Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу n А79-7720/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир     

23 июля 2015 года                                                            Дело № А79-7720/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соловьевой М.В., судей Вечканова А.И., Логиновой О.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания  Марковой А.П.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.04.2015 по делу № А79-7720/2014, принятое судьей Яхатиной С.Ю.,

по иску закрытого акционерного общества «Белый ветер» (ОГРН 1032128000255, г. Чебоксары) к  Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, г. Чебоксары), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью «Империя-А», г.Тюмень, об урегулировании разногласий при заключении договора,

У С Т А Н О В И Л:

закрытое акционерное общество «Белый ветер» (далее – истец, ЗАО «Белый ветер») обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с исковым заявлением к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – ответчик, Чебоксарское горкомимущество, Комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу г. Чебоксары, ул. Гузовского, д. 30: нежилого помещения № 4 общей площадью 24, 4 кв.м.; нежилых комнат №№ 3,4,6 (по плану) нежилого помещения № 9, общей площадью 22, 4 кв.м.; нежилой комнаты № 100 (по плану) нежилого помещения № 9, общей площадью 10,8 кв.м. на условиях, изложенных в протоколе разногласий в редакции истца:

- пункт 1.3. изложить в следующей редакции: Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 908 306 (Один миллион девятьсот восемь тысяч триста шесть) рублей без учета НДС;

- пункт 2.1. изложить в следующей редакции: Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 31805 (Тридцать одна тысяча восемьсот пять) рублей 10 копеек, путем внесения на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.

Одновременно истец просил взыскать с ответчика расходы на оплату услуг ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» по определению рыночной стоимости объекта оценки в размере 65 000 руб., а также 27 900 руб. расходов по судебной экспертизе.

Решением от 03.04.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики заявленные требования удовлетворил, обязал Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с ЗАО «Белый ветер» договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

«Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет                           1 958 000 (Один миллион девятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей без учета НДС (пункт 1.3 договора).

- Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанного в пункте 1.3. настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора, в том числе в течение 59 месяцев по 32 630 (Тридцать две тысячи шестьсот тридцать) руб. и в течение 60 месяца – 32 830 (Тридцать две тысячи восемьсот тридцать) руб. путем внесения на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения (пункт 2.1 договора)».  Одновременно взыскал с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу закрытого акционерного общества «Белый ветер» 31 900 руб., в том числе 4000 руб. государственной пошлины, 27 900 руб. расходов по экспертизе, во взыскании 65 000 руб. расходов отказал.

Не согласившись с принятым решением Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый  арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, с учетом дополнений, просит решение суда отменить на основании статей 257, 259, 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятого по делу решения, заявитель указывает, что заключение эксперта от 30.12.2014 № э3894/14 является недопустимым и неотносимым доказательством, поскольку не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Обращает внимание суда, что экспертом не выполнены следующие требования законодательства об оценочной деятельности: пункта 10 Федерального стандарта оценки № 3 (далее - ФСО - 3), статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности и пункта 17 ФСО - 1, пункта 8 «г» ФСО - 3, статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ответчик ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу не согласился с  доводами апеллянта, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Первый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь ст. 41, 82, 87, 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей  лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  20.09.2007 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары (арендодатель) и ЗАО «Белый ветер» (арендатор) при участии МУЗ «Городская детская больница № 4» (балансодержатель) заключили договор № 6347 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г.Чебоксары, в соответствии с условиями которого 20.09.2007 арендатору по акту приема-передачи передано нежилое помещение общей площадью 58,3 кв.м., находящиеся по адресу: г.Чебоксары, ул. Гузовского, д.30.

13.12.2013 ЗАО «Белый ветер» обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

16.07.2014 Чебоксарское горкомимущество письмом № 039-5872 известило истца о своем согласии на возмездное отчуждение имущества, и предоставлении ЗАО «Белый ветер» преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения и направила копию постановления администрации города Чебоксары от 14.07.2014 № 2387, проект договора купли-продажи.

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязался передать в собственность:

- нежилое помещение № 4 общей площадью 24,4 кв.м., нежилые комнаты №№ 3, 4, 6 (по плану) нежилого помещения № 9, общей площадью 22, 4 кв.м.; нежилую комнату № 10 (по плану) нежилого помещения № 9, общей площадью 10,8 кв.м., расположенные на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул. Гузовского, д.30.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством стоимость (продажная цена) нежилого помещения определена в размере 2 538 000 руб. без учета НДС на основании отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 11.04.2014 № 005/82, подготовленного ООО «ИМПЕРИЯ-А».

Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, который направил ответчику письмом от 21.08.2014 № 27. При этом рыночную стоимость объекта указал в размере 1 908 306 руб. без учета НДС, ссылаясь на отчет от 13.08.2013 № 02-142-14Ц, выполненный                                    ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс», выполненный по его заказу.

Поскольку ответчик не подписал протокол разногласий, истец, ссылаясь на статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с настоящим иском.

Суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу с целью устранения противоречий между отчетами, представленными истцом и ответчиком, об оценке рыночной стоимости спорного объекта.

По результатам проведения экспертизы ЗАО «Многопрофильный деловой центр» представлено экспертное заключение от 30.12.2014                              № э3894/14 о рыночной стоимости спорного нежилого помещения. Эксперт пришел к выводу, что отчет ООО «Империя-А» от 11.04.2014 № 005/82 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки. Выявленные несоответствия отчета существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества в сторону ее завышения. Рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу г. Чебоксары, ул. Гузовского, д. 30: нежилого помещения № 4 общей площадью 24, 4 кв.м.; нежилых комнат №№ 3,4,6 (по плану) нежилого помещения № 9, общей площадью 22, 4 кв.м.; нежилой комнаты № 10 (по плану) нежилого помещения № 9, общей площадью 10,8 кв.м. по состоянию на 13.12.2013 составляет 1 958 000 руб. без учета НДС.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства в обоснование стоимости объекта, суд принял определенную экспертом ЗАО «Многопрофильный деловой центр» итоговую величину рыночной стоимости, которая составляет 1 958 000 руб. без учета НДС.

Таким образом, суд пункт 1.3 договора купли-продажи изложил в следующей редакции: «Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 958 000 (Один миллион девятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей без учета НДС».

Пункт 2.1. договора, касающийся периодичности оплаты выкупаемого имущества, суд также принял в уточненной редакции истца, кроме указания числа, поскольку в протоколе разногласий истец его не указывал.

Довод заявителя, что заключение эксперта от 30.12.2014                              № э3894/14 является недопустимым  доказательством, судом апелляционной инстанции отклоняется в силу следующего.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение