Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2007 по делу n А64-1370/07-5. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 ноября 2007 года                                                          Дело № А64-1370/07-5

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2007 года

Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2007 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи                                              Федорова В.И.,

судей                                                                                    Мокроусовой Л.М.,

                                                                                             Алферовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Правдик А.Н.,

при участии:

от ООО «Радуга-Р»  Воробьева М.В.  – представителя по доверенности  от 12.09.2007 г.

от Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Тамбова: представитель не явился, надлежаще извещён;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Радуга-R» на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 10.09.2007 г. по делу № А64-1370/07-5, принятое судьёй Глебовой Л.М., по иску Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Тамбова к ООО «Радуга-R» о расторжении договора аренды и выселении

УСТАНОВИЛ:

Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации г. Тамбова (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к ООО «Радуга-R» (ответчику) г. Тамбов о расторжении договора аренды от 18.02.1994 г. № 240/2 и о выселении ООО «Радуга-R» из помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, 73 (подвальное помещение) и обязании передать имущество по акту приема-передачи.

  Решением от 10.09.2007 года Арбитражный суд Тамбовской области  требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым решением как вынесенного с нарушением норм процессуального права, неверным толкованием и применением норм материального права ООО «Радуга-R» просит обжалуемое решение Арбитражного суда Тамбовской области отменить, в удовлетворении исковых  требований Комитету отказать.

В ходе апелляционного рассмотрения дела апелляционным судом удовлетворено заявление Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Тамбова о своем процессуальном правопреемстве от Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации г. Тамбова в связи с реорганизацией последнего. В порядке статьи 48 АПК РФ истцом по делу признан Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Тамбова. 

Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Тамбова отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

Учитывая то, что суд располагает доказательствами надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела с учетом  доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя жалобы, апелляционный суд считает обжалуемое решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом го­рода Тамбова, выступавшего арендодателем, Тамбовским городским объединением жилищно-коммунального и энергетического хозяйства («Балансодержатель») и АОЗТ «Радуга-R» («арендатор») заключен договор от 18.02.1994 г. № 240/2 аренды не­жилого помещения (под­вальное)  общей площадью 226 кв.м., расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, 73 под кафе, бар, коммерческий магазин, клуб деловых людей. Срок действия договора аренды был установлен с 01.01.1994 г. по 31.12.1994 г. Договором предусматривалась обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование помещением в определенной сумме.

После проведения ответчиком за свой счет капитального ремонта и реконструкции указанного нежилого (подвального) помещения, арендатор был освобожден от уплаты арендной платы в соответствии с постановлением мэра г. Тамбова от 11.08.1995г. №1992 «О внесении изменений в пункт 6 приложения №1 к постановлению мэра г. Тамбова «Об ут­верждении пакета документов о предоставлении (сдачи) в аренду помещений муниципаль­ного нежилого фонда». 15.01.96 г. сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору от 18.02.1994г. № 240/2, которым внесены изменения в договор, в том числе установлен срок действия договора аренды до 01.01.2045г., а пункт 3.1, предусматриваю­щий обязанность арендатора оплачивать аренду, исключен.

Комитет Муниципального имущества и земельных ресур­сов администрации города Тамбова является правопреемником прав и обязанностей Комитета по управлению имуществом города Тамбова.

АОЗТ «Радуга-R» реорганизовывалось в форме преобразований сначала в ЗАО «Радуга-R», а последнее в ООО «Радуга-R», что под­тверждается соответствующими свидетельствами о внесении записи в Единый государственный реестр юриди­ческих лиц от 17.04.05 г. и от 07.04.05 г.

Ссылаясь на то, что ответчик не выполняет условия договора, длительно не использует предоставленное нежилое помещение, расположенное по указанному адресу, истец об­ратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

При этом в претензии от 22.12.06 г. истец предлагал ответчику расторгнуть договор аренды от 18.02.1994 г. № 240/2, в связи с невыполнением последним п.2.2.1 - использо­вание помещения не по назначению, а именно, - неиспользование помещения с де­кабря 2005г.

В процессе рассмотрения спора, истец ссылался также на то, что ответчик не выполняет обязательства по содержанию арендуемого помещения в полной сохранности и в соответствии с установлен­ными нормами санитарного состояния; за счет собственных средств не выполняет теку­щий, а также капитальный ремонт.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что согласно условиям договора №240/2 (п.2.3.4) ответчик обязался за счет собственных средств в соответствии с актом обследования выполнять текущий ремонт, а также капи­тальный ремонт, связанный с деятельностью арендатора.

Посчитав, что арендатор пользуется имуществом с суще­ственным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократны­ми нарушениями; существенно ухудшает имущество; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в ра­зумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора, суд пришел к выводу о существенном нарушении договора аренды ответчиком, а поскольку для истца данные нарушения влекут такой ущерб, что истец в зна­чительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать, то есть освободив от­ветчика от арендной платы до 2045года, истец был вправе рассчитывать на то, что содер­жание арендуемого помещения   будет находиться в пригодном для эксплуатации состоя­нии, что арендатором будет проводиться текущий и капитальный ремонт, а поэтому договор подлежит расторжению. При этом суд не принял во внимание довод ответчика об отсутствии его вины в соответствии со ст.401 ГК РФ.

Апелляционная инстанция считает оспариваемое решение не соответствующим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

Как видно из искового заявления в качестве правового обоснования своего требования по иску истец ссылался на положения ст.ст. 8, 307, 309, 619 Гражданского Кодекса (ГК) РФ и акты проверок выполнения ус­ловий договора аренды пользования муниципальным нежилым помещением от 14.12.2005 г., 11.05.2006 г., от 07.02.2006 г., 16.07.2007г. и  30.07.2007г., в  которых отражено, что арендуемое ответчиком помещение не используется, находится в крайне неудовлетворительном состоянии, требует капитального ремонта и закрыто.

С учетом общих положений о расторжении договора, установленных статьей 450 ГК РФ  расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой сторо­ной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или до­говором.

Поскольку стороны состояли в отношениях пользования имуществом, причем после исключения из договора обязанности ответчика по оплате арендной платы, фактически между ними существовал договор безвозмездного пользования, а статья 698 ГК РФ как специальная норма устанавливает, что истец как ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:

использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

существенно ухудшает состояние вещи;

без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Некоторые из указанных выше, а также и другие основания досрочного, в частности, если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения, если не производит капитального ремонта когда таковой лежит на нем, расторжения договора были установлены и в разделе 5 договора аренды.

 Между тем апелляционный суд считает, что указанные истцом в заявлении в суд основания требования о расторжении договора аренды, в частности, его ссылки на то, что ответчик не выполняет обязательства по содержанию арендуемого помещения в полной сохранности и в соответствии с установлен­ными нормами санитарного состояния (это предусмотрено п. 2.3.2 договора) - исключают вину в этом ответчика, так как подвальное помещение заливается фекальными стоками в местах соединения труб канализации, проходящей с верхних этажей, что подтверждается актом экспертизы от 21.08.2007 г. (л.д. 134) .  

Что же касается обязанности ответчика за счет собственных средств выполнять теку­щий, а также капитальный ремонт, что предусмотрено п. 2.3.4 договора, то из буквального содержания обязанности, изложенной в этом пункте договора следует, что указанные ремонты осуществляется «в соответствии с актом обследования» и при условии, что если ремонт «связан с деятельностью арендатора».

Доказательств же обследования помещения и связи с деятельностью арендатора в материалы дела истцом не представлено, а с учетом установленных экспертизой причин залития помещения исключается ухудшение помещения, связанное с деятельностью арендатора.

Поскольку ответчик пользуется нежилым помещением с 1994г., капитальный ремонт произве­ден им в 1995году (акт приема-сдачи от 20.09.1995г.), а каких-либо сроков производства ремонта сторонами не согласовано, следует исходить из вышеизложенных условий договора о производстве ремонтов.

Необходимо отметить также, что из содержания статьи 450 ГК РФ при существенном нарушении договора другой сторо­ной следует, что сторона, которая ссылается на указанное обстоятельство, должна указать и доказать нарушение договора другой стороной и наличие ущерба (убытков), т.е. представить доказательства того, какие выгоды она рассчитывала получить от договора, а также того, какие убытки возникают у нее вследствие нарушения договора ответчиком.

Однако и в этом случае истец таковые не указывает и не доказывает.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требование истца о расторжении договора – отклонению.

Расходы за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций в виде госпошлины относятся на истца.

При этом в рассматриваемом случае истец как орган, осуществляющий управление муниципальной собственностью, обратился в суд в соответствии со своей компетенцией с требованием, связанным с владением и пользованием муниципальным имуществом, в защиту имущественных прав от имени муниципального образования. В данном случае, льгота, предусмотренная подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, ввиду отсутствия защищаемого публичного интереса не распространяется.

Указанная позиция нашла свое отражение также в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного суда РФ № 117 от 13.03.2007 г. «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 НК РФ».

Поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции истцу предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины, с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию 4 000 рублей за рассмотрение дела судом первой инстанции.

 Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 266-269, 270 ч.1 п. 3, 271  АПК РФ, арбитражный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Арбитражного суда Тамбовской области от 10.09.2007 г. по делу № А64-1370/07-5 отменить.

В удовлетворении требований Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Тамбова к ООО «Радуга-R»  г. Тамбов о расторжении договора аренды от 18.02.1994 г. № 240/2 и о выселении ООО «Радуга- R» из помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, 73 (подвальное помещение) и обязании передать имущество по акту приема-передачи отказать.

       Взыскать с Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Тамбова в пользу ООО «Радуга-R», г. Тамбов 1 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

       Взыскать с Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Тамбова в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий                                  В.И. Федоров

                    Судьи                                                                        Л.М. Мокроусова

                                                                                                   Е.Е. Алферова