Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2008 по делу n А64-4909/07-9. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15 февраля 2008 года                                          Дело № А64-4909/07-9

г. Воронеж                                                                                              

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен         15 февраля 2008 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                              Мокроусовой Л.М.,

судей:                                                                                        Фёдорова В.И.,  

                                                                                                   Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от ИП Подмосковной Н.А.: Тисленко Д.И., представитель по доверенности 68 АА 311575 от 90.10.2007 г.;

от ООО «Монолит»:  представитель не явился,  надлежаще извещён;

от УФРС по Тамбовской области:  представитель не явился,  надлежаще извещён.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Монолит» на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 21.11.2007 года по делу № А64-4909/07-9, (судья Удалов  В.И.) по иску Подмосковной Н.А. к ООО «Монолит», при участии в качестве третьего лица  УФРС по Тамбовской области, о признании права собственности.

УСТАНОВИЛ:

Подмосковная Надежда Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании права собственности на помещение общей площадью 31,7 кв.м. (что соответствует комнате № 30 по техническому паспорту здания), расположенное на третьем этаже в осях А-Б, 1-3 здания, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Державинская, д.16 А; на помещение общей площадью 5,9 кв.м. (что соответствует комнатам №№ 5,6 и 7 по техническому паспорту здания), расположенное на третьем этаже в осях В-Г, 3-4; здания, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Державинская, д.16А; а также о признании права собственности на долю равную 10/1000 объектов общего пользования, согласно перечня, состоящего из 51 позиции, в которых перечислены конкретные элементы здания, помещений общего пользования, оборудование, обслуживающее здание к Обществу с ограниченной ответственностью «Монолит» (далее ООО «Монолит»).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 21.11.2007г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Монолит» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить и принять новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Подмосковной Н.А.возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения.

ООО «Монолит» и УФРС по Тамбовской области явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

Ввиду наличия доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителя, в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).   

В судебном заседании, в порядке ст. 163 ,266 АПК РФ объявлялся перерыв до 15.02.08г. 14 час. 00 мин.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, судебная коллегия суд считает, что обжалуемое решение следует изменить, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как следует из материалов дела между ООО «Монолит» и Подмосковной Надеждой Анатольевной был заключены договора долевого участия в строительстве офисного здания по адресу: г. Тамбов, ул. Державинская, д.16 «А» от 14.09.2004 года и от 21.11.2004 года.

По условиям  договоров застройщик (ООО  «Монолит») привлекает дольщика (Подмосковную Надежду Анатольевну) для инвестирования  проекта по строительству нежилого помещения общей площадью по договору - 33,2 кв.м., фактически расположение – на 3  (третий) этаж здания в осях А-Б,1-3 (по договору от 14.09.2004г.) и на помещение общей площадью - 6,2 кв.м., фактически расположенное на третьем этаже здания в осях В-Г, 3-4; (по договору от 21.11.2004г.)

Пунктом 1.3 обоих договоров предусмотрено, что дольщик одновременно с правом общей долевой собственности на помещения приобретают долю в праве  собственности на объекты общего пользования в здании (места общего пользования, несущие конструкции здания и инженерное оборудование здания, обслуживающие более одного помещения в нем) пропорциональную доле общей площади помещений в общей площади здании.   

Дольщиками обязанности по договору  строительства были исполнены, что подтверждается справками №8 и № 9 от 10.05.2007г. и не оспаривается ответчиком. Площадь нежилых помещений, за которые были внесены денежные средства, фактически составила 37, 6 кв.м., что составляет 10/1000 от общей площади здания (3904,6 кв.м.). Помещения общего пользования несущие конструкции здания, системы  инженерного оборудования выполнены в соответствии с проектной документацией и требованиям СНиП 2.0802-89.

Постановлением Администрации  города Тамбова № 7672 от 16.11.06г.  разрешен ввод здания в эксплуатацию здания, выдано разрешение № 56.

По актам приема-передачи  от 27.06.2007г. Подмосковной Н.А. было передано нежилые помещения площадью 31,7 кв.м и 5,9 кв.м. в соответствии с данными технической инвентаризации (техпаспортом на 20.01.2006г.)

06.09.2007г. ООО «Монолит» зарегистрировало право собственности на все офисное торговое здание.

Основанием обращения Подмосковной Н.А. в арбитражный суд с иском явилось неисполнение обязательств ООО "Монолит" по передаче помещений, указанных в договорах долевого участия в строительстве офисного здания по адресу: г. Тамбов, ул. Державинская, д.16 «А» от 14.09.2004 года и от 21.11.2004 года и доли в объектах общего пользования здания в собственность, по завершению строительства здания  и сдачи его в эксплуатацию.

Удовлетворяя заявленные требования о признании за истцом права собственности на помещение общей площадью 31,7 кв.м. (что соответствует комнате № 30 по техническому паспорту Здания), расположенное на третьем этаже в осях А-Б, 1-3 здания, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Державинская, д.16А; на помещение общей площадью 5,9 кв.м. (что соответствует комнатам №№ 5,6 и 7 по техническому паспорту Здания), расположенное на третьем этаже в осях В-Г, 3-4; здания, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Державинская, д.16А, суд первой инстанции исходил из положений Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР",  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем, пришел к выводу о том, что у Подмосковной Н.А.,  исполнившей  обязательства, предусмотренные договорами, возникло право собственности на результат инвестиции.

Проверив обоснованность доводов ответчика в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности данных выводов суда первой инстанции.

Правоотношения сторон по договорам долевого участия в строительстве офисного здания по адресу: г. Тамбов, ул. Державинская, д.16 «А» от 14.09.2004 года и от 21.11.2004 года регулируются законодательством об инвестиционной деятельности и Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 27 ФЗ № 214-ФЗ, его действие распространяется на отношения, возникшие с 1 апреля 2005 г. При этом если на дату вступления Закона в силу застройщик разрешение на строительство получил, то требования Закона на него не распространяются.

Поскольку разрешение на строительство офисного здания получено ответчиком 30.03.2005г., действие № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на спорные правоотношения не распространяется. Тем не менее, такая юридическая квалификация не повлекла за собой принятия судом области неправильного решения.

В соответствии с п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Из материалов дела следует, что истцом было заявлено требование о признании права собственности на долю в объектах общего пользования, согласно, перечня, состоящего из 51 позиции, в которых перечислены конкретные элементы здания, помещений общего пользования, оборудование, обслуживающее здание, пропорциональную доле общей площади помещения в общей площади здания равную 10/1000.

В представленном в материалы дела Техническом заключении № 04 от 12.08.2007г., выполненном специализированной лицензированной организацией независимым обществом «Стройцентрконтроль» (ООО),содержится описание объектов общего пользования, в состав которых включены помещения в здании, не являющиеся частями помещений собственников и предназначенные для обеспечения нормальной эксплуатации здания, инженерные коммуникации, ограждающие и несущие конструкции, трансформаторная подстанция с РУ на 0,4 кВ, инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, система отопления,  система электроснабжения.

Удовлетворяя заявленные требования в этой части исковых требований, суд первой инстанции исходил из положений п.1.3. договорам долевого участия в строительстве офисного здания по адресу: г. Тамбов, ул. Державинская, д.16А от 14.09.2004 года и от 21.11.2004 года в связи с чем, признал право собственности на долю объектов общего пользования.

Полагая, что данные объекты являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд указал, что решение является основанием для регистрации права собственности, и привел детальный перечень объектов общего пользования здания, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Державинская, д.16 А.

Суд апелляционной инстанции находит формулировку выводов суда первой инстанции в этой части не отвечающим требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Возникновение прав на объекты общего пользования в здании, в случае приобретения прав собственности на нежилые возможно в силу закона либо договора.

В случае, если нежилое здание  состоит из нескольких изолированных нежилых помещений, само по себе приобретение право собственности  на одно или нескольких из этих помещений не влечет возникновения у него общей долевой собственности на помещения общего пользования и помещения  в которых расположены инженерные коммуникации нежилого здания (ст. 244 ГК РФ). Права на такие  помещения могут перейти к другим лицам в случае, если они переданы им собственником  здания по сделке.

Порядок пользования помещениями общего пользования и помещениями, в которых расположены инженерные коммуникации нежилого здания, может определяться соглашением сторон, а в случае спора – судом с учетом  положений ст. 277, 304 ГК РФ и норм гражданского законодательства об обязательствах.

Пунктом 1.3 договоров долевого участия в строительстве офисного здания по адресу: г. Тамбов, ул. Державинская, д.16 «А» от 14.09.2004 года и от 21.11.2004 года было предусмотрено, что дольщик одновременно с правом общей долевой собственности на помещения приобретают долю в праве собственности на объекты общего пользования в здании (места общего пользования, несущие конструкции здания и инженерное оборудование здания, обслуживающие более одного помещения в нем) пропорциональную доле общей площади помещений в общей площади здании.   

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество общего пользования  в объекте недвижимости нежилого назначения.

Однако, в  соответствии с ч. 2 ст. 23 того же Закона государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При условии аналогичного назначения и использования помещений общего пользования жилых и нежилых зданий правовой режим их должен быть схожим.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. п. 1, 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Из анализа вышеуказанной нормы следует, что публичная обязанность по оформлению правоустанавливающих документов на объекты общего, находящиеся в многоквартирных домах у отдельного собственника жилого или нежилого помещения в названном доме отсутствует. Государственная регистрация возникновения, перехода права на нежилое помещение в таком доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, включая и объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции, исходя из аналогии закона, полагает, что для защиты нарушенных прав в защиту заявленных исковых требований достаточно констатировать возникновения