Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2006 по делу n  А64-11872/05-12. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Воронеж                                                                  Дело  № А64-11872/05-12

« 25 » октября  2006 г.                                                                                                

Резолютивная часть постановления объявлена 18.10.2006г.

Полный текст постановления изготовлен 25.10.2006 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                              Потихониной Ж.Н.,

судей:                                                                                       Баркова В.М.,

                                                                                                  Колянчиковой Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания судьёй Потихониной Ж.Н.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Тамбовский хладокомбинат», г.Тамбов на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2006г. по делу № А64-11872/05-12 о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании 161700 рублей, принятое судьей  Ю.П. Макаровым

        при  участии:

от Милостновой Г.Ф.: Милостнова Г.Ф., паспорт 68 02 № 690820, выдан  17.09.2002г.,  

от ООО «Торговый дом «Тамбовский хладокомбинат»: представитель не явился, извещён надлежащим образом

установил:

Милостнова Г.Ф., г.Тамбов обратилась в арбитражный суд Тамбовской области  с иском к ООО «Торговый дом «Тамбовский хладокомбинат», г.Тамбов о расторжении договора аренды нежилого помещения № 1 от 23.03.2005г. и взыскании 245000 руб. – основного долга, 117950 руб. – пени.

Решением арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2006г. по делу А64-11872/05-12  иск удовлетворён в полном объёме.

На указанное решение суда  ООО  «Торговый дом «Тамбовский хладокомбинат», г.Тамбов подало апелляционную жалобу,  в которой ответчик просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

          Заявитель жалобы не согласен с вынесенным решением, считает его незаконным и необоснованным, нарушающим номы материального и процессуального права, суд не полно выяснил обстоятельства имеющие значение для дела, а именно по чьей вине (арендодателя или арендатора) произошёл пожар в арендуемом помещении.

           Определением суда от 31.05.2006г. производство по апелляционной жалобе  Общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Тамбовский хладокомбинат» на решение арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2006г. по делу № А64-11872/05-12 приостановлено до вступления в законную силу решения Октябрьского районного суда г.Тамбова по делу об административном правонарушении.

          Определением суда апелляционной инстанции  от 08.09.2006г. по делу № А64-11872/05-12 производство возобновлено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Милостнова Г.Ф. не соглашалась с выводами апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Представитель ООО «Торговый дом «Тамбовский хладокомбинат», г.Тамбов в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

Милостнова Г.Ф. не возражала против рассмотрения апелляционной жалобы без  представителя ответчика.

Учитывая то, что  суд располагает доказательствами надлежащего извещения ответчика  о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба  рассматривалась в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 184 АПК РФ.  

Руководствуясь ст.ст. 163, 184, 266 АПК РФ судом объявлен перерыв до 18.10.2006г.

18.10.2004г. судебное заседание продолжено в том же составе судей, в судебное заседание представители сторон не явились.

          Рассмотрев материалы дела с учетом доводов жалобы и возражений на нее, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

           Как следует из материалов дела, 23.05.2005г. между Милостовой Г.Ф., г.Тамбов и Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Тамбовский хладокомбинат», г.Тамбов заключён договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Тамбов, ул.Мичуринская, 3 «А». Срок аренды по договору установлен с 01.04.2005г. по 28.03.2006г. Актом приёма-передачи от 01.04.2005г. помещение было передано ответчику.

            Пункт 1.6 договора и пункт 1.1. дополнительного соглашения от 23.03.2005г. к договору № 1 аренды нежилого помещения представители сторон понимали как увеличение арендной платы до 70 000 рублей в месяц.  Данная позиция подтверждена и в письменном отзыве ответчика. Ответчик по делу осуществлял платежи до сентября 2005года.

            21.09.2005г. в арендуемом помещении произошёл пожар, в результате которого помещение стало непригодным для использования.

         Ответчик восстановил арендуемое помещение и обратился к истцу с письменным заявлением, в котором  просил произвести перерасчёт арендной платы и зачесть затраченную сумму на восстановление помещения в счёт арендной платы за него.

          В соответствии с п. 3.2.3 договора аренды нежилого помещения от 23.03.2005г.  арендатор обязан содержать арендуемое помещение в технически исправном состоянии, не совершать действий, способных вызвать повреждение или разрушение помещения и расположенных в нём инженерных коммуникаций.

           В случае аварий, пожаров, затоплений взрывов и иных подобных чрезвычайных событий за свой счёт немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий с последующим зачётом стоимости устранения последствий в случае, если докажет, что они произошли не по его вине.

           Ответчик считает, что пожар  произошёл по вине истца и денежные средства, израсходованные им на восстановительный ремонт помещения, подлежат зачёту по оплате арендной плате за два спорных месяца – октябрь и ноябрь 2005 года, арендная плата за октябрь  и ноябрь 2005года им уплачена полностью согласно занимаемой площади; все последующие платежи вносятся им полностью за половину помещения, основания для расторжения договора аренды и взыскания 245000 руб. и 117950 руб. пени отсутствуют; произведённые затраты подтверждаются имеющимися в деле копиями договоров подряда, товарными чеками, товарными накладными, расходными кассовыми ордерами, платёжными поручениями.

          Удовлетворяя требования  истца, суд исходил из содержания пункта 3.2.5. договора аренды и пункта 1 статьи 614 ГК РФ, в которых установлены обязанность арендатора вносить арендную плату в установленные договором сроки.

           В соответствии с п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

           Договор аренды предусматривает внесение платы за единый объект – нежилое помещение – нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Тамбов, ул.Мичуринская , д.3 «А», площадью 183,3 кв.м. Указания на то, что арендатор вносит плату за два помещения в договоре отсутствуют.

           Пункты 1, 3 статьи 615 ГК РФ предусматривают обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

             Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ установлена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом договором аренды.

            Пункт 2.1.3 договора предусматривает право арендодателя на возмещение убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору.

            Пунктом 3.1.6 договора установлена обязанность арендодателя оказывать необходимое содействие по устранению аварий и их последствий, произошедших не по вине арендатора с последующим зачётом затраченных на устранение денежных средств в счёт арендной платы.

              По мнению заявителя жалобы, пожар произошел в результате нарушения монтажа электрооборудования, который проводил арендодатель. В связи с отсутствием вины ответчика, затраты на восстановление помещения суд необоснованно не зачел в счет погашения задолженности по арендной плате.

             Статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указывается на то, что  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Ответчик не представил доказательств того, что пожар произошёл по вине истца.

           Заключением Государственной противопожарной службы от 08.12.2004г. по результатам проведённой 08.12.2004г. проверки объектов соискателя лицензии ЧП Милостновой, магазина №35 «Мечта», расположенного по адресу: г.Тамбов, уд.Мичуринская, 3, установлено, что состояние объектов (помещений, имущества и т.п.) позволяет обеспечить ему соблюдение требований пожарной безопасности при осуществлении торговли продуктами питания и алкогольной продукцией.

          Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.06.2006г. и Постановлением о наложении административного взыскания за нарушение требований в области пожарной безопасности от 24.07.2006г. опровергаются доводы заявителя жалобы. Названными актами установлено, что пожар возник в результате аварийной работы электросети, в связи с установлением Абрамовой С.Т. дополнительного торгового оборудования, а также заменой системы защиты токов короткого замыкания с 16А на 80А  Абрамова С.Т.  была привлечена к административной ответственности  в виде штрафа в размере 3000руб. 

          Поскольку вина ответчика в возникновении пожара  установлена актами компетентных органов, то в соответствии с п. 3.2.9. договора  ответчик не имеет права на возмещение  истцом затрат на устранение последствий пожара.

          За период с октября 2005г. по январь 2006г. истцом начислено 280 000руб. арендной платы, ответчиком уплачено 35 000руб. Поскольку понесенные ответчиком затраты на восстановление помещения обоснованно не приняты судом первой инстанции, то суд правомерно взыскал с ответчика 245000руб. долга за период с октября 2005г. попга за период с октября 2005г.ответчика 245000руб.ление помещения обоснованно не приняты судом первой интсанции к зачету 006г.  январь 2006г.

           В соответствии с пунктом 5.2.1 договора за неоплату арендатором арендных платежей в сроки, установленные договором, начислена пеня в сумме 117950 руб. согласно расчёту за период с 05.10.2005г. по 05.01.2006г.

    Оснований для уменьшения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ не имеется.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае расторжения договора аренды на основании соглашения сторон или одностороннего отказа от его исполнения, в силу отсутствия специальных правил, подлежат применению общие положения о расторжении договора, изложенные в п. 1, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6.2. договора одним из  оснований для расторжения договора аренды является не внесение арендной платы более двух раз подряд в установленный договором срок. Это послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с просьбой для расторжения договора аренды и взыскания задолженности по арендной плате.

  В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, перечисленных в названной статье Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 В материалах дела отсутствуют доказательства   направления    такого заявления ответчику.   Следовательно, истцом не соблюден установленный п. 2 ст. 452 ГК РФ, а также п. 3.2.12 договора № 1 от 23.03.2005г. досудебный порядок для обращения в суд с иском о расторжении договора.

Принятый по делу судебный акт в этой части требований подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В части требования истца о расторжении договора аренды от  23.03.2005г. иск подлежит оставлению без рассмотрения в силу п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Как пояснил истец по делу, на момент рассмотрения апелляционной жалобы срок действия договора аренды истек (28.03.2006г.) и ответчик освободил занимаемое помещение.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции проверяет законность  принятого судебного акта на дату его вынесения.

        При таких обстоятельствах, решение суда  первой инстанции от 20.02.2006г по делу А64-11872/05-12  подлежит  отмене  в части  расторжения договора аренды    от 23.03.2005г. В остальной части решение подлежит оставлению без изменения.    

          Расходы по уплате госпошлины по иску на основании ст.110 АПК РФ относятся на ответчика в части взыскания долга и неустойки  в сумме 8 759 рублей, а также 1000 руб. по апелляционной жалобе.

          Госпошлина за рассмотрение требования о расторжении договора не взыскивается в связи с оставлением без рассмотрения.

         Руководствуясь пунктом п. 2 ч. 1 ст. 148, 2 статьи 269, п.1 ч.2  статьи  270, статьей  271  Арбитражного процессуального кодекса  РФ,   арбитражный  апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

           Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2006г. по делу А64-11872/05-12 отменить в части досрочного расторжения договора аренды от 23.03.2005г.

          В части требования истца о расторжении договора аренды от 23.03.2005г. иск подлежит оставлению без рассмотрения.     

          В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Тамбовский хладокомбинат», г.Тамбов без удовлетворения. 

         Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Тамбовский хладокомбинат», г.Тамбов задолженность в размере 362950 руб., в том числе 245000 руб. - задолженность по арендной плате, 117950 руб. – пени, а также в доход федерального бюджета РФ 8 759 руб. государственной пошлины.

          Выдать исполнительные листы.

          Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Председательствующий                                                        Ж.Н. Потихонина

Судьи                                                                                              В.М. Баркова

                                                                                                    Л.А.  Колянчикова