Рязань, Московское шоссе (Московский округ) для строительства торгово-развлекательного центра в границах согласно кадастровому плану земельного участка.  

При этом факт передачи указанного земельного участка арендатору не оспаривался самим арендатором ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобе.

Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче земельного участка в аренду выполнены истцом надлежащим образом и  без каких-либо претензий со стороны арендатора.  

В свою очередь, обязательства по внесению арендных платежей за период с 30.01.2008 по 31.12.2009 арендатором исполнены не были.

Согласно расчету истца задолженность ООО «Перекресток-Рязань» по уплате арендных платежей по договору № КС 38-06 Ю от 30.06.2006 за период с 30.01.2008 по 31.12.2009 составила 15 004 834 руб. 18 коп.

Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей в указанном размере за пользование объектом аренды, ответчиком, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

В обоснование правомерности отказа от внесения арендной платы за период с 30.01.2008 по 31.12.2009 в соответствующем размере ответчик ссылается на неправомерное применение при расчете арендной платы повышающего коэффициента в размере 5,0.

Такую позицию судебная коллегия находит ошибочной в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент