Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2015 по делу n А14-16161/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«31» июля 2015 года

Дело №А14-16161/2014

город Воронеж                

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2015 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Щербатых Е.Ю.,

судей                                                                                Ушаковой И.В.,

                                                                                          Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Демченкова Александра Сергеевича: Кобяшева А.В., представителя по доверенности б/н от 19.01.2015;

от Администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2015 по делу № А14-16161/2014 (судья Романова Л.В.), по иску индивидуального предпринимателя Демченкова Александра Сергеевича (ОГРН 304366220900021, ИНН 366200427622) к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи здания,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель Демченков Александр Сергеевич (ИП Демченков А.С., истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Администрации городского округа город Воронеж (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи здания (трикотажной мастерской) площадью 226,4 кв.м, инвентарный номер: 23396, литер: 1А, расположенного по адресу:                           г. Воронеж, ул. Защитников Родины, д. 3Б, с земельным участком, площадью 2 685 кв.м (кадастровый номер 36:34:0502013:384, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание трикотажной мастерской), с условием о цене 4 738 019 руб. без учета НДС.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2015 заявленные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Администрация городского округа город Воронеж обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Администрация городского округа город Воронеж не явилась.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие ее представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ИП Демченкова А.С. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 16.11.1998 между Администрацией городского округа г. Воронеж (арендодателем) и ИП Демченковым А.С. (арендатором) был заключен договор аренды муниципального имущества №5-450-98 здания (трикотажная мастерская) площадью 226,4 кв.м литер: 1А, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Защитников Родины, д. 3Б.

Согласно уведомлению № 2716565 от 02.09.2014 и приказу №1367 от 22.08.2014 указанное имущество в преимущественном порядке подлежит продаже Демченкову А.С., в связи с чем продавцом был составлен проект договора купли-продажи. В указанном проекте указана стоимость помещения 15 132 000 руб.

На основании отчета об оценке рыночной стоимости указанного объекта от 06.08.2014, выполненного по заказу истца ООО «Воронежский центр судебной экспертизы», стоимость продаваемого имущества составила 4 920 000 руб.

В этой связи истец направил ответчику протокол разногласий, в котором указал цену объектов 4 920 000 руб.

На протокол разногласий от ответчика было получено возражение №2845173 от 15.10.2014.

В связи с разногласиями о стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В силу пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта  (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ                           при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно, более двух лет пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, задолженности не имеет.

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что истец обратился к ответчику с заявлением на реализацию преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Защитников Родины, д. 3Б.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления. Аналогичные положения содержатся и в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

В силу статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статей 6 и 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку оспариваемая величина стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер, вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта), при этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92                                   «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С целью подтверждения предложенной стоимости недвижимости, истец представил отчет от 06.08.2014, выполненный ООО «Воронежский центр судебной экспертизы», об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, из которого усматривается, что стоимость выкупаемого имущества составила   4 920 000 руб.

Согласно отчету, представленному ответчиком, №22/07/14-01 от 22.07.2014 стоимость выкупаемого имущества составила 15 132 000 руб.

Учитывая, что в материалы дела сторонами представлено два отчета об оценке спорного имущества, судом первой инстанции в целях проверки достоверности выкупной цены спорного нежилого помещения и земельного участка была назначена судебная экспертиза.

По результатам судебной экспертизы представлено экспертное заключение от 27.02.2015 № 930/6-3, согласно которому стоимость выкупаемого имущества составила 4 738 019 руб. без учета НДС.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства