Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008 по делу n А08-2798/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

6 ноября 2008 года                                                       Дело  № А08-2798/2008-10

г.Воронеж                                                                                                                    

          Резолютивная часть постановления объявлена 5 ноября 2008 года

          Постановление в полном объеме изготовлено  6 ноября 2008 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Суховой И.Б.,

судей                                                                                Андреещевой Н.Л.,

                                                                                          Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Ширяевой О.В. (до перерыва), секретарем Потаповой Е.Н. (после перерыва)

при участии:

от ООО «Альба Регия» (до перерыва): Рыбина С.В. – представителя по доверенности №12 от 21.03.2008г.,

от ООО «Блиц»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Общества с ограниченной ответственностью «Альба Регия», г. Белгород, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.07.2008 года по делу №А08-2798/2008-10 (судья Роздобудько А.Н.) по иску  ООО «Альба Регия» к ООО «Блиц» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Альба Регия» (далее - ООО «Альба Регия», истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области  с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Блиц» (далее - ООО «Блиц», ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 01.10.2007г., заключенного между сторонами, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата арендной платы в сумме 93 700 руб. 00 коп. и затрат на ремонт помещения в сумме 115 096 руб. 06 коп.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 25.07.2008 года   в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил  отменить решение суда первой инстанции от 25.07.2008г.  и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование своих доводов истец ссылается на то, что поскольку на момент заключения сторонами договора аренды от 01.10.2007 года у ответчика отсутствовало зарегистрированное право собственности на передаваемое в аренду имущество, то у него отсутствовало и право распоряжения данным имуществом, в связи с чем, по мнению истца, данная сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), как  несоответствующая требованиям  статьи 608 ГК РФ и Федеральному закону РФ от 21.07.97г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Рассмотрение дела судом апелляционной инстанции по ходатайству истца откладывалось (определение от 09.10.2008г.).

В судебном заседании апелляционной инстанции суд объявлял перерыв с 28.10.2008г. по 05.11.2008г.

Представитель ООО «Альба Регия» поддержал доводы апелляционной жалобы и просил обжалуемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

От ООО «Блиц» через канцелярию Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда поступил отзыв на жалобу, в котором ответчик просит оставить решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.07.2008 года без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, а также просит рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.

Учитывая наличие у суда апелляционной инстанции доказательств  надлежащего извещения ООО «Блиц» о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в  отсутствие его представителя в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный  апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение суда первой инстанции от 25.07.2008г. -  отмене,  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.09.2007г. ООО «Блиц» (Арендодатель) и ООО «Альба Регия» (Арендатор) заключили предварительный договор о заключении договора аренды, согласно которому для целей передачи в аренду торгового помещения указанного в Приложении №1 и обозначенного красными границами на плане, стороны обязались заключить между собой долгосрочный договор аренды помещения. Целевое назначение помещения  - салон-парикмахерская; розничная торговля косметическими изделиями; кафе.

В соответствии с п. 2.1, 2.3 предварительного договора  - долгосрочный договор аренды подписывается сторонами в течение 10 рабочих дней с даты регистрации права собственности арендодателя на помещение в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не позднее 31.12.2007г. До заключения долгосрочного договора аренды, стороны заключают между собой краткосрочный договор аренды, который будет действовать до момента государственной регистрации арендодателем прав на помещение.

01.10.2007г. стороны заключили договор аренды недвижимости, на основании которого ответчик по акту приема-передачи от 01.10.2007г. передал истцу в аренду два помещения, общей площадью 82 кв.м., расположенные на втором этаже здания Торгового Центра по адресу: г.Белгород, ул. Щорса, 43 а.

На момент заключения договора аренды от 01.10.2007г., здание, расположенное по вышеназванному адресу, было введено в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию №31-161-2131-1041-01, выданным Муниципальным учреждением «Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории города Белгорода от 28.09.2007г. 

Во исполнение договора аренды ООО «Альба Регия» оплатило ООО «БЛИЦ» арендную плату за два месяца в сумме 93 700 руб.00 коп.

По утверждению истца, для дальнейшего использования помещений по назначению (размещения салона-парикмахерской с розничной торговлей косметическими изделиями и кафе) ООО «Альба Регия» были произведены отделочные работы помещений на сумму 54 775, 70 руб., закуплены для ремонта строительные материалы на сумму 32 675, 20 руб., а также произведены затраты на дополнительные работы по системе пожаротушения в размере 27 645, 16 руб.

Пятнадцатого января 2008г. переданные по договору аренды от 1.10.2007г. помещения возвращены  ответчику по акту.

Право собственности на  помещения  площадью 19,5 кв.м и 61,9 кв.м зарегистрировано  за ООО «Блиц» 08.05.2008г.

ООО «Альба Регия» обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что на момент заключения сторонами договора аренды от 01.10.2007 года у ООО «БЛИЦ» отсутствовало право собственности на переданные в аренду помещения, и следовательно, отсутствовало право распоряжения данными помещениями, в связи с чем, сделка, предусматривающая передачу в аренду имущества, не являющегося собственностью арендодателя, ничтожна в силу статьи 168 ГК РФ, как не соответствующая требованиям статьи 608 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора аренды истцу из  предварительного договора было известно о введении объекта в эксплуатацию и отсутствии государственной регистрации права у ответчика, а также о том, что подводка коммуникаций должна производиться его силами.

Учитывая положения статьи 218 Гражданского кодекса РФ, условия предварительного и основного договоров, а также то, что объект построен с соблюдением закона и на момент заключения основного договора принят в эксплуатацию, учитывая также регистрацию права собственности после заключения договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие регистрации права на момент заключения договора не влияет на законность сделки, поскольку не повлекло и не могло повлечь нарушения права договаривающихся и иных лиц.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с вышеуказанными выводами арбитражного суда  по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.

Статьей  608 ГК РФ также установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, статьей 25 данного закона установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Именно с момента государственной регистрации права недвижимое имущество включается в гражданский оборот и может  являться предметом различных сделок.

Как усматривается из материалов дела, на момент заключения сторонами оспариваемого договора аренды от 01.10.2007г. право собственности ООО «БЛИЦ» на указанные в договоре  помещения, общей площадью 82 кв.м., расположенные на втором этаже здания Торгового Центра по адресу: г.Белгород, ул. Щорса, 43 а, не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Доказательства обратного суду не представлены (ст. 65 АПК РФ).

Из имеющихся в материалах дела свидетельств о государственной регистрации права серии 31-АБ № 407809 и № 407810 следует, что право собственности на вышеуказанные помещения зарегистрировано за ООО «БЛИЦ» только 08.05.2008г.

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 01.10.2007г. ООО «БЛИЦ» в силу статей 209, 608 ГК РФ не могло  распоряжаться недвижимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду   ООО «Альба Регия».

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку оспариваемый договор аренды от 01.10.2007г. ничтожен, как не соответствующий статьям 209, 608 ГК РФ, то каждая из сторон должна вернуть все полученное по нему.

Таким образом, уплаченная истцом по вышеназванному договору арендная плата в сумме 93 700 руб. 00 коп. подлежит возврату ответчиком. Факт возврата истцом помещений в январе 2008г. ответчиком не оспаривается.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца о возмещении ему затрат на ремонт помещения в общей сумме 115 096 руб. 06 коп., исходя из следующего.

Неотделимые улучшения имущества могут  осуществляться только с согласия его собственника. Доказательства того, что произведенные истцом неотделимые улучшения были согласованы с собственником имущества, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, ООО «Альба Регия» является лицом, осуществляющим  предпринимательскую деятельность. Согласно  статьи 2 ГК РФ, осуществляя такую деятельность, истец действует на свой риск. С учетом этого, истец должен был убедиться в наличии у ответчика статуса собственника помещений, чтобы исключить наступления неблагоприятных для него последствий.

Таким образом, требования истца о возмещении ему произведенных затрат на ремонт помещения в сумме 115096 руб. 06 коп., не могут рассматриваться в качестве применения последствий   недействительности указанной сделки.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции от 25.07.2008г. подлежит отмене на основании п.п.1 п.2 ст.270 АПК РФ, исковые требования о  признании недействительным /ничтожным/ договора аренды от 01.10.2007г. и применении последствий недействительности сделки в виде возврата ООО «Альба Регия»  арендной платы в сумме 93 700 руб. 00 коп. - удовлетворению, в остальной части требования удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина за рассмотрение иска в суде первой инстанции в сумме 2000 руб. 00 коп., а также за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. 00 коп. согласно статье 110 АПК РФ относится  на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истцу при обращении с иском и  апелляционной жалобой предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 267, 268, ч.2 ст. 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

                                                       ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу ООО «Альба Регия», г. Белгород, удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.07.2008 года по делу №А08-2798/2008-10 отменить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 01.10.2007г., заключенный между ООО «Альба Регия»  и ООО «БЛИЦ»,  и применить последствия недействительности сделки в виде возврата ООО «Альба Регия»  арендной платы в сумме 93 700 руб. 00 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БЛИЦ» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Альба Регия»  сумму 93 700 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БЛИЦ» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2000 руб. 00 коп. и за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. 00 коп., а всего в сумме 3000 руб. 00 коп.

Выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья                                       И.Б.Сухова

Судьи                                                                              Н.Л. Андреещева

                                                                                              А.И. Поротиков