Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2008 по делу n А14-4009/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

27 июня 2008 года                                                                   Дело №А14-4009/2007/54/10

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2008 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2008 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                                         Протасова А.И.

судей                                                                                                       Михайловой Т.Л.

                                                                                                                  Сергуткиной В.А,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Башкатовой Л.О.,

при участии:

от ООО «Подгорное» – не явились, надлежаще извещены;

от ЗАО «Подгорное» – не явились, надлежаще извещены;

от Управления ФРС по Воронежской области – не явились, надлежаще извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.08.2007 по делу №А14-4009/2007/54/10 (судья Есакова М.С.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Подгорное» и закрытого акционерного общества «Подгорное» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на здания в соответствии с договором №6-н от 15.03.2007 и обязании провести указанную государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Подгорное» и закрытое акционерное общество «Подгорное» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на здание, расположенное по адресу: г.Воронеж, с.Подгорное, ул.Пугачева 55, литера 12А, площадью 89,6 кв.м. в соответствии с договором №6-н от 23.11.2007 и обязании провести указанную государственную регистрацию перехода права собственности на ООО «Подгорное» (уточненные требования).

Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО «Яменское».

Решением от 06.08.2008 суд удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с указанным решением, регистрирующий орган обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание участвующие в деле лица не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судебное заседание проводилось в порядке ст.156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, оценив все в совокупности, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.

Как видно из материалов дела, 23.11.2006 между ЗАО «Подгорное» и ООО «Подгорное» заключен договор №6-н купли-продажи здания расположенное по адресу: г.Воронеж, с.Подгорное, ул.Пугачева 55, литера 12А, площадью 89,6 кв.м., который сторонами фактически исполнен.

С целью регистрации перехода права собственности на спорное имущество 19.03.2007 ЗАО «Подгорное» и ООО «Подгорное» обратились в УФРС по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации.

13.05.2007 государственная регистрация была приостановлена в связи с непредставлением документов, подтверждающих оплату по договору, позволяющих определить количество кредиторов и принадлежащих им голосов, отсутствием доказательств проведения торгов, неуведомлением владельцев смежных земельных участков о продаже имущества ЗАО «Подгорное», а также необходимостью подтверждения полномочий Комитета кредиторов.

Сообщением от 24.05.2007 №01/40/2007-231 УФРС по Воронежской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. В качестве оснований  отказа в госрегистрации УФРС указало на непредставление документа, подтверждающего полномочия комитета кредиторов, а соответственно, полномочий конкурсного управляющего на совершение сделки в соответствии со ст.ст.17,18 ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)», а также на ничтожность сделки в силу несоответствия ее требованиям Закона о банкротстве.  

Посчитав действия по отказ в государственной регистрации не соответствующим закону и нарушающим их права и законные интересы, ООО «Подгорное» и ЗАО «Подгорное» обратились в арбитражный суд за защитой.  

Признавая незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности на здание расположенное по адресу: г.Воронеж, с.Подгорное, ул.Пугачева 55, литера 12А, площадью 89,6 кв.м. в соответствии с договором №6-н от 23.11.2007, арбитражный суд исходил из того, что необходимые для регистрации документы заявителями были представлены, соответственно данный отказ противоречит действующему законодательству и затрагивает права и законные интересы заявителей.    

Апелляционная инстанция находит выводы суда обоснованными и правомерными.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Исходя из смысла названных статей Закона, государственной регистрации подлежит само право собственности на недвижимые объекты.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.

 В соответствии с п.1 ст.18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п.1 ст.17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Основаниями для отказа в государственной регистрации прав, в силу положений ст.20 названного закона, в том числе являются следующие:

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Судом установлено и из представленных материалов дела следует, что в качестве правового основания регистрации права собственности  заявителями в регистрирующий орган были предоставлены: договор купли-продажи недвижимого имущества, акт приема-передачи  объекта, протоколы заседания комитета кредиторов ЗАО «Подгорное», протокол собрания участников ООО «Подгорное», свидетельства о внесении записей в ЕГРЮЛ, другие документы, то есть, с учетом положений изложенных выше норм, все необходимые для регистрации объекта недвижимости документов.

Правильно истолкованы и применены судом и положения статей 177, 179 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Так, статьей 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» определены общие положения продажи имущества должника.

Должник - ЗАО «Подгорное» является сельскохозяйственной организацией.

Порядок рассмотрения дел о банкротстве сельскохозяйственных организаций регулируется специальными нормами права, содержащимися в пар.3 гл.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (ст.ст.177 - 179) как банкротство сельскохозяйственных организаций.

В статье 179 указанного Закона, устанавливающей особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций, указано, что при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника.

Однако пункт 2 данной статьи предусматривает преимущественное право приобретения имущества должника лицами, занимающимися производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющими земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Арбитражный управляющий при продаже указанного в пункте 2 настоящей статьи имущества, а также имущественных прав обязан провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить лицам, обладающим преимущественным правом, приобрести это имущество и имущественные права.

По истечении месяца при отсутствии ответа либо отрицательном ответе управляющий реализует имущество в общем порядке.

Таким образом, при продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий обязан в силу прямого указания Закона выполнить требования, установленные в ст.179 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", и лишь при отсутствии обстоятельств, указанных в п.2 названной нормы, применению подлежит ст.139 Закона.

В данном случае конкурсным управляющим требования указанных норм права были соблюдены.

В частности, суд первой инстанции  правильно указал на то, что торги по продаже имущества проводятся только при отсутствии возможности реализовать преимущественное право лица, занимающегося производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющего земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Согласно положений, изложенных в п.3 ст.177 Закона о банкротстве при продаже объектов недвижимости, которые используются  в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области о том, что единственной организацией, которая имеет смежный земельный участок в той же местности, что и объект недвижимости, подлежащий продаже, является ООО «Подгорное». Данный вывод соответствует представленными в материалы дела и исследованным в ходе рассмотрения дела доказательствам, и нашел свое подтверждение. Из представленных доказательств видно, что ЗАО «Подгорное» зарегистрировано в с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа. Согласно сообщения Комитета по управлению городским микрорайоном Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа  сельхозпроизводителем , владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО «Подгорное» и расположенными на территории с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа является ООО «Подгорное».Сведений о других сельхозпроизводителях, имеющих смежные земельные участки в данной местности (с.Подгорное г.Воронеж) в материалах дела не имеется.

Поскольку Законом не конкретизировано понятие «данная местность», апелляционная инстанция находит, что в рассматриваемом  случае данное понятие относится к конкретному месту расположения (нахождения) должника  и его имущества.   

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что конкурсным управляющим ЗАО «Подгорное» требования, установленные законом, были соблюдены, а именно: получена информация о сельскохозяйственных предприятиях, владеющих земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО «Подгорное», направлено предложение о приобретении имущества ЗАО, согласно поступившей заявке о приобретении  здания заключен договор купли-продажи с ООО «Подгорное».

16.08.2006 на заседании комитета кредиторов ЗАО «Подгорное»  было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, которое предусматривает реализацию имущества должника в соответствии с нормами ст.ст.177,179 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» и определяет полномочия конкурсного управляющего по реализации имущества.

Доводы о наличии противоречий между представленными справками Территориального отдела №10 Управления Роснедвижимости по Воронежской области и Комитета по управлению