Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014 по делу n А48-988/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«28» августа 2014 года                                                      Дело № А48-988/2014

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена   21 августа 2014 года

          Полный текст постановления изготовлен            28 августа 2014 года

          Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 Председательствующего

Суховой И.Б.,

 Судей

Поротикова А.И.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Молочная компания»: Михайловская Т.В., директор, Приказ №1;

от закрытого акционерного общества «Орел-Продмаш»: Белова Р.В., представителя по доверенности б/н от 25.11.2013;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Молочная компания» (ОГРН 1035753001965, ИНН 5753032459) на решение Арбитражного суда Орловской области от 19.06.2014 по делу № А48-988/2014 (судья Зеновой С.В.) по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Орел-Продмаш» (ОГРН 1035754001139, ИНН 5754002560) к Обществу с ограниченной ответственностью «Молочная компания» (ОГРН 1035753001965, ИНН 5753032459) об обязании освободить недвижимое имущество, переданное ранее по договору аренды №93 от 01.01.2012 года, а именно: помещения №2 (антресоль 1), №№ 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 62 (этаж 1), общей площадью 299,2 кв.м., расположенные в производственном корпусе №2, лит. А, по адресу: 302028, г. Орел, ул. М. Горького, 17,

                                                      УСТАНОВИЛ:

       Закрытое акционерное общество «Орел-Продмаш» (далее – ЗАО «Орел-Продмаш», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Молочная компания» (далее – ООО «Молочная компания») об обзязании ответчика освободить недвижимое имущество, переданное ранее по договору аренды №93 от 01.01.2012 года, а именно: помещения №2 (антресоль 1), №№ 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 62 (этаж 1), общей площадью 299,2 кв.м., расположенные в производственном корпусе №2, лит. А, по адресу: 302028, г. Орел, ул. М. Горького, 17.

        Решением Арбитражного суда Орловской области от 19.06.2014 по делу № А48-988/2014 исковые требования удовлетворены.

        Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО «Молочная компания» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

        По мнению заявителя жалобы, порядок расторжения договора аренды определен п. 6.5 договора, в котором указано, что договор аренды может быть расторгнут только в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Через систему «Мой арбитр» и через канцелярию суда от ЗАО «Орел-Продмаш» поступил отзыв на апелляционную жалобу.

30.06.2014 через канцелярию суда от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.08.2014 представитель ООО «Молочная компания» поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, просит суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ЗАО «Орел-Продмаш» с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

  В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ  при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц,  которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

        Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, свидетельство о государственной регистрации права от 11.08.2008 года (том 1 лист дела 28) подтверждает государственную регистрацию права собственности истца на производственный корпус № 2, назначение: вспомогательное, 4-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 6799,1 кв.м., инв. № 54:401:001:003616460, лит.А, адрес объекта: Орловская область, г.Орел, ул.Максима Горького, д.17.

01.01.2012 года между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества № 93, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель (истец по делу) предоставляет арендатору (ответчик по делу) в аренду следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: 302028, РФ, Орловская область, г.Орел, ул.Максима Горького, д.17, общей площадью 299,2 кв.м.: наименование объекта недвижимого имущества: Производственный  корпус № 2, литер «А» назначение: вспомогательное, 4-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 6799,1 кв.м., инв.№ 54:401:001:003616460, условный номер: 57:25:0:0:3199/1/А, а именно помещения №2 (антресоль №1), №№ 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 62 (этаж 1).

В пункте 5.1. договора стороны определили, что срок действия договора с 01 января 2012 года по 31 декабря 2016 года.

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждает отметка на договоре о регистрации 04.03.2012года, а также уведомление о проведенной государственной регистрации ограничений (обременения) от 01.03.2012года № 01/012/2012-440 (том 1 лист дела 30).

По акту приема-передачи имущества по договору аренды № 93 от 01.01.12 (том 1 лист дела 25) нежилые помещения общей площадью 299,2 кв.м. переданы арендатору.

Пункт 6.4. договора предусматривает, что при однократном невнесении арендатором арендной платы в срок, указанный в пункте 3.3., арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Пункт 6.1. договора содержит условие о том, что невыполнение арендатором полностью или частично условий настоящего договора является основанием для отказа от исполнения договора аренды в соответствии с действующим законодательством в одностороннем порядке, предупредив арендатора за 1 месяц.

Пункт 3.3. договора аренды предусматривает, что внесение арендной платы производится ежемесячно, до 10 числа отчетного месяца авансовым платежом в размере 100% текущей потребности, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или в кассу арендодателя, датой платежа считается дата зачисления на расчетный счет арендодателя.

Ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что в период с января 2013 года по декабрь 2013 года им допускались неоднократные просрочки в оплате арендной платы в срок, указанный в пункте 3.3. договора аренды.

Указанные обстоятельства подтверждаются также актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2013 – 16.01.2014 (том 1 лист дела 100), который подписан сторонами без оговорок и разногласий, и представленными платежными поручениями о произведенных платежах (том 1 лист дела 43-54, 68-69, 73, 75, 82, 84-88, 90-92, 95, 98), перепиской сторон (том 1 лист дела 70, 76, 83, 89), приходными кассовыми ордерами (том 1 лист дела 77, 80, 81), соглашением №02 от 09.12.2013г. (том 1 лист дела 97), соглашением № 04 от 09.01.2014года (том 1 лист дела 99). Истцом в материалы дела 09.06.2014года представлены платежные поручения, свидетельствующие о том, что просрочки внесения арендной платы допускались ответчиком и в период с января 2012 года по декабрь 2012 года., а также и в феврале и в марте 2014года.

Как указывает истец, он направлял письма ответчику о необходимости своевременно вносить арендную плату и плату за коммунальные расходы (письмо от 03.10.2012г. № 145 – том 1 лист дела 101, письмо от 27.11.2013г. № 135 (том 1 лист дела 105), письмо от 15.02.2013года № 21, от 25.04.2013года № 56, от 13.08.2013года № 100).

Ответчик в письме от 20.03.2013года № 04 (том 1 лист дела 102) обязуется погасить сложившуюся задолженность по взаиморасчетам за январь и февраль 2013 года по аренде и компенсации коммунальных расходов за период с 27 марта 2013 года по 5 апреля 2013 года.

В письме от 25.03.2013года (том 1 лист дела 103), ответчик обязуется погасить сложившуюся задолженность за январь и февраль 2013 года по аренде и компенсации коммунальных расходов согласно графика платежей.

В письме от 31.05.2013года № 14 (том 1 лист дела 104) ответчик сообщил, что оставшаяся часть задолженности будет оплачена 04.06.13г.

В уведомлении от 13.12.2013г. № 197 (том 1 лист дела 106) истец сообщил ответчику, что в связи с несвоевременным внесением арендной платы в январе, феврале, марте, апреле, мае, июне, июле, сентябре, октябре, ноябре, декабре 2013 года, истец отказывается от исполнения договора № 93 аренды недвижимого имущества от 01.01.2012 года в одностороннем внесудебном порядке, в связи с чем договор считается, по мнению истца, расторгнутым с 17.01.2014года, истец просил ответчика подготовить помещения к передаче истцу, а также сообщал, что передача помещений состоится 16.01.2014года в 9 часов 00 минут.

Из уведомления о вручении почтового отправления (том 1 лист дела 108) следует, что уведомление о расторжении договора получено ответчиком 30.12.2013года.

Как указывает истец, данное требование ответчиком исполнено не было.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанностей, установленных договором, ЗАО «Орел-Продмаш» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение по делу, суд области пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает вывод суда области об удовлетворении иска соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Между сторонами заключен договор аренды.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.   

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ч. 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ч. 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Суд области правомерно указал, что договор аренды № 93 от 01.01.2012года считается расторгнутым с 31 января 2014 года, то есть по истечении одного месяца после предупреждения арендатора об отказе от исполнения договора аренды.

Поскольку ответчик в письме от 09.01.2014г. № 01 (том 1 лист дела 109) сообщил, что намерение расторгнуть договор с его стороны нет, истец письмом от 01.01.2014 года № 01 (том 1 лист дела 110), сообщил, что расторжение договора производится в одностороннем внесудебном порядке без согласия ответчика на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ.

16.01.2014года истцом составлен акт об отказе арендатора (ответчика) возвратить арендуемое по договору недвижимое имущество и подписать акт приема-передачи (том 1 лист дела 111), аналогичный акт составлен и 28.01.2014года (том 1 лист дела 112).

 Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 25.02.2014года (том 1 лист дела 113), в котором он повторно предлагал в срок до 27.02.2014года освободить незаконно занимаемые помещения.

13.02.2014года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении обременения, что подтверждает письмо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 03.03.2014года (том 1 лист дела 115).

С учетом изложенного, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда области о расторжении спорного договора.

Исходя из рекомендаций, изложенных в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исходя из которых в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и  его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с рекомендациями пункта 26 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в