Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу n А79-7410/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                                                       

«16» декабря  2009 года                                                      Дело № А79-7410/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 9 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2009 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Беляковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Выбор», г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.09.2009 по делу № А79-7410/2009, принятое судьей Яхатиной С.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Выбор», г. Чебоксары, к открытому акционерному обществу «Газпромбанк», г. Москва,

о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение,

при участии представителей: от заявителя жалобы (истца): Черновой Е.Г. по доверенности от 02.11.2008 (сроком до 31.12.2009); Чекмасовой С.В. по доверенности от 01.09.2009 (сроком на один год); директора Шмакова В.Л. на основании решения от 28.12.2008; от ответчика – Шкенева А.В. по доверенности от 10.09.2009 (сроком до 31.12.2009),

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Выбор», г. Чебоксары, обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к открытому акционерному обществу «Газпромбанк», г.Москва, о расторжении договора аренды № 96 от 01.12.2007, обязании ответчика освободить помещения площадью 457,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Чебоксары, пр. Ленина, д.2 (первый этаж), и передать их истцу по акту приема-передачи.

Исковые требования основаны на статьях 8, 12, 209, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик не выполняет условия пунктов 2.2.2, 2.2.4 договора аренды от 01.12.2007; в нарушение пунктов 2.4.3, 2.2.4 договора проводит реконструкцию и новое строительство без оформления необходимых исходно-разрешительных документов и согласия истца на проведение таких работ; более двух раз подряд по истечении установленного договора срока платежа не вносит арендную плату; в нарушение пункта 2.2.3 договора ответчик в срок до 04.09.2008 не заключил самостоятельные договоры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг; не выполняет условия, предусмотренные пунктом 2.3.1 договора.

Решением от 30.09.2009 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования в части расторжения договора аренды оставил без рассмотрения. В остальной части в иске отказал.

При принятии решения суд руководствовался статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил их того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

ООО «Торговая компания «Выбор», не согласившись с принятым по делу решением, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Чувашской Республики отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель апелляционной жалобы не согласен с выводами суда о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора.

По мнению заявителя апелляционной жалобы при вынесении решения арбитражный суд первой инстанции не оценил представленные истцом письма: № 17 от 02.06.2008, в котором истец указал ответчику о неисполнении последним условий пункта 2.2.2. договора аренды от 01.12.2007 №  96; № 22 от 10.06.2008, которым предложил досрочно расторгнуть указанный договор, а в противном случае – о необходимости обратиться в суд. Дал неверную оценку письму арендодателя от 05.11.2008 исх. № 41, в котором истец указал на нарушение ответчиком пунктов 2.2.2, 2.2.4, 2.4.3, 3.2, 3.3 договора аренды,  установил срок для устранения нарушений до 01.11.2009, перечислив все нарушения, а также действия, которые арендатор должен выполнить до указанного срока. Не принял во внимание уведомление от 21.12.2008 исх. № 57, которым ООО «ТК «Выбор», повторно напомнив о сроке устранения недостатков, указало, что данное письмо является уведомлением о расторжении договора аренды №  96 от 01.12.2007, в связи с чем ООО «ТК «Выбор» будет вынуждено обратиться в суд.

Представители заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании полностью поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просят суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Чувашской Республики отменить, принять по делу новый судебный акт. Ходатайствуют  о приобщении к материалам дела: копии письма директора общества с ограниченной ответственностью «Торговая Компания «Выбор» к первому вице-президенту открытого акционерного общества «Газпромбанк» от 02.06.2008 № 17, копии письма управляющего филиалом ГПБ (ОАО) в г.Чебоксары директору общества с ограниченной ответственностью «Торговая Компания «Выбор» от 16.02.2009 № 107-3/2009, копии квитанции о почтовом отправлении письма от 02.06.2008 ответчику.

Представитель ОАО «Газпромбанк» в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу против доводов апелляционной жалобы возражает, решение суда считает законным и обоснованным. Указывает на несоблюдение истцом требований части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих обязательные досудебные процедуры до расторжения договора. Считает недоказанным материалами дела факт нарушения условий договора аренды со стороны арендатора. При этом ссылается на отсутствие задолженности перед истцом по арендной плате.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлялся перерыв до 09.12.2009 10 часов 30 мин. (протокол судебного заседания от 02.12.2009).

На основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев ходатайство ООО «ТК «Выбор» о приобщении к материалам дела дополнительных документов и признав причины непредставления данных документов в арбитражный суд первой инстанции уважительными, суд апелляционной инстанции заявленное ходатайство удовлетворил.  

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.2007 между ООО «ТК «Выбор» (арендодателем) и ОАО «Газпромбанк» (арендатором) заключен договор аренды № 96, в соответствии с которым ООО «ТК «Выбор» обязался предоставить ОАО «Газпромбанк» во временное владение и пользование принадлежащие истцу на праве собственности нежилые помещения общей площадью 457,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Чебоксары, пр. Ленина, 2, указанные в приложении № 1 к договору по перечню - приложению № 2, сроком на 10 лет с даты государственной регистрации договора (пункт 6.1).

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи 01.12.2007 (приложение № 3 к договору).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 03.03.2008.

05.11.2008 ООО «ТК «Выбор» письмом № 41 уведомило ОАО «Газпромбанк» о нарушении им пунктов 2.2.2, 2.2.4, 2.4.3, 3.2, 3.3 договора аренды и предложило в срок до 01.01.2009 устранить нарушения. Со ссылкой на пункт 2.1.10 договора направило дополнительное соглашение о расторжении договора аренды № 96 от 01.12.2007 с требованием освободить арендуемые помещения со 02.07.2009.

21.12.2008, до наступления предоставленного срока, арендодатель повторно в адрес арендатора направил письмо № 57 с изложением нарушений, допущенных арендатором в период действия договора, и с требованием в срок до 01.01.2009: доработать проект, представить его на согласование; получить и предоставить разрешение на переоборудование и на ввод в эксплуатацию помещений; представить на согласование проводимые ООО «Дар-Климат» работы по демонтажу стен и перегородок, инженерных сетей; получить технические условия, разработать в соответствии с ними техническое задание на проведение работ; заключить самостоятельные договоры с соответствующими коммунальными и эксплуатирующими службами города;  оплатить переменную величину арендной платы в размере 248 905 рублей.

Одновременно ООО «ТК «Выбор» сообщило, что в случае неустранения вышеуказанных замечаний в срок письмо следует считать уведомлением о расторжении договора аренды № 96.

11.03.2009 истец письмом № 30 просил ответчика освободить занимаемые помещения.

Поскольку арендатор соглашение о расторжении договора не подписал и арендуемые помещения не освободил, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении его из занимаемых помещений.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;  существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит, капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора по взаимному согласию сторон и случаи, когда арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора (пункты 5.3, 5.4 договора).

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

При рассмотрении иска о расторжении договора суду необходимо проверять соблюдение обязательного порядка предъявления требования о расторжении договора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, давая оценку представленным истцом в основание соблюдения досудебного порядка по расторжению договора письмам от 05.11.2008 № 41 и 21.02.2008 № 57, установил, что в них содержится срок (01.01.2009) для устранения нарушений условий договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и одновременно в первом письме имеется предложение о расторжении договора в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, во втором – уведомление об одностороннем расторжении договора в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд отметил, что когда арендодатель в одном письме просит устранить нарушения условий договора и расторгнуть договор, то он нарушает порядок расторжения договора аренды. Действия истца должны быть последовательными, но не одновременными, в противном случае нарушаются нормы права, регулирующие порядок расторжения договора аренды. В целях сохранения стабильности договорных отношений закон устанавливает возможность неисправному контрагенту исполнить свои обязательства без наступления негативных последствий в виде расторжения договора. Односторонний отказ от договора условиями договора аренды не предусмотрен.

В связи с этим суд пришел к правомерному выводу о том, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве надлежащего доказательства урегулирования спора письмо от 21.12.2008, так как в нем выражено уведомление, а не предложение расторгнуть договор. В связи с этим правомерно применил пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и оставил требование о расторжении договора от 01.12.2007 № 96 без рассмотрения.

При этом судом принята во внимание последующая переписка между арендодателем и арендатором, свидетельствующая о наличии у арендодателя намерений продолжать арендные отношения (письма: от 22.12.2008 № 58; от 28.01.2009 № 4;  от 06.02.2009 № 10; от 27.02.2009 № 22, от 27.02.2009 № 21; от 06.03.2009 № 27).

Суд апелляционной инстанции считает, что имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют обстоятельства дела,  нормы материального права применены правильно.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.09.2009, в том числе с учетом дополнительно представленных в материалы дела доказательств, и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.09.2009 по делу № А79-7410/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Выбор», г.Чебоксары, – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

М.А. Максимова

Л.В. Бухтоярова