Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2008 по делу n  А48-1809/07-9. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15 января 2008 года                                                              Дело  № А48-1809/07-9

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2008 года

Постановление в полном объеме изготовлено  15 января 2008 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Суховой И.Б.,

судей                                                                                Алферовой Е.Е.,

Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плотниковой Е.С.,

при участии:

от ОАО «Орелкиносервис»: Евстафьева М.В. – юрисконсульта, доверенность б/н от 03.08.2007г.,

от ООО «ТехноСервисГрупп»: Масленникова Е.В. – представителя по доверенности б/н от 23.10.2007г.; Лунина Е.В. – представителя по доверенности б/н от 25.04.2007г.,

от Медведева Н.Д.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Открытого акционерного общества «Орелкиносервис» на решение Арбитражного суда Орловской области от 26.10.2007 года по делу № А48-1809/07-9 (судья Турьева Л.П.) по иску ОАО «Орелкиносервис» к ООО «ТехноСервисГрупп», при участии в качестве третьего лица - Медведева Н.Д., о расторжении договора аренды нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Орелкиносервис» (далее –истец)  обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ТехноСервисГрупп» (далее –ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 45 от 22.12.2005года, с учетом дополнительного соглашения от 09.02.2006года, заключенного между сторонами   и   выселении       ООО   «ТехноСервисГрупп»       из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен бывший генеральный директор ОАО «Орелкиносервис»-Медведев Николай Дмитриевич (определение суда от 04.09.2007г.).

Впоследствии истец отказался от исковых требований о выселении ответчика из занимаемого здания,  суд принял отказ истца и прекратил производство по делу в данной части иска (определение суда от 22.10.2007 года).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 26.10.2007 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом и ссылаясь на его незаконность, на нарушение судом норм материального и процессуального права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об  удовлетворении иска.

По мнению истца, работы по реконструкции кинотеатра «Октябрь» производились ответчиком с многочисленными нарушениями действующего законодательства РФ, в связи с чем, оснований для уменьшения арендной платы, подлежавшей уплате ответчиком за период действия договора, путем  ее зачета с требованиями о возмещении затрат ответчика на проведение вышеуказанных работ по ремонту и реконструкции, не имелось.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в связи с ненадлежащим извещением третьего лица о времени и месте судебного заседания (определение суда от 18.12.2007г.).

В судебное заседание апелляционной инстанции 15.01.2008г.  представитель третьего лица не явился. От третьего лица поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы без его участия. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения третьего лица о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие его представителя, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, арбитражный  апелляционный суд считает, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.12.2005 года между ОАО «Орелкиносервис» (арендодатель) и ООО   «ТехноСервисГрупп» (арендатор) был заключен договор № 45 аренды нежилого помещения - кинотеатр «Октябрь», литер «А», расположенный по адресу: г.Орёл, ул. Комсомольская, д. 13, общей площадью 1902,0 кв.м., сроком на 10 лет.

Согласно условиям договора (п.п. 3.2, 3.6, 3.7, 3.8) и с учетом дополнительного соглашения от 09.02.2006г. к договору,         арендатор      принял   обязательства  нести   возникающие   с коммерческой эксплуатацией арендованного помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии, затраты арендатора на оплату коммунальных услуг входят в    размер арендной платы, установленный п.4.1 договора.

Кроме того,  арендатор обязался в период аренды и обустройства разместить не менее двух кинозалов в рамках совместной деятельности торгово-культурного центра;         оснастить   кинозалы   необходимым кинооборудованием (кинопроекционным,   звуковым);   оборудовать   кинозалы   мягкими   креслами, организовать работу предприятий общественного питания и компьютерного зала, а также    произвести реконструкцию помещения кинотеатра в соответствии с утвержденным проектом   и проектно-сметной документацией, сумма затрат на создание строительных улучшений за период реконструкции и аренды не должна превышать 20000000(двадцать миллионов) рублей.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.3, 4.4. договора - размер арендной платы за один календарный месяц составляет 205 000 руб., арендная плата вносится не позднее 10 числа текущего месяца, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента окончания ремонтных работ, но в любом случае не позднее 2 (двух) месяцев с даты передачи помещения арендатору.

В пункте  6.1   договора  стороны установили, что  произведенные  арендатором затраты, связанные с конструктивными улучшениями арендуемого помещения, в том  числе   указанные   в пунктах 3.6, 3.7, 3.8 договора,   подлежат   возмещению арендодателем путем зачета суммы арендной платы.

30.12.2005 года  арендодатель по акту    приемки-передачи нежилого помещения передал арендатору кинотеатр  «Октябрь»,  общей  площадью   1902,0кв.м., литер «А», расположенный по адресу:  г.Орёл, ул.Комсомольская, д.13.

18.04.2007 года истец направил ответчику требование о расторжении указанного договора по причине неоплаты ответчиком арендной платы более двух месяцев подряд.

Ссылаясь на неполучение ответа от ООО   «ТехноСервисГрупп», истец обратился в суд с данным иском.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности исковых требований, в связи с чем, отказал в удовлетворении иска.

Суд апелляционной инстанции считает выводы арбитражного суда первой инстанции соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или своевременно, а также возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Исходя из условий договора аренды № 45 от 22.2005г. и учитывая дополнительное соглашение от 19.02.2006г., следует, что сторонами установлена смешанная форма оплаты аренды: в виде платежей в размере 205000 рублей в месяц, а также в виде затрат, связанных с конструктивными улучшениями арендуемого помещения, в том числе затрат по размещению и оснащению двух кинозалов, по организации работы предприятий общественного питания и компьютерного зала и по реконструкции арендованного помещения в соответствии с утвержденным проектом и проектно сметной документацией, на оплату коммунальных услуг.

За период с 01.03.2006 года по 01.05.2007 года  арендная плата за помещение составила 2 870 000 руб.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, за указанный период ответчик оплатил арендную плату в сумме 272 000 рублей, а также коммунальные услуги в сумме 80 290 руб. 11 коп., которые должны быть приняты истцом в счет оплаты арендной платы в соответствии с п. 3.2,п. 4.2 договора и дополнительным соглашением от 09.02.2006г.

Кроме того, ответчиком произведены работы по реконструкции помещения кинотеатра на общую сумму 3 491 345 руб. 93 коп., из которых работы на сумму 1 648 845 руб. 54 коп. зачтены истцом в счет арендной платы по оспариваемому договору, что подтверждается актом сверки расчетов по состоянию на 31.05.2006г., представленными истцом первичными документами.

Оставшиеся затраты в сумме 1 842 500 руб. 39 коп. предъявлены ответчиком к зачету истцу (письма от 25.12.2006г., от 16.02.2007г., от 22.02.2007г., от 22.02.2007г.) и должны быть зачтены истцом в счет арендной платы в соответствии с пунктами 6.1,3.8 договора аренды, ст.614 Гражданского кодекса РФ, так как в материалах дела имеются все первичные документы, подтверждающие выполнение указанных работ, общая стоимость которых не превышает стоимость работ, предусмотренных сметной документацией и общую сумму затрат - 20 000 000 рублей, предусмотренную п. 3.8 договора аренды.

Таким образом, истец должен зачесть в счет уплаты ответчиком арендной платы по оспариваемому договору денежную сумму в размере 3 843 636 руб. 93 коп., т.е. данная сумма значительно превышает сумму арендной платы за предъявленный истцом период (2 870 000 руб.).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал исковые требования необоснованными и отказал в удовлетворении иска.

Довод заявителя жалобы о том, что ответчиком фактически произведены затраты на ремонт и реконструкцию здания на сумму 2 389 410 руб. 39 коп., а остальные представленные платежные поручения не подтверждают произведение затрат ответчиком, поскольку свидетельствуют о перечислении денежных средств иными лицами, является несостоятельным, так как действующим законодательством не запрещена оплата работ за ответчика третьими лицами.

Не принимается во внимание апелляционной инстанции и довод заявителя жалобы о том, что работы по ремонту штукатурки и покраски фасадов на сумму 260 000 руб. и  по декоративному покрытию и покраске стен зрительного зала на сумму 125 054 руб. являются текущим ремонтом и не подлежат зачету.

Указанные работы входят в состав работ, предусмотренных техническим проектом на реконструкцию здания кинотеатра «Октябрь», который был согласован с истцом, и в соответствии с п. 3.8, 6.1 договора аренды и протоколом согласования условий договора аренды от 19.12.2005г. должны быть зачтены истцом в счет арендной платы по договору.

Доводы заявителя жалобы о том, что работы по реконструкции здания кинотеатра «Октябрь» производились ответчиком при отсутствии соответствующего разрешения на реконструкцию, предусмотренного ч.2. ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также что кинотеатр «Октябрь» является памятником архитектуры и градостроительства местной (муниципальной) категории охраны, суд апелляционной инстанции также не принимает во внимание, так как они являются необоснованными и не подтверждаются материалами дела.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что, рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта,  судом допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение  Арбитражного суда Орловской области от 26.10.2007 года следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. согласно ст. 110 АПК РФ относятся  на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями  110, 112, 258, 266 - 268, пунктом  1 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 26.10.2007 года по делу № А48-1809/07-9 оставить без изменения, апелляционную жалобу Открытого акционерного общества «Орелкиносервис» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья                                  И.Б.Сухова

Судьи                                                                         Е.Е. Алферова

Л.М. Мокроусова