Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2008 по делу n А43-32790/2006. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600017, г.Владимир, ул. Березина, д. 4

http://1aas.arbitr.ru

_______________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир

22 сентября 2008 года                                        Дело № А43-32790/2006-4-647

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2008 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ершовой О.А.,

судей Родиной Т.С., Аксеновой Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Скрипачевой Л.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шашкова Максима Михайловича, г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.07.2008 по делу № А43-32790/2006-4-647, принятое судьей Снегиревой И.Г., по иску индивидуального предпринимателя Шашкова Максима Михайловича, г. Нижний Новгород, к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Спецмонтаж - НН», г. Нижний Новгород, о понуждении к заключению основного договора на условиях предварительного договора,

при участии: от заявителя жалобы – Шашкова Максима Михайловича (паспорт 22 03 № 497626, выдан УВД Ленинского района г. Нижнего Новгорода 21.05.2003), Ельцовой Татьяны Сергеевны по доверенности от 15.10.2007 сроком на 1 год;

от ответчика – Фирсова Александра Александровича по доверенности от 22.11.2007 сроком на 3 года (удостоверение адвоката № 671 от 15.02.2003),

установил.

Предприниматель без образования юридического лица Шашков М.М. обратился в Арбитражный суд Нижегородской области  с исковым требованием к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры № 93 общей площадью 44,90 кв.м, расположенной по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Горная, дом 11 (почтовый адрес), на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.06 № 6 к ООО Строительная компания «Спецмонтаж НН».

Исковые требования заявлены на основании статей  429, 432, 435 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи от 27.06.2006 № 6.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 21.07.2008  в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, предприниматель Шашков М.М. обратился в Первый  арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение суда отменить на основании  пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя, судом неправильно применены статьи 429, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Считает, что обязательства по предварительному договору не прекращены, поскольку предпринимателем Шашковым М.М. направлены в адрес ответчика предложение о заключении основного договора на условиях предварительного и проект основного договора купли продажи от 09.10.2006. Также считает ошибочным вывод суда о незаключенности предварительного договора, так как последний содержит все существенные условия  основного договора, то есть предметом предварительного договора является не объект недвижимого имущества, а обязательство по заключению основного договора.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в представленном отзыве и в судебном заседании доводы апелляционной жалобы отклонил как необоснованные. Указывает, что истцом не направлялось предложение о заключении основного договора. Считает, что уведомление Шашкова М.М. от 11.10.2006 не является офертой, так как не соответствует статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определено и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Считает, что судом правомерно признан предварительный договор незаключенным, так как в нем отсутствуют существенные условия договора купли – продажи недвижимости.

Кроме того, указывает, что ответчик не имел права на заключение спорного договора, так как не обладал правом на данный объект недвижимости даже предположительно, расчет с ним как с подрядной организацией должен был производиться квадратными метрами жилой площади без определения конкретного дома.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по ходатайству сторон было отложено на 22.09.2008.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  01.06.06 ООО СК «Спецмонтаж НН» выдало доверенность на имя Новикова Вадима Владимировича с правом представления интересов  ответчика по вопросу заключения с гражданами, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями предварительных договоров купли-продажи квартир, в том числе квартиры № 97, расположенной в жилом доме № 6  по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Горная.

Поверенный наделялся правом определять ( по согласованию с ООО СК «Спецмонтаж НН») условия предварительных договоров купли-продажи квартир, подписывать предварительные договоры купли-продажи квартир и приложения к этим договорам, принимать (получать) от каждого покупателя денежные средства в качестве авансового платежа в счет осуществления частичного расчета квартир по условиям предварительного договора купли-продажи.

Новиков В.В., действуя от имени ответчика на основании указанной выше доверенности, заключил с истцом (покупателем) – гражданином Шашковым М.М. предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

По условиям предварительного договора ООО СК «Спецмонтаж НН» обязуется после оформления права собственности на  квартиру № 97 заключить в течение трех календарных дней  основной договор купли-продажи на указанную квартиру.

Стоимость квартиры по предварительному договору стороны определили в  сумме 1 055 250 рублей.

Согласно пункту 7.1 предварительного договора, если основной договор купли-продажи имущества не будет заключен в течение 10 рабочих дней от срока, установленного в пункте 1.3 договора, продавец обязан в полном объеме возвратить покупателю уплаченные последним денежные средства в течение трех календарных дней с момента прекращения действия предварительного договора.

Дополнительными соглашениями от 25.08.2006 и от 09.10.2006 представитель ответчика Новиков В.В. и гражданин Шашков М.М. изменили срок выполнения мероприятий по оформлению ответчиком права собственности на спорную квартиру до 01.10.2006; срок заключения основного договора до 20.10.2006, а также изменили статус  покупателя – гражданина Шашкова М.М. на индивидуального предпринимателя Шашкова М.М.

ООО СК «Спецмонтаж НН» 18.09.2006 получило свидетельство о государственной регистрации права на жилую квартиру № 93, общей площадью 44, 90 кв.м., этаж 7, расположенную по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Горная, д. 11.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что ответчиком 26.09.2006  было направлено уведомление истцу с предложением заключить  основной договор купли-продажи квартиры с условием увеличения ее продажной стоимости в связи с увеличением цен на рынке недвижимости.

Истец письмом от 11.10.2006 уведомил ответчика о согласии заключить основной договор купли-продажи на условиях  предварительного договора. Каких- либо конкретных поименованных приложений в виде проектов договоров данное уведомление не содержит.

Из представленной в дело описи документов, переданных Новиковым В.В. ответчику, после отзыва доверенности последним, значатся только два документа: предварительный договор купли-продажи от 27.06.2006 № 6 и дополнительное соглашение к нему от 25.08.2006.

Далее судом установлено, что ответчик письмом от 18.10.2006 с приложением уведомил истца о том, что доверенность от 01.06.2006, выданная им на имя Новикова В.В., отозвана ответчиком 11.10.2006 в связи с грубыми нарушениями поверенного, в том числе, в связи с внесением Новиковым В.В. авансового платежа Шашкова М.М. на расчетный счет ответчика только 13.10.2006, а также предложил заключить основной договор купли-продажи квартиры № 93 из расчета 36 500 рублей за 1 кв.м. и возвратить истцу авансового платежа в сумме 100 000 рублей в случае его отказа от заключения сделки на предложенных условиях.

Указанное письмо получено истцом лично 21.10.2006, о чем свидетельствует почтовое уведомление о получении заказного письма.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

С учетом изложенных обстоятельств судом первой инстанции  сделан обоснованный вывод, что указанные уведомления сторон не могут являться офертами, поскольку по условиям статьи 435 Гражданского кодекса Российской федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определено и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение, при этом оферта должна содержать существенные условия договора.

Учитывая, что в предварительном  договоре от 27.06.2006 № 6 установлен предельный срок его действия – до 20.10.2006 и в этот срок ни одной из сторон не совершены действия, направленные на заключение  основного договора или пролонгацию предварительного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договорные отношения между предпринимателем Шашковым М.М. и ООО СК «Спецмонтаж НН» прекратили свое действие  20.10.2006.

Доказательств направления аферты истцом суду  апелляционной инстанции не представлено.

Довод апелляционной жалобы о заключении предварительного договора купли - продажи недвижимости на основании того, что его предметом является не объект недвижимости, а только обязательства сторон судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный.

Из положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На момент заключения предварительного договора от 27.06.2006 жилье как объект недвижимого имущества не существовало, поскольку предметом договора являлось индивидуально определенное жилье в строящемся жилом доме.

Как видно из материалов дела, ООО СК «Спецмонтаж НН» осуществляло строительство жилого района по улице Горной Приокского района г. Нижнего Новгорода совместно с ООО «Агентство недвижимости «Выбор» по договору о совместной деятельности от 08.02.2002, по условиям которого ответчик получал расчет за выполненные обязательства в виде 1 280 квадратных метров в домах № 1,3, 4, 5, 6. Соглашением № 3 от 30.05.2006 стороны согласовали, что фактическое распределение квартир в доме № 6 осуществляется путем подписания договора приема - передачи квартир и только после подписания такого договора у сторон возникает право на передачу причитающихся им квартир третьим лицам по заключенным ранее договорам долевого участия.

На момент заключения предварительного договора ответчик не имел конкретных квартир в определенном доме. Указанные дома строились с долевым участием граждан.

Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимого имущества может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь  как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция считает правомерным вывод Арбитражного суда Нижегородской области  об отсутствии оснований для понуждения  ООО СК «Спецмонтаж» заключить договор купли-продажи.

Доводы заявителя жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклоняются как несостоятельные.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.07.2008 по делу № А43-32790/2006-4-647 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шашкова Максима Михайловича, г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья                                                  О.А. Ершова

Судьи                                                                                           Т.С. Родина

Г.А. Аксенова