Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2015 по делу n А43-8862/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                                                       

10 марта 2015 года                                                 Дело №А43-8862/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Большаковой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.11.2014 по делу №А43-8862/2014, принятое судьей Требинской И.В.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута», ИНН 1103007560, ОГРН 1131103000214, г. Воркута, Республика Коми, к обществу с ограниченной ответственностью «Мантрак Восток», ИНН 7203110241, ОГРН 1027200795918, г. Бор, Нижегородская область, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация муниципального образования городского округа «Воркута», ОГРН 1021100807716, ИНН 1103023523,

о взыскании долга и пени,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Мантрак Восток», ИНН 7203110241, ОГРН 1027200795918, г. Бор, Нижегородская область, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута», ИНН 1103007560, ОГРН 1131103000214, г. Воркута, Республика Коми,

 об уменьшении арендной платы по договору,

при участии: от заявителя – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» - не явился, извещён (уведомления №15792, 14445);

от ООО «Мантрак Восток» - Анисимовой Ю.Н. по доверенности от 27.10.2014 сроком действия один год;

от третьего лица - администрации муниципального образования городского округа «Воркута» - не явился, извещён (уведомления №15791, 14447),

установил.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мантрак Восток» о взыскании 603 000 руб. долга по договору аренды №314 от 10.04.2014, 35 577 руб. пени за период с 11.01.2014 по 09.04.2014.

Исковые требования основаны на статьях 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком (арендатором) обязательств, вытекающих из договора аренды №314 от 10.04.2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования городского округа «Воркута».

Определением от 26.05.2014 принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Мантрак Восток» к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» об уменьшении арендной платы по договору за период с 01.12.2013 по 28.02.2014 на сумму 603 000 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил уменьшить размер арендной платы по договору за период с ноября 2013 года по февраль 2014 года на сумму 804 000 руб. Уточнение судом принято.

Решением от 25.11.2014 Арбитражный суд Нижегородской области встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Мантрак Восток» удовлетворил, уменьшил обществу с ограниченной ответственностью «Мантрак Восток» арендную плату по договору аренды от 10.04.2013 за период с ноября 2013 по февраль 2014 года на сумму 804 000 руб., в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Заявитель указывает, что обеспечение исправного состояния системы отопления здания гаража должно осуществляться ответчиком в силу пункта 2.2.3 договора.

Пояснил, что в результате бездействия ответчика система отопления здания была приведена в неисправленное состояние, что подтверждается актом совместного обследования имущества от 20.11.2013 и результатами экспертизы.

Полагает, что ответчиком не приняты меры по заключению договора для подачи теплоносителя в арендуемое помещение по сетям, принадлежащим ООО «Водоканал».

Считает договор теплоснабжения, заключенный между ответчиком и МУП «Котельные» недействительным.

Просит о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель ООО «Мантрак Восток» в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третье лицо отзыва на апелляционную жалобу не представило.

Заявитель, третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей заявителя, третьего лица по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 12.05.2014 по делу №А29-715/2014, на основании постановления администрации муниципального образования городского округа «Воркута» от 04.04.2013 № 1506 между администрацией муниципального образования городского округа «Воркута» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Мантрак Восток» (Арендатор) заключен договор №314 от 10.04.2013 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование нежилое здание – здание гаража, общей площадью 620,6 кв.м, расположенное по адресу: Республика Коми, г.Воркута, 940 м западнее станции насосной канализационной по ул. Путеводной, д.1-а, для размещения склада запасных частей, ремонтных боксов и офиса.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды определен с 12.04.2013 по 11.04.2016.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 09.07.2013.

Имущество передано в пользование арендатору по акту приема-передачи от 10.04.2014 (л.д.16).

Согласно пункту 3.1 договора за пользование помещением арендатор обязан уплатить арендную плату в месяц 201 000 руб. в срок до 10-го числа месяца, следующего за текущим, в местный бюджет (100% от арендной платы) и НДС с суммы арендной платы 18% в федеральный бюджет в размере 36 180 руб.

Оплата за эксплуатационные и коммунальные услуги, потребляемую электроэнергию не включается в установленную пунктом 3.1 договора сумму арендной платы (пункт 3.2 договора).

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде уплаты пени в размере 0,1% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.

Ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды помещения послужило основанием для обращения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» с настоящим иском.

ООО «Мантрак Восток» обратилось со встречным иском об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование встречного иска истец указал, что с 01.11.2013 в арендуемом помещении произошло отключение теплоснабжения.

Письмом от 07.11.2013 (л.д.48) ООО «Мантрак Восток» уведомил арендодателя об отсутствии тепла и просило сообщить текущую ситуацию с возможностью подачи тепла и устранения течи радиаторов.

Претензионным письмом от 19.11.2013 ООО «Мантрак Восток» предложило расторгнуть договор аренды №314 от 10.04.2013 и приложило проект соглашения о его расторжении. Указанное письмо получено арендодателем 19.11.2013 (л.д. 50).

26.11.2013 от администрации в адрес общества поступил ответ (л.д.49), в котором указано, что отключение системы отопления не связано с действиями или бездействием арендодателя, в связи с чем оснований для расторжения договора не имеется.

Письмами от 13.12.2013, от 17.01.2014, от 21.02.2014 ответчик по первоначальному иску просил уменьшить размер арендной платы из-за прекращения использования арендованного имущества в период с ноября 2013 года по февраль 2014 года в связи с отсутствием в помещении тепла.

Отказ администрации послужил основанием для обращения ООО «Мантрак Восток» со встречным иском.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Частью 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу данной нормы основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, или ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу №А29-715/2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014, расторгнут договор аренды №314 от 10.04.2013 муниципального недвижимого имущества (помещения), входящего в состав казны.

Согласно пункту 1.1 договора помещение передается для использования в целях размещения склада запасных частей, ремонтных боксов и офиса.                       

Вместе с тем решением Арбитражного суда Республики Коми от 12.05.2014 установлено, что 01.11.2013 в здании гаража прекратилась подача теплоснабжения, и ООО «Мантрак Восток» не мог по независящим от него обстоятельствам использовать спорное арендованное помещение в соответствии с назначением, предусмотренным договором аренды в связи с отсутствием теплоснабжения.

При этом признано существенным обстоятельством отсутствие теплоснабжения в помещении, поскольку общество получило в пользование по договору аренды имущество, которое распложено в г.Воркута (за полярным кругом, в зоне распространения вечной мерзлоты), а использование арендуемого помещения невозможно в отсутствие теплоснабжения. При отсутствии теплоснабжения в указанном помещении, ООО «Мантрак Восток» вообще не заключил бы договор или заключил бы на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, отсутствие теплоснабжения в отопительный период времени года повлекло за собой невозможность использования истцом арендуемых помещений.

Ремонт системы теплоснабжения по своей правовой природе может быть отнесен к капитальному ремонту и не относится к обязанностям, предусмотренным пунктом 2.2.3 договора.

Арендодатель, несмотря на просьбы арендатора, выраженные в письме от 07.11.2013 (л.д.48), не предпринял меры по устранению выявленных недостатков.

Арбитражным судом Республики Коми в решении от 12.05.2014 установлено, что ООО «Мантрак Восток» предпринял все необходимые действия для использования арендуемого помещения в целях аренды, заключив договор на поставку тепла.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитетом доказательств, опровергающих данные факты, не представлено.

Таким образом, на основании части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации требование арендатора об уменьшении размера арендной платы за период с ноября 2013 года по февраль 2014 года на сумму 804 000 руб., исходя из суммы 201 000 руб. в месяц, обоснованно подлежало удовлетворению.

В связи с этим отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период и начисленных пени.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, об удовлетворении встречных исковых требований.  

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не подтвержденные материалами дела.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы –