Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2008 по делу n А43-14542/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600017, г. Владимир, ул. Березина, д. 4 www.1aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир                                                             Дело №А43-14542/2007-2-348

«20» февраля 2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена  13 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен  20 февраля 2008 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Белякова Е.Н., судей Максимовой М.А., Соловьевой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Третьяковой Е.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пухова Игоря Владимировича на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.11.2007 по делу №А43-14542/2007-2-348, принятое судьей Дроздовой С.А., по иску общества с ограниченной ответственностью «Реко-Трейд», г. Балахна Нижегородской области, к ответчикам: предпринимателю, осуществляющему деятельность без образования юридического лица, Пухову Игорю Владимировичу, г. Балахна Нижегородской области; обществу с ограниченной ответственностью «Десятка», г. Балахна Нижегородской области, о расторжении договора аренды, выселении,

при участии представителей:

от истца (заявителя) –  Клепоносов С.Ю.,   доверенность от 09.06.2007 №02 (на  срок 1  год);

от первого ответчика –  ИП Пухов  И.В. (паспорт   серии 22 02 номер 502877,  выдан  Балахнинским  ГОВД Нижегородской  области); Шаханова Е.Г.  по  доверенности от 11.09.2007 (на  срок 3  года);

от второго ответчика –  Шаханова  Е.Г.  по  доверенности  от 02.10.2007, установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Реко-Трейд» (далее ООО «Реко-Трейд») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ответчикам: индивидуальному предпринимателю Пухову Игорю Владимировичу, обществу с ограниченной ответственностью «Десятка» (далее ООО «Десятка»), о расторжении договора аренды нежилого помещения  от 19.02.2002 №4 и выселении ответчиков из отдельно стоящего здания магазина, расположенного по адресу Нижегородская область, г.Балахна, ул. Свердлова, д. 24 «а».

Судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований. Истец исключил из оснований расторжения договора обстоятельства, указанные в п.5 искового заявления – ненадлежащее исполнение обязательства по оплате.

Исковые требования обоснованы статьей 450, пунктами 1, 3 статьи 619, статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик, ИП Пухов И.В., пользуется арендованным помещением с нарушением условий договора.

Решением от 22.11.2007 исковые требования удовлетворены. Договор аренды нежилого помещения от 19.02.2002 расторгнут.

ИП Пухов И.В. и ООО «Десятка» выселены из нежилого отдельно стоящего здания (магазин №10) по адресу: Нижегородская область, г.Балахна, ул. Свердлова, д. 24 «а», из помещений общей площадью 720, 88 кв.м. №1-31 на первом этаже, №13, 14, 22, 25 в подвале (нумерация по плану БТИ).

С ИП Пухова И.В. в пользу ООО «Реко-Трейд» взысканы расходы по делу в сумме 4 000 руб. С ООО «Десятка» в пользу ООО «Реко-Трейд» расходы по государственной пошлине в сумме 2 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Пухов И.В. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании пунктов 2, 3, части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права, а именно: статей 384, 429, 653 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оспаривая законность судебного акта, заявитель жалобы указывает, что с 17.10.2006 ООО «Реко-Трейд» является собственником здания, в котором заявитель арендует помещение.

ИП Пухов И.В. полагает, что у него отсутствует обязанность заключить договор аренды земельного участка, поскольку пунктом 2.7 не определены его существенные условия.

Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции не учел, что истец сам способствовал тому, чтобы ответчик длительное время пользовался земельным участком без оплаты. Заявитель также не согласен с расчетами истца, полагая при этом, что при расчете необходимо применить коэффициент 47, 050, предназначенный для использования земель под объекты розничной торговли.

Кроме того, по мнению заявителя, истцом не доказан  размер арендной платы, а также основания ее получения.

ИП Пухов И.В. указывает, что возведение стены с монтажом двери было произведено им законно, на основании выданного предписания государственного пожарного надзора.

В  соответствии со  статьей  163  Арбитражного  кодекса  Российской  Федерации в  судебном  заседании  04.02.2008  объявлен  перерыв до 11.02.2008 до 15 часов  30  минут.

После  перерыва  в  судебном  заседании  заявитель, представитель заявителя поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считают решение необоснованным, просят его отменить.

Представитель ответчика, ООО «Десятка», также просит  решение  суда  отменить  по  основаниям,  изложенным в  апелляционной  жалобе.

ООО «Реко-Трейд» в отзыве возразило против доводов апелляционной жалобы, сославшись на их несостоятельность. В судебном заседании апелляционной инстанции просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В  соответствии со  статьей  158  Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации  судебное  разбирательство  отложено до 13.02.2008  до  13  часов.

После  отложения  стороны,  представители    в  судебное  заседание  не  явились.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Балахнинского района (арендодатель) и ИП Пуховым  И.В. (арендатор) был заключен договор аренды №4 от 19.02.2002  72/100 доли нежилого помещения по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. Свердлова, д. 24 «а»,  общей площадью 1004, 47 кв.м. на срок с 01.02.2002 по 01.02.2007.

20.03.2002 указанный договор прошел государственную регистрацию.

28.04.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому срок аренды продлен до 01.01.2011.

В соответствии с договором купли-продажи от 25.09.2006 №33 объекта муниципального нежилого фонда, ООО «Реко-Трейд» приобрело у муниципального образования «Балахнинский муниципальный район» в собственность нежилое отдельно стоящее здание общей площадью 1004,47 кв. м  по адресу: г. Балахна, ул. Свердлова, д. 24 «а», обремененное правом аренды   ИП Пухова И.В.

Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован регистрационной службой Нижегородской области 17.10.2006.

11.10.2006 те же стороны заключили договор купли-продажи  земельного участка с кадастровым номером 52:16:050302:0043, находящегося  по адресу: г.Балахна, ул.Свердлова, д.24 «а», общей  площадью  903 кв. метра  для  организации торговли  и  эксплуатации  здания  магазина.

Государственная  регистрация  права  собственности  за  земельный  участок  произведена 23.10.2006, о  чем  выдано  свидетельство серии 52-АБ 755711.

18.10.2006 Муниципальное образование «Балахнинский муниципальный район» и ООО «Реко-Трейд» заключили соглашение об уступке права требования, по условиям которого ООО «Реко-Трейд» переданы права требования к ИП Пухову И.В., вытекающие из договора аренды нежилого помещения от 19.02.2002 №4, в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту перехода права.

Согласно пунктам 2.7, 2.8 договора аренды, арендатор обязан заключить договор аренды земельного участка и оплачивать платежи за пользование земельным  участком.

Пунктами 2.3 и 2.13 договора  предусмотрена  обязанность  арендатора  произвести  ремонт  фасада  здания  магазина,  пунктами 2.5 и 2.11 – допускать  работников  истца в  помещения,  свободные от  аренды  для  проверки  состояния  электропроводки.

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды арендатору  запрещается без письменного согласия собственника производить  перепланировку  и  переоборудование  помещения,  сдавать  помещения в  субаренду.

Ссылаясь  на  то, что в  нарушение  условий  договора,  ответчик  не  заключил  договор  аренды  земельного  участка и не  оплачивает  пользование  земельным  участком,  не  произвел  ремонт  фасада  здания  магазина,  препятствует  доступу работников истца в помещения, без  письменного  согласия  собственника  произвел  перепланировку и  переоборудование  помещения,   допустил  нахождение  субарендатора на  арендованных  площадях, истец обратился  с иском в  арбитражный суд.

Как  видно  из  условий  договора, акта  приема-передачи  и  плана,  ответчику  сданы  в  аренду  72/100  доли  нежилого  отдельного  строения (магазин №10), расположенного  по  адресу: г.Балахна,  ул.Свердлова, дом 24 «а», в  технически  исправном  состоянии,  пригодном  к  эксплуатации.

Данные  факты  установлены  судом  и  соответствуют доказательствам,  имеющимся в  деле.

В  соответствии с  частью 2  статьи 450  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации договор  может  быть  расторгнут  по требованию  одной  из  сторон  по  решению суда  при  существенном  нарушении  договора другой   стороной, а  также  в  иных  случаях,  предусмотренных  настоящим  Кодексом,  другими  законами  или  договором.

Согласно  статье  619  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации договор  аренды  может  быть  досрочно  расторгнут  арендодателем в  случаях,  когда  арендатор  пользуется  имуществом с  существенным  нарушением  условий  договора или  назначения  имущества.

Судом  первой  инстанции установлено,  что с 02.01.2005  земельные  отношения  индивидуальным  предпринимателем Пуховым  И.В.  под  арендованным  объектом не  оформлены,  плата  за  землю  не  производится.

В  соответствии с  пунктом 2  статьи 654  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  установленная в  договоре  аренды  здания  или  сооружения  плата  за пользование зданием или  сооружением  включает  плату  за  пользование земельным  участком, на  котором  оно  расположено, или передаваемой  вместе  с  ним  соответствующей  частью  земельного  участка,  если  иное  не  предусмотрено законом  или  договором.

Из  условий  договора аренды от 19.02.2002 №4  следует,  что  плата  за  пользование  земельным  участком не  входит в  состав  арендной  платы.

Нарушение  указанного  условия  договора  судом  первой  инстанции  обоснованно признано  существенным с  учетом  длительности  периода  пользования без  оплаты.

Судом  установлено и  не  оспаривается  ответчиком, что в нарушение  условий  договора в октябре 2006  года в  арендуемом  помещении  произведено  возведение  стены  между  помещениями №№22 и 25 с  монтажом   металлической  двери без  согласования  с  арендодателем и  без  оформления  разрешительной  документации,  что  подтверждается  материалами  дела.

Доказательств согласования перепланировки с арендодателем ответчик не  предоставил.

Доводы  заявителя  апелляционной  жалобы о  том,  что 01.01.2005  МО  Балахнинского  района и   ИП Пуховым И.В.  подписано  соглашение  о  расторжении  договора  аренды  земли от 24.12.1998 и у  ответчика  отсутствует  обязанность  заключить договор  аренды  земельного  участка,  истец  сам  способствовал  пользованию ответчиком  земельным  участком  без  оплаты,  предложив  ответчику неправомерные  условия,  судом  отклоняются  в  силу  следующего.

Пунктами 2.7 и 2.8 договора  аренды нежилого  помещения  предусмотрена  обязанность  ИП Пухова  И.В.  заключить с  арендодателем дополнительно  договор  аренды  земельного  участка и  своевременно  производить  платежи  за  аренду.

На  момент  рассмотрения   спора указанные  пункты   из  договора  сторонами  исключены  не  были и  являются  действующими.

В  случае  несогласия  ответчика  с  предложенными ему  истцом  условиями договора  аренды,  возникшие  разногласия  следовало   разрешать в соответствии с  требованиями статьи 446  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  тогда как   ответчик  уклонился  от  заключения  договора.

19.04.2007 ответчику  направлен  для  подписания   договор  аренды  земельного  участка, который  подписан  не  был.

Доводы   ответчика о  неправильном  применении  судом  норм  материального  права,  несоответствии выводов,  изложенных в решении,  обстоятельствам  дела, отклоняются  судом  как  необоснованные.

Из  представленных в  дело  документов (договора  аренды,  акта  приемки-передачи)  следует,  что   КУМИ Балахнинского  района   передало  ответчику   нежилое  помещение в  состоянии,  соответствующем  договору  аренды.

Какие-либо  претензии  ответчик  относительно  состояния  помещения  и  пригодности для  использования  по  целевому  назначению  не  предъявлял.

Ответчик  не  обращался  к  истцу  об  исправлении  недостатков  помещения.

Судом  первой  инстанции  обоснованно   отклонены  доводы  ответчика о   правомерности   возведения  стены   и установки  двери в  соответствии с  предписанием  от 10.01.2006 №2 Государственного  пожарного  надзора,  поскольку  указанное  предписание не  вносит  изменений  в ранее  заключенный  договор.

Установив,  что  допущенные  ответчиком  нарушения  являются  существенными,  суд  первой  инстанции  сделал  правильный  вывод  о  наличии  оснований  для  досрочного  расторжения  договора  аренды в  соответствии с требованиями статей 450, 619 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации и  выселении  ответчика   из  занимаемого  помещения,  поскольку  согласно статье  622  Гражданского   кодекса  Российской  Федерации  при  прекращении договора  аренды  арендатор обязан  возвратить  арендованное  помещение.

Материалами  дела  подтверждено, что  часть  площадей  занимает  субарендатор – ООО  «Десятка».

В  силу  пункта 1  статьи 618  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  если  иное не  предусмотрено  договором  аренды,  досрочное  прекращение договора  аренды  влечет  прекращение  заключенного