Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2008 по делу n А38-160/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

 ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600017, г.Владимир, ул. Березина, д. 4

http://1aas.arbitr.ru

_______________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир

31 июля 2008 года                                        Дело № А38- 160/2008-3 -76

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2008 года.

Первый арбитражный апелляционный  суд в составе

председательствующего судьи

Ершовой О.А.,

судей:

Вечканова А.И., Насоновой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайцевой Н.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Сахарок», г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13.05.2008 по делу № А38-160/2008-3-76, принятое судьёй Куликовой В.Г., по иску общества с ограниченной ответственностью «Сахарок» к обществу с ограниченной ответственностью «Сайвер» о взыскании долга в сумме 534 424 рублей 76 копеек, о расторжении договора аренды и об освобождении занимаемого помещения.

При участии в судебном заседании представителей:

от заявителя (истца) – Зайганов К.В., представитель по доверенности от 17.07.2008, сроком на один год;

от ответчика – не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление № 44768),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сахарок» (далее -    ООО «Сахарок»), обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственность «Сайвер» (далее - ООО «Сайвер») о взыскании 328 589 рублей 18 копеек основного долга по арендной плате за период с 1 апреля 2007 года по 30 апреля 2008 года, о досрочном расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения.

Исковые требования заявлены на основании статей 450, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением и существенным нарушением условий договора, а именно сдачей помещения в субаренду без согласия арендодателя.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13.05.2008 суд отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания суммы основного долга. В остальной части требования оставлены без рассмотрения.

ООО «Сахарок» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить принятое судом первой инстанции решение в части отклонения исковых требований о взыскании основного долга по договору аренды и принять новый судебный акт. Исковые требования ООО «Сахарок» в данной части удовлетворить.

В обоснование своих возражений заявитель ссылается на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и судом неправильно применены нормы материального права.

Кроме того, указывает на то, что суд первой инстанции, исходя из анализа условий договора, делает неправильный вывод о том, что у арендодателя отсутствует право в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы. Исполнение договора без изменения условия об арендной плате в значительной мере лишает ООО «Сахарок», ставшего новым собственником сданного в аренду имущества, рассчитывать на получение доходов, покрывающих расходы на содержание имущества.

Также заявитель в своей жалобе отмечает, что суд первой инстанции  проигнорировал буквальное толкование п. 3.3. дополнительного соглашения № 1 от 01.06.1995 к договору аренды № 548 от 06.10.1994, который прямо говорит о том, что письмо арендодателя об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке, и что установленный соглашением сторон порядок изменения договора не противоречит статьям 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение первой инстанции отменить, исковые требования ООО «Сахарок» удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, просит рассмотреть апелляционную жалобу без его участия. В отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса изменение арендной платы предусмотрено не чаще одного раза в год. Между ООО «Сайвер» и ООО «Сахарок» не достигнуто соглашение об увеличении суммы арендной платы, так как истцом неправильно применены коэффициенты при расчете арендной платы, а также спорным остается вопрос размера площади арендуемого помещения. В связи с указанным ООО «Сайвер» вносило арендную плату в размере, установленном дополнительным соглашением от 30.12.2005 № 7 к указанному договору, тем самым надлежаще исполнило условия договора аренды от 6 октября 1994 года.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 29.07.2008.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в порядке апелляционного права обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Сахарок» по договору купли-продажи с ООО «Бакалея резерв» приобрело в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Зарубина, 35. При этом указанный объект недвижимости обременен правами третьих лиц, в том числе на основании договора аренды от 06.10.1994 № 548, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Йошкар-Олы и обществом с ограниченной ответственностью «Сайвер».

Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано истцом 15 января 2007 года и с этого момента, по его утверждению, он приобрел право на получение арендной платы. Письмом от 15 марта 2007 года он уведомил арендатора о повышении арендной платы с 1 апреля 2007 года в связи с изменением базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м.

Письмом от 15 мая 2007 года (исх. № 238) истец вновь уведомил ответчика о повышении арендной платы с 1 января 2007 года.

Ответчик не согласился с повышением размера арендной платы, ссылаясь на неправильное применение коэффициентов в расчете и на незаконность повышения арендной платы чаще чем 1 раз в год.

Ответчик производил платежи в меньшем размере, что привело к образованию задолженности.

Кроме того, ответчик неоднократно обращался к истцу с предложением уточнить размер занимаемых площадей, обосновывая просьбу тем, что субарендаторы перезаключили договоры аренды напрямую с ООО «Сахарок», но находятся на площадях ООО «Сайвер». Тем самым ООО «Сайвер» несет расходы по арендной плате за площади фактически им не занимаемые. По данному вопросу истец с ответчиком также не пришли к соглашению.

Рассматриваемые отношения регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор аренды недвижимости является возмездным, взаимным, консенсуальным  и признается заключенным в момент, когда в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Объекты аренды во всех случаях – вещи индивидуально - определенные и не потребляемые. Эти качества объекта связаны с временным характером владения и пользования и обязанностью арендатора вернуть арендодателю именно ту вещь, которая ему предоставлена, и в том состоянии, в каком он ее получил.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора аренды могут быть помещения. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если в договоре не дана индивидуально- определенная характеристика объекта, это свидетельствует об отсутствии соглашения по предмету договора как существенному условию. Последнее, в свою очередь, означает, что договор является незаключенным.

Из технического паспорта на объект недвижимости (Дом быта), расположенный  по адресу: г. Йошкар – Ола, ул. Зарубина, дом 35, видно, что он представляет собой трехэтажное здание  общей площадью 1 513, 9 квадратных метра, в том числе  первый этаж – 501, 4 квадратных метра, второй этаж – 505,5 квадратных метра, третий этаж – 507 квадратных метров.

Договор аренды от 06.10.1994 № 548 не содержит сведений о том, в какой части здания расположены 636,6 квадратных метра арендованных площадей, и не имеет отсылки к экспликации помещения. План с конкретным обозначением помещений, переданных в аренду, также отсутствует.

Суд апелляционной инстанции оценил представленные в дело документы, в том числе технический паспорт здания по упомянутому адресу, и установил, что из представленных в дело документов невозможно определить, какая конкретно индивидуально-определенная часть этого помещения (общей площадью 1513, 9 квадратных метра) передана в аренду ответчику.

При указанных обстоятельствах  апелляционный суд пришел к выводу о том, что стороны не согласовали существенное условие договора аренды (имущество, подлежащее передаче в аренду), а следовательно, договор аренды от 06.10.1994 № 548 не может быть признан заключенным.

Факт пользования указанными помещениями ответчиком не оспаривается. На основании указанного, расчеты за владение и пользование арендованным имуществом должным производиться по цене, предусмотренной дополнительным соглашением от 30.12.2005 № 7 к договору аренды в размере 26 640 рублей 99 копеек. Задолженность применительно к такой величине ежемесячной арендной платы арендатором полностью погашена и не отрицается в этой части истцом.

Указанный договор, на котором основаны требования истца, является незаключенным. Поскольку договорные отношения между сторонами отсутствуют, требования истца о взыскании задолженности по договору  аренды в повышенном размере неправомерны.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о заключенности договора аренды является ошибочным и подлежит уточнению.

Однако неверный вывод суда первой инстанции  не повлек принятия неверного решения.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации расходы по госпошлине относятся  на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

                                    П  О  С  Т  А  Н  О  В  И  Л  :

решение Арбитражного суда Республики  Марий Эл от 13.05.2008 по делу № А38-160/2008-3-76 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сахарок», г. Чебоксары Чувашской Республики, – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья                                                  О.А. Ершова

Судьи                                                                                           Н.А. Насонова

                                                                                              А.И. Вечканов