Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2014 по делу n А43-30373/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

г. Владимир   

17 февраля 2014 года                                                   Дело № А43-30373/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  17 февраля 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,

судей Вечканова А.И., Родиной Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарём судебного заседания Бундиной Ю.И.,

при участии представителей сторон:

от истца – Шлыкова В.А. по доверенности  от 30.12.2013 сроком до 31.12.2014;

от ответчика –  Варжунтовича С.В. генерального директора на основании решения от 21.07.2009 № 1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нижегородгражданстрой»                                   (ИНН 5257110371, ОГРН 1095257003632), г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2013 по делу № А43-30373/2012, принятое судьей Дроздовой С.А. по иску администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 5253001036, ОГРН 1025203032579),  г. Нижний Новгород, к обществу с ограниченной ответственностью «Нижегородгражданстрой» (ИНН 5257110371, ОГРН 1095257003632),  г. Нижний Новгород, о взыскании 4 916 611 руб. 93 коп.,

Суд установил, что администрация города Нижнего Новгорода обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Нижегородгражданстрой» о взыскании 4 916 611 руб. 93 коп., из которых 3 922 865 руб. 00 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды № 16229/02 от 12.03.2010 за период с 31.08.2012 по 31.03.2013, 993 746 руб. 93 коп. - пени за период с 07.09.2011 по 01.04.2013.

Решением от 31.05.2013 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично, взыскав с общества с ограниченной ответственностью «Нижегородгражданстрой» в пользу администрации города Нижнего Новгорода  3 551 565 руб. долга, 833 417 руб. 98 коп. пени.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Нижегородгражданстрой» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт, поскольку судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не применен закон, подлежащий применению.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не учтено, что истцом был незаконно увеличен размер арендной платы, вследствие чего задолженность по договору аренды, указанная истцом, превышает установленную договором арендную плату на 2 042 150 руб.

Кроме того, указал, что суд первой инстанции, верно установив дату прекращения договора аренды (с 25.01.2013), необоснованно взыскивает арендную плату до 31.03.2013. Заявитель полагает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация города Нижнего Новгорода в отзыве на апелляционную жалобу просила решение Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представила подробный расчет задолженности, в соответствии с которым задолженность по арендной плате составляет 2 697 575 руб., а пени – 841 859 руб. 41 коп., при этом отказа от исковых требований не заявила и настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании заявки №1 от 24.02.2010 и протокола о результатах аукциона от 11.03.2010 между администрацией города Нижнего Новгорода (арендодателем) и ООО «Нижегородгражданстрой» 12.03.2010 заключен договор аренды земельного участка №16229/02, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: г.Н.Новгород, Московский район, ул. Ярошенко, 2Б, участок 2, площадью 3104 кв.м, кадастровый номер 52:18:0020109:17.

Целевое использование участка - строительство многоэтажного жилого дома.

Договор аренды заключен на срок до 12.03.2013 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован 18.05.2010 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области, согласно отметке регистрирующего органа на первом листе договора.

Арендованный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 12.03.2010.

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы за 3 года установлен по результатам аукциона и составляет 20 050 200 руб. 00 коп., годовой размер арендной платы за участок составляет 6 683 400 руб. 00 коп. или 2153 руб. 16 коп. за 1 кв.м. Ежеквартальный размер арендной платы за участок составляет 1 670 850 руб. 00 коп.

Согласно пункту 4.4 договора арендатор своевременно, ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября перечисляет арендную плату за текущий квартал на счет Арендодателя. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

В силу пункта 5.2 договора аренды в случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что в случае расторжения или прекращения договора по основаниям, определенным пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, или иным основаниям, предусмотренным договором, либо действующем законодательством РФ, остаток размера арендной платы, заявленной на аукционе, вносится арендатором в полном объеме до расторжения или прекращения договора.

Поскольку арендатор недобросовестно исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, администрация города Нижнего Новгорода обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив наличие долга по оплате, удовлетворил исковые требования частично, взыскав 3 551 565 руб. долга и 833 417 руб. 98 коп. пени.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Одним из принципов земельного законодательства, которые установлены статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Из материалов следует, установлено судом и не отрицается сторонами, что договор аренды  земельного участка прекратил свое действие 25.01.2013 ввиду регистрации  права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, для строительства которого предоставлен земельный участок.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, вывод суда о прекращении договора аренды  с 25.01.2013 является обоснованным.

Между тем суд первой инстанции руководствовался положением пункта 7.4 договора, который предусматривает, что в случае расторжения или прекращения договора по основаниям, определенным пунктом 5 статьи 30.2. Земельного кодекса Российской Федерации, или иным основаниям, предусмотренным договором, либо  действующим законодательством, остаток размера арендной платы, заявленной  на аукционе, вносится арендатором в полном объеме до расторжения или прекращения договора.

При этом суд взыскал всю сумму, заявленную на аукционе.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к  следующим выводам. 

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации  предусматривает принцип определения  долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

С учетом того, что договор аренды  земельного  участка, заключенный между администрацией города Н.Новгорода и ООО «Нижегородгражданстрой»,   считается прекратившимся с 25 января 2013 года,   то  обязанность бывшего арендатора   по внесению арендной платы прекратилась именно с указанной даты.

 Из материалов дела следует, что  по состоянию на  конец  2 квартала  2012 года задолженность у арендатора по арендным платежам отсутствовала. За 3 квартал согласно условиям договора   арендатору следовало уплатить 1 670 850 руб.  Из них согласно платежному поручению №2512 от 14.09.2012 оплачено 1 089 685 руб. Более арендатор не производил оплату арендной платы. Таким образом,  сумма задолженности складывается следующим образом:  за 3 квартал 2012 года  долг составил 581 165 руб. (1 670 850-1 089 685)+ за 4 квартал в сумме  1 670 850 руб. + за 24 дня января 2013 года в сумме  445 560 руб.  Общая сумма задолженности по арендным платежам  составляет 2 697 575 руб. 

Кроме того, истец в суд апелляционной инстанции представил подробный расчет суммы пени за период с 07.09.2011 по 24.01.2013, которая составила 841 859,41 руб., обосновав  взыскание суммы пени положениями статей  329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.2 договора аренды.

При этом следует отметить, что суд апелляционной инстанции объявлял перерыв в судебном заседании на 20 мин. После  перерыва в судебном заседании ответчик согласился с  расчетом истца относительно указанной суммы основного долга и суммы пени, как по периоду задолженности, так и по сумме долга.

  С учетом вышеизложенного с общества с ограниченной ответственностью «Нижегородгражданстрой» в пользу администрации города Нижнего Новгорода  подлежит взысканию задолженность в сумме 2 697 575 руб. и   841 859 руб. 41 коп.  пени.

С учетом неполного выяснения обстоятельств дела судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции и удовлетворении апелляционной жалобы частично на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с общества с ограниченной ответственностью «Нижегородгражданстрой» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 34 255 руб. 05 коп. государственной пошлины за рассмотрение искового заявления.

С администрации города Нижнего Новгорода в пользу общества с ограниченной ответственностью «Нижегородгражданстрой» подлежит взысканию 560 руб. 20 коп. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь