Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 по делу n А48-481/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«17» июля 2015 года                                                            Дело № А48-481/2015

г. Воронеж                                                                                                         

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2015 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                          Щербатых Е.Ю.,

судей                                                                                     Ушаковой И.В.,

                                                                                               Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Техстрой»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» на решение Арбитражного суда Орловской области от 21.04.2015 по делу                                             № А48-481/2015 (судья Короткова Л.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» (ОГРН 1025700780709, ИНН 5752023765) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) об обязании ответчика внести изменения в договор купли-продажи №574 от 21.07.2014, изложив пункт 2.1. в следующей редакции: «Продажная цена имущества по настоящему договору составляет 6 901 075 руб. без НДС. Продажная цена определена исходя из рыночной стоимости имущества в размере 8 581 375 руб., уменьшенной на стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в сумме 1 680 300 руб.»,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Техстрой» (ООО «Техстрой», истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ответчик) об обязании ответчика внести изменения в договор купли-продажи №574 от 21.07.14, изложив пункт 2.1. в следующей редакции: «Продажная цена имущества по настоящему договору составляет            6 901 075 руб. без НДС. Продажная цена определена исходя из рыночной стоимости имущества в размере 8 581 375 руб., уменьшенной на стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в сумме 1 680 300 руб.».

Решением Арбитражного суда Орловской области от 21.04.2015 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «Техстрой» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В электронном виде с помощью сервиса «Мой арбитр» от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла  поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город Орел на праве собственности принадлежало нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д.41, общей площадью 394,4 кв.м, арендуемое ООО «Техстрой» по договору аренды № 15184 от 01.04.2004.

Письмом № 20 от 17.06.2008 истец просил разрешить провести капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д.41, пом. 74, с последующим зачетом стоимости проведенного ремонта в счет арендной платы.

20.09.2010 истец обратился к ответчику с письмом о согласовании перечня работ по ремонту того же помещения.

Письмом № 3/10627 от 13.10.2010 ответчик не возразил против проведения ремонтных работ, однако произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендных платежей отказался, ссылаясь на положения пункта 2.3.12 договора аренды № 15184 от 01.04.2004, согласно которым арендатор обязуется проводить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения за свой счет.

10.09.2013 УМИЗ Администрации г. Орла во исполнение постановления администрации города Орла от 04.09.2013 № 4094 «О приватизации встроенного помещения № 74 по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д.41, пом. 74» в адрес ООО «Техстрой» был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества. Цена объекта определена в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и составила 13 393 383 руб. без учета НДС.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2014 по делу                      № А48-3598/2013 суд обязал УМИЗ Администрации г. Орла заключить с ООО «Техстрой» договор купли-продажи встроенного помещения № 74, назначение: торговое, общей площадью 394,4 кв.м, этаж 1, литер А, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д.41, пом. 74, установив цену объекта в размере 8 581 375 рублей без учета НДС.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 решение Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2014 по делу № А48-3598/2013 было оставлено без изменения.

Правомерность вышеуказанных судебных актов подтверждена постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.10.2014 по данному делу.

21.07.2014 между УМИЗ Администрации г. Орла (продавцом) и ООО «Техстрой» (покупателем) был заключен договор № 547 купли-продажи встроенного помещения №74, назначение: торговое, общей площадью 394,4 кв.м, этаж 1, литер А, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева,                    д. 41, пом. 74, цена договора составила 8 581 375 рублей без учета НДС.

Переход права собственности на указанное помещение был зарегистрирован Управлением Росреестра по Орловской области 01.08.2014.

22.01.2015 ООО «Техстрой» обратилось в УМИЗ Администрации                         г. Орла с заявлением о внесении изменений в договор в части изменения выкупной стоимости спорного объекта путём её уменьшения на стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 680 300 руб., определенную отчетом об оценке рыночной стоимости №05/н-14 от 01.10.2014.

Письмом от 28.01.2015 УМИЗ Администрации г. Орла обращение общества о внесении изменений в договор купли-продажи оставило без удовлетворения, указав, что договором купли-продажи № 547 от 21.07.2014 компенсация ранее произведённых затрат не предусмотрена.

Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что требования о зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных в процессе капитального ремонта арендуемого помещения, при заключении договора купли-продажи им не заявлялось, при этом отчеты о рыночной стоимости помещения, сделанные оценщиками до передачи спора на рассмотрение суда в рамках дела № А48-3598/2013 и заключение эксперта были сделаны с учетом состояния имущества после проведенного капитального ремонта, включающего и неотделимые улучшения.

Ссылаясь на то, что цена договора купли-продажи № 547 от 21.07.2014 подлежит уменьшению на сумму произведенных истцом неотделимых улучшений в размере 1 680 300 руб. и должна составить 6 901 075 руб. без НДС., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности объектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности объектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, из структуры вышеуказанной нормы права следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества входит в состав порядка его оплаты.

При этом следует отметить, что в силу положений пункта                                    2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Отказ УМИЗ Администрации г. Орла в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы по договору аренды № 15184 от 01.04.2004 ООО «Техстрой» не оспорен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из материалов дела следует, что цена выкупаемого имущества по договору купли-продажи арендованного помещения №547 была установлена в размере 8 581 375 руб. без учета НДС сторонами на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2014 по делу № А48-3598/2013.

Условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в названном договоре купли-продажи сторонами не согласовано.

При этом из представленной в материалы дела переписки между истцом и ответчиком следует, что предложение о зачете стоимости неотделимых улучшений истцом заявлено после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании договора купли-продажи № 547 от 21.07.2014 (т.е. после 01.08.2014).

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что установление цены в договоре купли-продажи является результатом волеизъявления обеих сторон, в связи с чем оснований для ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска, не имеется.

Довод жалобы о неправомерности отказа суда первой инстанции в принятии уточненного искового заявления в части предмета иска, отклоняется судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном толковании норм процессуального права.

В уточненном исковом заявлении истец просил признать состоявшимся зачет от 22.01.2015 на сумму 1 680 300 руб. в счет оплаты ООО «Техстрой» стоимости нежилого помещения № 74, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74, в части платежа по основному долгу по договору купли-продажи № 547 от 21.07.2014 стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения № 74, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74.

В обоснование представленного ходатайства