Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2009 по делу n А43-22363/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600017, г.Владимир, ул. Березина, д. 4

http://1aas.arbitr.ru

_______________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир                                                   Дело № А43-22363/2008

31 августа 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2009 года, полный текст постановления изготовлен 31 августа 2009 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соловьевой М.В., судей Ершовой О.А., Вечканова А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Доан С.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Нижнего Новгорода на решение Арбитражного суда  Нижегородской области от 11.06.2009, принятое судьей Соколициной В.П., по делу № А43-22363/2008, по иску  администрации г. Нижнего Новгорода к обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал», Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, о расторжении договора аренды № 702 от 28.02.1997, возврате земельного участка и взыскании 4 368 768 руб. 20 коп.

при участии представителей:

от истца – не явился, извещен (уведомление № 07496);

от 1-го ответчика -   Рабков И.Г. по доверенности от 15.06.2008 №3  сроком действия 3 года, Никитина Т.Ю. по доверенности от 15.06.2008 №4 сроком действия 3 года;

от 2-го ответчика – не явился, извещен (уведомление № 07469).

УСТАНОВИЛ:

           администрация г. Нижнего Новгорода (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области  с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «Арсенал» (далее – ООО «Арсенал»), Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области   о расторжении договора аренды земли № 702 от 28.02.1997, обязании ответчика возвратить земельный участок площадью 2130 кв.м., расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул.Деловая, с кадастровым номером 52:18:06 02 10:0021, взыскании задолженности в сумме 1 972 355 руб. 85 коп. стоимости права аренды, 2 297 794 руб. 56 коп. неустойки (0,5 %) за период с 17.06.2008 по 05.02.2009, 98 617 руб. 79 коп. штрафа (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

          Решением  Арбитражного суда Нижегородской области  от 11.06.2009 требование о расторжении договора аренды № 702 от 28.02.1997 оставлено без рассмотрения. В остальной части иска отказано.

Администрация не согласилась с принятым по делу решением, что послужило поводом для обращения в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой.

         По мнению заявителя, вывод суда о том, что договор регулирует отношения застройщика и администрации г. Н.Новгорода является неправомерным и несоответствующим условиям договора. Указывает, что обязанности администрации заключаются только в выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции капитального строительства. По мнению заявителя, администрация является стороной по договору аренды не как орган местного самоуправления, а как продавец права аренды земельного участка.

Считает, что суд необоснованно отказал администрации во взыскании стоимости арендной платы, поскольку срок платежа установлен 310 дней с момента объявления победителя. Толкование условий договора относительно данного срока судом как не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта считает неправомерным.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что администрацией в материалы дела предоставлен паспорт земельного участка, с отметкой о его получении представителем ТОО «Фирма «Нижегородстрой» 05.03.1997. Получение строительного паспорта первоначальным кредитором и его передача ООО «Арсенал» подтверждается письмом  ТОО «Фирма «Нижегородстрой» от 27.01.2009 № ДБ-5/6.

Указывает, что представленные ООО «Арсенал» обращения в администрацию с просьбой выдать строительный паспорт земельного участка не могут быть приняты во внимание судом.

Считает  не соответствующим действующему законодательству вывод суда о несоблюдении администрации досудебного порядка урегулирования спора.

ООО «Арсенал» возражает против доводов жалобы администрации по основаниям, изложенным в отзыве от 04.08.2009. Считает, что решение принято судом в полном соответствии с нормами материального и процессуального права. Просит суд оставить жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы и заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что распоряжением от 08.07.1996  № 1932-р «О предоставлении земельных участков товариществу с ограниченной ответственностью фирма «Нижегородстрой» (впоследствии общество с ограниченной ответственностью «Нижегородстрой») предоставлен земельный участок площадью 2130 кв.м. в границах указанных в паспорте земельного участка № 102/8-1995 под строительство жилого дома (лот № 8).

28.02.1997 между администрацией г. Н.Новгород и  ТОО фирма «Нижегородстрой» (застройщик) заключен договор № 702 аренды земли под жилищную застройку площадью 2130 кв.м., расположенный в г. Н.Новгороде по ул. Деловая, кадастровый номер 52:18:06:02 10:0021. Срок действия договора установлен  49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.

По условиям договора, администрация (арендодатель) передает, а ООО «Нижегородстрой» (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта согласно статьям 5.6 и 5.7 договора в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).

В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает администрации 545000 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки: 54409,47 условной единицы – при подачи предложений по цене; 90,53 условной единицы – при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 54500 условных единиц – при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.

Застройщик обязуется выплачивать администрации годовую арендную плату за арендуемый участок. Первоначальная арендная плата на период  строительства составляет 656 руб. за квадратный метр (статья 3.2 договора).

Согласно пункту 4.3 договора администрация обязана закончить строительство внеплощадочной инфраструктуры в основной части и передать права на участок застройщику не позднее 01.09.1998. После получения уведомления Администрации о дате окончания строительства внеплощадочной инфраструктуры в основной ее части к застройщику переходит право пользования предметом аренды.

Разделом 5 договора застройщик обязался построить на арендуемом участке сооружения за свой счет и в соответствии с положениями настоящего договора; не позднее чем через 90 дней после регистрации договора аренды арендатор обязан предоставить администрации два комплекта проектной документации (эскизный проект); в течение 120 дней после его утверждения, но в любом случае до начала строительства – два комплекта окончательных рабочих чертежей и спецификаций (рабочий проект) для строительства объекта.

В статьях 6.2 и 6.4 договора предусмотрено, что администрация обязуется предоставить все необходимые разрешения на подключение к внеплощадочным линиям инженерных коммуникаций согласно утвержденному рабочему проекту без каких-либо затрат со стороны застройщика, если иначе не указано в приложении В, и окажет содействие в получении разрешений, необходимых для строительства и эксплуатации сооружений.

Договор аренды земли от 28.02.1997 зарегистрирован в Поземельной книге Нижнего Новгорода.

06.10.2005 между администрацией г. Н.Новгорода и ООО «Нижегородстрой» (застройщик) и ООО «Арсенал» (новый застройщик) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от 28.02.1997 № 702, согласно которому застройщик передает, а новый застройщик принимает в полном объеме права и обязанности застройщика по оспариваемому договору аренды. Указанное соглашение зарегистрировано установленном законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Арсенал» берет на себя обязательство арендатора по уплате арендной платы и иных платежей согласно договору.

Истец посчитав, что ООО «Арсенал» ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по сделке, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что право собственности на земельный участок площадью 2130 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:02 10:0021 не разграничено и при заключении спорного договора администрация действовала как орган местного самоуправления, управомоченный законом (статья 71 Закона Российской Федерации от 06.07.1991 № 1550-1 (в редакции Закона Российской Федерации от 28.08.1995 № 154-ФЗ) «О местном самоуправлении в Российской Федерации»), предоставлять земельные участки, расположенные в пределах городской черты, в аренду.

Суд правомерно  квалифицировал договор от 28.02.1997 № 702 как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. На момент заключения указанного договора администрация обладала статусом  продавца права аренды и арендодателя.

На основании Закона Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и постановления Правительства Нижегородской области от 20.02.2006 № 50 «Об утверждении Положения о Министерстве государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области» полномочия по распоряжению землей и предоставлении юридическим лицам и гражданам земельных участков от Администрации перешли к Министерству.

В силу указанных нормативных актов суд пришел к правильному выводу о том, что с 01.01.2006 Министерство заменило администрацию по договору аренды от 28.02.1997 № 702 как в правоотношениях, связанных с продажей права аренды, так и в отношениях, касающихся владения и пользования земельным участком (аренда). С указанного момента к Министерству перешло право требовать от своего контрагента (ООО «Арсенал») выполнения обязательств по договору от 28.02.1997 № 702, срок исполнения которых наступил после 01.01.2006.

Вместе с тем  вывод суда первой инстанции о трехстороннем характере сделки с 01.01.2006 противоречит нормам материального права.

Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

После 01.01.2006 с принятием вышеуказанных нормативных актов, как правильно указано судом, на стороне администрации в договоре от 28.02.1997 № 702  остались лишь обязанности по строительству внеплощадочной инфраструктуры и содействию ООО «Арсенал» в получении различных разрешений.

В силу пунктов 1, 2, 3 и 5 статьи 72 Закона Российской Федерации от 06.07.1991 № 1550-1 (в редакции Закона Российской Федерации от 28.08.1995 № 154-ФЗ) «О местном самоуправлении в Российской Федерации» оставшиеся у администрации обязанности по спорному договору охватываются полномочиями городской администрации в области строительства, транспорта и связи, что подтверждает вывод Арбитражного суда Нижегородской области о правовом положении истца в спорной сделке как органа государственной власти, представляющего общественные (публичные) интересы, а не субъекта гражданских прав и обязанностей. При этом наличие у Администрации данного статуса не делает названное лицо участником гражданско-правовой сделки.

Таким образом, на момент предъявления иска администрация не являлась стороной договора от 28.02.1997 № 702.

По смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор по решению суда может быть изменен или расторгнут только по требованию одной из сторон этого договора.

Отсутствие у администрации статуса участника сделки лишает ее права обратиться в суд с требованием о расторжении договора от 28.02.1997         № 702,  в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать. В указанной части решение суда подлежит отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В остальной части судебный акт об отказе в удовлетворении иска является законным и обоснованным.

Требование о взыскании  1 972 355 руб. 85 коп. долга по оплате купленного права аренды, 2 297 794 руб. 56 коп. пени за несвоевременное исполнение обязательств за период с 17.06.2008 по 05.02.2009, 98 617 руб. 79 коп. штрафа могло быть заявлено администрацией в суд в случае, если бы срок исполнения по оплате купленного права аренды наступил до момента замены данного лица в обязательстве на Министерство, то есть до 01.01.2006. Однако из искового заявления (с учетом изменения требований) следует, что срок исполнения обязанности по оплате приобретенного права аренды наступил после указанной даты, в связи с чем исковые требования в оставшейся части правомерно отклонены судом.

Требование о возврате земельного участка  вытекает из требований о расторжении договора и по оплате права аренды, что также свидетельствует о его необоснованности.

Доводы апелляционной жалобы судом рассмотрены и отклонены как необоснованные на основании  вышеизложенного.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по делу относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.06.2009 по делу № А43-22363/2008  в части оставления  требования о расторжении договора аренды без рассмотрения отменить, в удовлетворении требования отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г.Нижнего Новгорода – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок с даты описательной части постановления через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

О.А. Ершова

А.И. Вечканов