Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу n А14-7908-2009/232/17. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

9 февраля 2009 года                                               Дело № А14-7908-2009/232/17

г. Воронеж           

           Резолютивная часть постановления объявлена 5 февраля 2010 года

           Постановление в полном объеме изготовлено 9 февраля 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                             Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                                        Суховой И.Б.,

                                                                                          Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Кутищева Д.А., представитель по доверенности № 514 от 06.10.2009 г.;

от ООО «Альтаир» представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.11.2009 года по делу № А14-7908-2009/232/17 (судья Кривотулова Т.И.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к обществу с ограниченной ответственностью Альтаир» о взыскании 8 807 360 руб. 39 коп. задолженности по арендной плате, 5 189 810 руб. 24 коп. пени, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир», в котором просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.07.2006 года по 01.04.2009 года в сумме 8 806 985 руб. 38 коп., пени за период с 26.09.2009 года по 18.06.2009 года в сумме 4 812 846 руб. 80 коп. и расторгнуть договор аренды земельного участка № 3806-04-09/мз от 20.09.2004 года.

Решением Арбитражного суда  Воронежской области от 02.11.2009 года исковые требования удовлетворены в части взыскания с ООО «Альтаир» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области 7 585 486 руб. 86 коп., в том числе 4 992 980 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате и 2 592 506 руб. 41 коп. пени. Требование о расторжении договора аренды № 3806-04-09/мз от 20.09.2004 года оставлено без рассмотрения. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.11.2009 года в части взыскания в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области 7 585 486 руб. 86 коп. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, просил оставить решение Арбитражного суда  Воронежской области от 02.11.2009 года без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

ООО «Альтаир» явку своего полномочного представителя в судебное заседание не обеспечило.

Учитывая то, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении ответчика о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, апелляционная инстанция не нашла оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между администрацией г. Воронежа и ОАО «Тяжэкс» имени Коминтерна 20.09.2004 года был заключен договор аренды земельного участка № 3806-04-09/мз, на основании которого в аренду передан земельный участок площадью 19285 кв.м, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, д. 9.

22.03.2005 года договор был зарегистрирован в установленном порядке (запись регистрации № 36-36-01/085/2005-028).

26.05.2005 года между ОАО  «Тяжэкс»  имени  Коминтерна и ООО  «Стройпроект» был заключен договор перенайма от 26.05.2005 года, зарегистрированный Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 06.07.2005 года за номером 36-36-01/115/2005-236. Предметом указанного договора являлась передача ОАО «Тяжэкс» имени Коминтерна прав и обязанностей по договору ООО «Стройпроект».

06.07.2005 года между ООО «Стройпроект» и ООО «Фортуна» был заключен договор перенайма, зарегистрированный в установленном законом порядке, предметом которого являлась передача ООО «Стройпроект» прав и обязанностей по договору аренды ООО «Фортуна».

01.07.2006 года между ООО «Фортуна» и ЗАО «Синто» был заключен договор перенайма, по которому права и обязанности по договору аренды земельного участка № 3806-04-09/мз от 20.09.2994 года были переданы ЗАО «Синто», которое, в свою очередь, передало указанные права и обязанности по договору перенайма от 02.06.2007 года ООО «Альтаир».

В соответствии с действующим законодательством и на основании соглашения от 13.04.2007 года, заключенного между администрацией городского округа город Воронеж и Главным управлением государственного имущества Воронежской области, состоялась передача прав и обязанностей арендодателя Главному управлению государственного имущества Воронежской области.

На основании указа губернатора Воронежской области от 13.11.2008 года № 160-у Главное управление государственного имущества Воронежской области преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Согласно пункту 1.3 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 года № 365, Департамент является правопреемником ГУГИ Воронежской области, к его полномочиям отнесено распоряжение государственным имуществом Воронежской области, в том числе земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Воронеж (п. 3.1.4).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истец, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей по внесению арендной платы в заявленном периоде. 

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовался следующим.

В силу статей  309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации,  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Срок договора определен сторонами до 24.04.2051 года.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, последний платеж за последний квартал не позднее 1 декабря текущего года.

На основании пункта 3.3 договора аренды, размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной  власти  Российской Федерации  и  Воронежской  области,  Воронежской  городской  Думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного   налога,   базовые   ставки   арендной   платы   с   письменным   уведомлением арендатора.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до внесения платежа, оговоренного договором с письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора в случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, третьему лицу в пределах срока аренды. При этом согласие собственника не требуется при условии его уведомления арендатором. Ответственным по договору аренды становится новый арендатор земельного участка, и заключение нового договора не требуется.

В соответствии со статьями 389 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, уступка права требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации, в противном случае соглашение считается незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Договор перенайма от 02.08.2007 года зарегистрирован в УФРС по Воронежской области 06.08.2007 года.

Пунктом 9 договора перенайма предусмотрено, что с даты подписания договора перенаниматель принимает на себя обязанности по уплате арендной платы, что не противоречит статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По условиям договора перенайма от 02.08.2007 года, заключенного между ЗАО «Синто» и ООО «Альтаир», все права и обязанности ЗАО «Синто» по договору аренды земельного участка переданы ООО «Альтаир» в полном объеме, существующем на дату заключения договора.

Дополнительным соглашением от 02.08.2007 года к договору перенайма от 02.08.2007 года стороны дополнили договор пунктом 7.1, указав в нем условие о том, что ЗАО «Синто» обязуется погасить перед администрацией Воронежской области (арендодателем) существующую с 01.07.2006 года по 02.08.2007 года задолженность по платежам, предусмотренным договором аренды земельного участка № 3806-04-09/мз от 20.09.2004 года.

При таких обстоятельствах, требование с взыскании задолженности по арендной плате с 06.08.2007 года (с момента государственной регистрации договора аренды) в сумме 4 992 980 руб. 45 коп. и пени в сумме 2 592 506 руб. 41 коп. заявлены обоснованно и подлежали удовлетворению.

Заявитель апелляционной жалобы обжаловал решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.11.2009 года только в части взыскания с него 7 585 486 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате и пени, в связи с чем, при отсутствии возражений со стороны истца, руководствуясь частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не сочла возможным выйти за пределы обжалуемой части решения.

Возражая против удовлетворения заявленных требований и обращаясь с апелляционной жалобой, ООО «Альтаир» размер задолженности оспаривало только на том основании, что часть земельного участка фактически занята зеленой зоной общего пользования – сквером «Коминтерновским», площадью 13 533 кв.м, а оставшаяся часть – земельный участок площадью 5 752 кв.м – занята объектом недвижимости, принадлежащим обществу. Таким образом, по мнению ответчика, в отношении части земельного участка занятого сквером, должен быть применен иной вид функционального  использования – земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения, в связи с чем размер арендной платы должен быть уменьшен.

Данный довод ответчика исследовался судом первой инстанции и был правомерно отклонен им по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора аренды от 20.09.2004 года, предметом договора является земельный участок из категории земель поселений площадью 19 285 кв.м, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, д. 9,  границы которого закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору акте отвода, установления и согласования границ земельного участка с планом земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды от 20.09.2004 года, участок предоставлялся для Дворца культуры, при этом, приведенное описание целей использования участка являлось окончательным и именовалось разрешенным использованием.

Пунктом 5.1 договора установлено, что арендатор имеет право использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.

Изменения, дополнения и поправки к условиям договора аренды будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, кроме случаев, упомянутых в договоре (раздел IX договора аренды).

Согласно пункту договора перенайма от 02.08.2007 года, с даты подписания договора, перенаниматель (ООО «Альтаир») осуществляет право пользования земельным участком в соответствии с его назначением.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, каких-либо доказательств внесения изменений в договор аренды, дающих сторонам право на применение каких-либо иных коэффициентов для расчета арендной платы ответчиком не представлено.

На территории города Воронежа действует Приказ Управления архитектуры и градостроительства Воронежской области от 06.07.2007 года № 3-п «Об утверждении методических рекомендаций по порядку действий органов местного самоуправления и управления архитектуры и градостроительства Воронежское области по включению земельных участков в границы населенных пунктов и об установлении