Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2007 по делу n А48-97/07-5. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«10» сентября 2007 года                                                    Дело № А48-97/07-5

г. Воронеж                                                                                                                                                                                                     

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2007г.

Постановление в полном объеме изготовлено  10 сентября 2007г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                          Федорова В.И.

судей                                                                                     Колянчиковой Л.А.,

                                                                                              Потихониной Ж.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и ООО «Туристическая компания «Дельфин» на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.06.2007 года по делу № А48-97/07-5, (судья  Короткова Л.Г.) по иску о признании договора аренды нежилого помещения ничтожной сделкой

при участии в заседании:

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла - Чикина А.Н., главного специалиста по  доверенности от №7/9533 от 11.07.2007 г.

от ООО «Туристическая компания «Дельфин» - Чумичова Е.В., представителя по доверенности  31.08.2007 г.;

от ООО Риэлторская компания «Жилсоцкредит» - Максимова К.А.,  адвоката по доверенности  от 21.12.2006 г.;

от Администрации г. Орла - Чикина А.Н., главного специалиста по  доверенности от12.01.2007 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Риэлторская компания «Жилсоцкредит» (далее – истец, ООО РК «Жилсоцкредит») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском о признании договора аренды №05087 от 28.03.2005г.  нежилого помещения №65, 67, 68 площадью 57,4 кв. м по адресу: г. Орел, ул. Московская, 21, литер А, между Управлением муниципального имущества города Орла и ООО «Туристическая компания «Дельфин»  ничтожной сделкой.

В качестве третьего лица по делу привлечена Администрация города Орла.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.06.2007г. исковые требования удовлетворены - суд признал указанный договор, заключенный между Управлением муниципального имущества города Орла и ООО «Туристическая компания «Дельфин»  недействительным.

Не согласившись с принятым решением, ответчики - Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и ООО «Туристическая компания «Дельфин» обжаловали решение суда в апелляционном порядке.

Ссылаясь, что указанный судебный акт принят в нарушение норм материального и процессуального права, заявители жалоб просят обжалуемое решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении   требования.

При этом ООО «Туристическая компания «Дельфин» считает, что судом сделан неправильный вывод о том, что истец является надлежащим истцом по иску, полагая, что у истца отсутствует право на предъявление такого иска.

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла помимо этого, указывает также на применение судом закона не подлежащего применению и исходит из незаключенности ранее оформленных договоров аренды. Кроме этого указанный заявитель жалобы ссылается на регистрацию договора аренды с ООО «Туристическая компания «Дельфин».

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов жалоб, возражений на них, заслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, апелляционная инстанция считает обжалуемое решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а требование истца – отклонению.

Как следует из материалов дела, истец на основании договора аренды от 19.01.2005г. №05093 с Управлением муниципального имущества г. Орла пользовалось нежилыми  помещениями 65, 67 и 68 муниципального уровня собственности по ул. Московской, 21 в г. Орле. Срок аренды определен с 01.01.2005г. по 31.12.2014г.

 28.03.2005г. между Управлением муниципального имущества г. Орла (в настоящее время - Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла) и ООО «ТК «Дельфин» был оформлен договор №05087 аренды части нежилых помещений площадью 57,4 кв.м. по тому же адресу на срок с 01.03.2005г. по 28.02.2015г.

Оформлению последнего договора предшествовало письмо истца от 15 февраля 2005г. №46  в Управление муниципального имущества города Орла с просьбой передать часть арендуемых помещений площадью 57,4 кв. м  ООО «ТК «Дельфин» для осуществления экскурсионно-туристической деятельности на срок действия договора аренды, письмо ООО «ТК «Дельфин» от той же даты, в котором указанное общество просило сдать в аренду часть помещений, арендуемых ООО РК «Жилсоцкредит», а также постановление Администрации города Орла в лице Мэра города от 28 марта 2005г. №1137 «О передаче прав и обязанностей арендатора на часть помещения по ул. Московской, 21 ООО РК «Жилсоцкредит» ООО «ТК «Дельфин».

Удовлетворяя  требование по иску, суд первой инстанции исходил из того, что условия и порядок предоставления объектов муниципального недвижимого имущества на территории Орла в аренду юридическим и физическим лицам определяется Положением о владении, пользовании и распоряжении (управлении) муниципальным имуществом города Орла, утвержденным Решением городского Совета народных депутатов от 30 октября 1997г. №09/123-ГС и оформляется постановлением администрации города.

Из содержания постановления №1137 от 28.03.2005г. суд сделал вывод, что помещения по ул. Московской, 21 площадью 57,4 кв. м предоставлены ООО «ТК «Дельфин» в аренду путем передачи прав и обязанностей первоначального арендатора - ООО РК «Жилсоцкредит», что такая передача допускается пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и в этом случае происходит замена арендатора в обязательстве, а поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и о переводе долга (глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако в соответствии с ч.2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, по мнению суда, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. А поскольку ООО «ТК «Дельфин» передавались права и обязанности арендатора по договору, требующему государственной регистрации, соответственно, и договор аренды от 19.01.2005г. и соглашение о перенайме подлежали государственной регистрации, но фактически регистрацию не прошли.

При таких обстоятельствах арбитражный суд посчитал, что договор от 19.01.2005г. является незаключенным, а поэтому ответчику - ООО «ТК «Дельфин» передано не существующее право аренды.

Помимо этого, арбитражный суд посчитал договор на аренду нежилого помещения №05087 от 28.03.2005г. заключенным с нарушением требований Положения о владении, пользовании и распоряжении (управлении) муниципальным имуществом города Орла, утвержденного решением городского Совета народных депутатов от 30 октября 1997г. №09/123-ГС, так как согласно пункту 9.6. Положения при поступлении нескольких заявок на аренду конкретного имущества, а также при отказе Арендатора от аренды конкретного помещения, проводится конкурс на право аренды в соответствии с Положением «О проведении торгов на право аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Орла», утвержденным постановлением Орловского городского Совета народных депутатов от 27.02.2003 №29/364-ГС, за исключением случаев предоставления помещений взамен изымаемых для городских нужд, в том числе в связи с реконструкцией или сносом зданий и сооружений, а также, когда заключаются договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда.

В связи с этим письмо ООО РК «Жилсоцкредит» №46 от 15.02.2005г., по мнению суда, свидетельствует об отказе арендатора от аренды части арендуемых помещений, а поэтому договор на аренду данных помещений с новым арендатором должен быть заключен путем проведения конкурса на право аренды в соответствии с Положением «О проведении торгов на право аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Орла», отвергнув возражения ООО «ТК «Дельфин» об отсутствии необходимости проведения конкурса на право аренды как основанные на Положении в редакции 2006г.

Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции не соответствующими обстоятельствам дела и нормам законодательства.

Как видно из заявления в суд, истец просил признать недействительным договор аренды как ничтожную сделку. При этом сам стороной этого договора не являлся, а является арендатором части площади этого нежилого помещения по незарегистрированному договору.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

При этом в силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется поименованными в этой статье способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В силу изложенной нормы обращение в арбитражный суд возможно за защитой нарушенного права или законного интереса, что предполагает, прежде всего, установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также установление факта его нарушения и нарушение права истца именно ответчиком (ответчиками).

Между тем, по существу истец ни в заявлении в суд, ни в процессе судебного разбирательства не указывает какое (какие) его права или законные интересы нарушены договором аренды, недействительность которого как ничтожной сделки он просит признать в судебном порядке.

Поскольку на дату обращения с иском и до настоящего времени договор аренды нежилого помещения №05093 от 19.01.2005г., по которому истец значится арендатором, не зарегистрирован, а в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, следует признать этот договор незаключенным.

По незаключенному же договору у истца отсутствуют какие-либо права и обязанности, следовательно, в этом случае он не может быть признан заинтересованным лицом, имеющим право на обращение в суд за защитой своего нарушенного права или законного интереса ввиду отсутствия таковых.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что в данном случае имело место досрочное освобождение части помещений ООО РК «Жилсоцкредит» в виде отказа от договора, что допускалось п. 2.3.6 договора аренды от 19.01.2005г. №05093, и что 28.03.2005г. между Управлением муниципального имущества города Орла и ООО «ТК «Дельфин» был заключен самостоятельный договор аренды,  а не имела место «уступка  права аренды».  

Однако представляются ошибочными и вывод суда первой инстанции о том, что  договор на аренду данных помещений с новым арендатором должен быть заключен путем проведения конкурса на право аренды в соответствии с Положением «О проведении торгов на право аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Орла» - указанное положение, в частности  содержание его п. 9.6, однозначно оснований для такого вывода не дают.

С учетом изложенного, обжалуемое решение арбитражного суда  подлежит отмене, а требование по иску - отклонению. 

Расходы заявителей жалобы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1000 руб., согласно ст. 110 АПК РФ относятся  на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 266-268, 269 п. 2, 270 ч.1 п.п. 3, 4, 271  АПК РФ, арбитражный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 28 июня 2007г. по делу № А48-97/07-5 отменить.

В удовлетворении требований ООО Риэлторская компания  «Жилсоцкредит» г. Орел о признании договора аренды №05087 от 28.03.2005г.  нежилого помещения №65, 67, 68  площадью 57,4 кв. м по адресу: г. Орел, ул. Московская, 21, литер А, между Управлением муниципального имущества города Орла и ООО «Туристическая компания «Дельфин»  ничтожной сделкой отказать.

Взыскать с ООО Риэлторская компания  «Жилсоцкредит» г. Орел в пользу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла 1 000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Взыскать с ООО Риэлторская компания  «Жилсоцкредит» г. Орел в пользу  и ООО «Туристическая компания «Дельфин» г. Орел 1 000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Председательствующий судья                                      В.И. Федоров

      Судьи                                                                                 Ж.Н. Потихонина

                                                                                          Л.А. Колянчикова