Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2010 по делу n А48-4619/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

25 февраля  2010 г.                                                   Дело № А48-4619/2009

   г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 09.02.2010

Постановление в полном объеме изготовлено  25.02.2010

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                 Миронцевой Н.Д.,

судей                                                               Свиридовой С.Б.,

                                                                         Сергуткиной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Бутыриной Е.А., 

при участии:

от ОАО «Орелстроймаш»: Прасолова С.А., представитель по доверенности; Глебова Н.А., представитель по доверенности;

 от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Орелстроймаш» на решение арбитражного суда Орловской области от 01.12.2009  по делу № А48-4619/2009, принятое судьей Турьевой Л.П., по заявлению Открытого акционерного общества «Орелстроймаш», г. Орёл к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла о признании незаконным бездействия ответчика и обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Орелстроймаш» (далее также – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнений) о признании незаконным бездействия Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее также – ответчик, управление), выразившегося в приостановлении рассмотрения заявления ОАО «Орелстроймаш» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им муниципального имущества – нежилого помещения пл. 54, 5 расположенного по адресу г. Орел, ул. Московская, д.5 5 пом.4, литер Б незаконным, как противоречащго ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; обязании Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ОАО «Орелстроймаш» и совершить действия, предусмотренные статьей 4 вышеназванного Федерального закона: направить арендатору копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложение о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проект договоров купли-продажи арендуемого имущества, предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Решением арбитражного суда Орловской области от 01.12.2009   в удовлетворении заявленных требований отказано полностью. При этом суд исходил из того, что обращаясь с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность заявитель не представил достаточных документов, подтверждающих соответствие требованию 1 статьи 3 указанного закона.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению общества, законодательство не связывает отсутствие государственной регистрации договора аренды с правом субъекта малого и среднего предпринимательства на льготное приобретение арендуемого помещения.  

Управление считает  приведенные в апелляционной жалобе  доводы   несостоятельными, а решение суда по делу считает законным, обоснованным. В обоснование позиции ссылается на п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009.

Просит  рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Согласно ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 09.02.2010.

В судебном заседании представители заявителя поддержали свою правовую позицию.

В ходе судебного разбирательства  установлено следующее.

Заявитель 11.01.2009 обратился к ответчику с письмом-заявлением       № 12-2/1 о реализации права на льготную приватизацию (выкуп) нежилого помещения, кадастровый номер № 54:401:002:010922920:0002:20004, расположенного по адресу г. Орел, ул. Московская, д.55, помещение №4, литер «Б» площадью 54,5 кв.м., в соответствии с Федеральным законом         № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства по цене, равной его рыночной стоимости.

Вместе   с   заявлением   в  уполномоченный   орган   были   представлены предусмотренные статьей 3 названного закона документы:

- договоры аренды указанного помещения № 05088 от 28.03.2005 г. (сроком действия с 01.03.2005 г. по 28.02.2008 г.); № 05133 от 04.05.2008 г. (сроком действия с 01.03.2008 г. по 27.02.2009 г.).

-         документы, свидетельствующие о том, что арендная плата перечислялась надлежащим образом (платежные поручения, выписки банка с 2005 по 2009 год);

-         доказательства того, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (технический паспорт помещения, кадастровый номер № 54:401:002:010922920:0002:20004 расположенного по адресу г. Орёл, ул. Московская, д. 55, помещение № 4, литер «Б» площадью 54,5 кв.м.);

-        документы, о том, что ОАО «Орелстроймаш» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (письмо Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Орловской области № ВВ-18-09/32 от 26.01.2009 г. о подтверждении статуса субъекта малого предпринимательства в отношении ОАО «Орелстроймаш» по признакам структуры уставного капитала, содержания годового отчета за 2008 г.).

Рассмотрев представленные ОАО «Орелстроймаш» документы, Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г.   Орла   приостановило   рассмотрение   заявления   о   выкупе   нежилого помещения в связи с тем, что договор аренды нежилого помещения от 28.03.2005 г. № 05088 сроком действия с 01.03.2005 по 28.02.2008 г. не был зарегистрирован  Управлением  Федеральной  регистрационной  службы  по Орловской области.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст. 3 указанного закона, преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)   арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)   отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3)      площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Между тем, заявителем не представлено доказательств  государственной регистрации договора аренды от 28.03.2005г. № 05088 сроком действия с 01.03.2005г. по 28.02.2008г.

 В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 2 ст. 561 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции  о том, что договор аренды № 05088 от 28.03.2005 г. является незаключенным, ввиду того, что отсутствует государственная регистрация данного договора, является правильным.

Указанное согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которой договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

Доводы заявителя о том, что договор № 05088 от 28.03.2005 г. фактически уже исполнен, что в соответствии со ст. 408 ГК РФ влечет прекращение надлежаще исполненного обязательства, в силу чего, регистрация такого договора не требуется, содержащиеся и в апелляционной жалобе, обоснованно отклонены судом первой инстанции,  поскольку договор не заключен.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ, в случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Действия ответчика по приостановлению рассмотрения заявления истца не соответствуют действующему законодательству, при этом, права и законные интересы заявителя