Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 по делу n А48-1353/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«05» декабря 2014 года                                                     Дело № А48-1353/2014

г. Воронеж                                                                                                         

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                      Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                                 Поротикова А.И.,

                                                                                           Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,

при участии:

от Жилищно-строительного кооператива «Вектор»: Гарбуз А.Н., представителя по доверенности №57 АА 0396433 от 29.11.2013,

от общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой»: Кацай А.А., представителя по доверенности б/н от 31.12.2013, Горяйнова И.Ю., представителя по доверенности б/н от 24.06.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива «Вектор» на решение Арбитражного суда Орловской области от 18.08.2014 по делу № А48-1353/2014 (судья Зенова С.В.), по иску Жилищно-строительного кооператива «Вектор» (ОГРН 1065742018517, ИНН 5751031379) к обществу с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» (ОГРН 1035754002855, ИНН 5754003130) о понуждении к заключению дополнительного соглашения о порядке исполнения пункта 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №187/3 от 19.01.2007 в предложенной истцом редакции,

У С Т А Н О В И Л:

Жилищно-строительный кооператив «Вектор» (ЖСК «Вектор», истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» (ООО «Промжилстрой», ответчик) о понуждении заключить дополнительное соглашение о порядке исполнения пункта 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей договора аренды земельного участка № 187/3 от 19.01.2007 в редакции от 06.08.2014.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.08.2014 в удовлетворении исковых требований было отказано.

ЖСК «Вектор» обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЖСК «Вектор» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представители ООО «Промжилстрой» возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, 07.03.2008 между ЖСК «Вектор» (первоначальный арендатор) и ООО «Промжилстрой» (новый арендатор) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №187/з от 19.01.2007, в соответствии с которым первоначальный арендатор с согласия арендодателя, передает новому арендатору права аренды на земельные участки с кадастровым номером 57:25:004: 03 22:0010 площадью 7 506,68 кв.м и с кадастровым 57:25:004: 03 22:0013 площадью 9 992,29 кв.м, находящиеся по адресу Орловская область, г.Орел, р-н Серный, микрорайон 6 с разрешенным использованием – строительство многоквартирных домов.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 04.04.2008.

В пункте 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче обязанностей по договору аренды земельного участка № 187/з от 19.01.2007 стороны согласовали, что по настоящему соглашению за уступаемые от первоначального арендатора (Жилищно-строительный кооператив «Вектор») новому арендатору (ООО «Промжилстрой») право пользования участком-1 и участком-2, новый арендатор обязан:

- оплатить первоначальному арендатору путем передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на данных участках согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости                       1 кв.м. жилой площади, равной 25 000 руб. Общая площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;

- принять долевое участие в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6 («Раздольный»). Затраты на софинансирование могут осуществляться как в денежной форме путем перечисления первоначальному арендатору, так и непосредственно путем СМР, выполняемых каждым застройщиком на территории МР-6 в зависимости от общей стоимости затрат на инженерные сети.

Обращаясь с настоящим иском, кооператив указал, что стороны, в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, добровольно приняли на себя обязательство заключить дополнительное соглашение по определению общей площади жилья, подлежащего передаче и стоимость оплаты в пункте 8 соглашения от 07.03.2008. Истец сослался на то, что соглашение от 07.03.2008, заключенное между сторонами, носит смешанный характер, содержит элементы арендных отношений и приобретения недвижимости, построенной в будущем, суть отношений сторон по соглашению от 07.03.2008 можно оценить как инвестиционную деятельность, а требование обязать заключить соглашение - надлежащим способом восстановления права применительно к толкованию договора как инвестиционного.

В рамках дела № А48-1549/2013, арбитражный суд пришел к выводу, что ООО «Спецстрой-«М»» не утрачена возможность подписания дополнительного соглашения, в котором необходимо определить подлежащую передаче площадь и идентифицировать помещения дома, подлежащие передаче.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик настаивал на том, что стороны не определили обязанность передачи 8% площади всего здания, а указали на обязанность передачи 8% жилой площади; во исполнение принятых на себя обязательств по оплате уступленных прав аренды и во исполнение поручения истца передать 8% от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на земельных участках, ответчик посредством заключения договоров участия в долевом строительстве жилья, передал ООО «Жилищная корпорация «Орловщина»             19 квартир.

Кроме того, ответчик ссылался на то, что у ответчика отсутствует обязанность заключить договор, предварительный договор с истцом не заключался, так как стороны не достигли в договоре соглашения о предмете основного договора, даже если считать, что предварительный договор между сторонами заключен, удовлетворение требований о заключении    дополнительного соглашения невозможно ввиду истечения срока предварительного договора, предусмотренного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора – с 07.03.2008. Заключить дополнительное соглашение на условиях, предложенных истцом, невозможно, так как включение в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, не допустимо. В судебном заседании 10.07.2014 ответчик заявил о применении к требованиям истца срока исковой давности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Арбитражный суд области, проанализировав содержание пункта 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче обязанностей по договору аренды земельного участка № 187/з от 19.01.2007 и все изложенные истцом доводы, не нашел оснований для понуждения ответчика заключить предлагаемое истцом соглашение.

Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В данном случае, из буквального прочтения содержащихся в пункте 8 соглашения от 07.03.2008 слов и выражений, следует, что на ответчике лежит обязанность оплатить за уступаемые права путем передачи 8 % от вводимой жилой площади объектов, возводимых на участках согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. жилой площади, равной 25 000 руб. Ответчик не принимал на себя обязательство заключить дополнительное соглашение, а стороны договорились о том, что общая площадь передаваемого жилья и стоимость подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и будут закреплены дополнительным соглашением.

Суд принял во внимание то обстоятельство, что толкование ответчиком смысла пункта 8 соглашения от 07.03.2008 не совпадает с толкованием истца и сделал правомерный вывод, что стороны не согласовали условия будущего возможного соглашения относительно уточнения площади и изменения стоимости, т.е. не достигли соглашения по обязанности ответчика заключить в будущем какое-либо конкретное соглашение.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Суд обоснованно указал, что не считает возможным самостоятельно определять условия предлагаемого истцом соглашения, тогда как такие условия не предусмотрены соглашением сторон и не установлены законом или иными правовыми актами.

Из выводов Арбитражного суда Орловской области по делу № А48-1549/2013 о том, что ООО «Спецстрой-«М»» не утрачена возможность  заключения с ООО «Промжилстрой» дополнительного соглашения к договору уступки права требования от 31.05.2010 с целью определения общей площади жилого дома и иных характеристик, подлежащего передаче объекта   или (объектов) недвижимого имущества, не следует, что имела место преюдициально установленная обязанность ответчика заключить спорное соглашение.

Доводы истца о смешанном характере соглашения от 07.03.2008 сами по себе также не определяют ни обязанности ответчика заключить соглашение, ни его условия.

Также судом не установлено оснований и для толкования условия пункта 8 соглашения от 07.03.2008 как предварительного договора в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку в данном случае стороны не договаривались о заключении какого-либо иного договора относительно иных правоотношений, а указали лишь на дополнительное определение стоимости оплаты уступаемого права по соглашению от 07.08.2008, нет оснований для вывода о том, что между сторонами заключен предварительный договор.

Кроме того, в силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием о понуждении к заключению договора, предусмотренного в предварительном договоре, стороны, если не оговорено иное, могут обратиться в течение года с момента заключения предварительного договора.

Отказывая в удовлетворении иска по существу в связи с тем, что суд не установил наличие у истца права, полагаемого нарушенным, суд первой инстанции правомерно указал, что в этой связи нет оснований для применения срока исковой давности.

Полагая, что ответчик не полностью исполнил свои обязательства по оплате уступаемого права согласно условий соглашения от 07.03.2008 о передаче обязанностей по договору аренды земельного участка № 187/з от 19.01.2007, истец вправе обратиться с соответствующим требованием, представив доказательства несоразмерности стоимости переданного им права аренды и площади квартир, предоставленных ответчиком исходя из определения жилой площади применительно к нормам жилищного законодательства и стоимости 25 000 руб. за 1 кв.м.

При этом доводы о буквальном или ином толковании использованных сторонами выражений должны будут оцениваться относительно условий указанного соглашения,