Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2009 по делу n А08-1078/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

24 июля 2009 года                                                         Дело № А08-1078/2009-21                         

г. Воронеж                                                                                                      

Резолютивная часть постановления объявлена 17.07.2009 года

Полный текст постановления изготовлен 24.07.2009 года

        Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                               Мокроусовой Л.М.,

судей:                                                                                         Поротикова А.И.,      

                                                                                                    Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от ООО «Далекс»:  Андропов Е.М., глава, постановление № 9 от 15.01.1992г.;

от администрации города Белгорода представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Далекс» на решение Арбитражного суда Белгородской области  от 20.05.2009 г. по делу № А08-1078/2009-21 (судья Пономарёва О.И.) по иску администрации города Белгорода к обществу с ограниченной ответственностью  «Далекс» о взыскании 14 730 руб. 78 коп. и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Далекс» к администрации города Белгорода о взыскании 100 732 руб. 48 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода в лице Управления муниципальной собственностью обратилась в Арбитражный суд Белгородской области  с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Далекс» (с учетом отказа от части исковых требований) 14 730 руб. 78 коп.  процентов за пользование чужими денежными средствами за период с  01.07.2007 года по 31.12.2008 года.

Общество с ограниченной ответственностью «Далекс», в свою очередь, обратилось с встречным исковым  заявлением о взыскании с администрации г. Белгорода 100 732,48 руб. неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 20.05.2009 года  исковые требования администрации города Белгорода были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, ООО «Далекс» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции как принятое с неправильным применением норм материального права и принять новый судебный акт, удовлетворив его исковые требования.

В судебном заседании представитель ООО «Далекс» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, ссылаясь, в том числе, на нарушении единообразия судебной практики.

Представитель администрации г. Белгорода в судебное заседание не явился, в отзыве на апелляционную жалобу просил отказать в её удовлетворении и оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Судебная коллегия, выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, нашла жалобу обоснованной, а решение суда первой инстанции – подлежащим отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 10.06.2003 года между МУ «Городская недвижимость» (арендодатель) и Стоцким Юрием Ивановичем, МУП по ремонту и эксплуатации жилого фонда № 7 (арендаторы) на основании распоряжения администрации г. Белгорода № 708 от 25.03.2003 года, в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, был заключен договор аренды земельного участка № 299.

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель передал, а арендаторы приняли в аренду земельный участок площадью 4 533,17 кв. м., расположенный по адресу: г. Белгород, пр. Ленина, 67: МУП по РЭЖФ № 7 - для эксплуатации жилого дома; Стоцкий Ю.И. - для эксплуатации нежилого помещения.

Пунктом 2.1 названного договора срок его действия был определен в 5 лет до 25.03.2008 года; договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Белгородской области.

Согласно пункту 2.3 договора № 299, арендаторы приняли на себя обязательство уплачивать арендную плату за пользование земельным участком ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

При этом из приложения № 2 к договору следует, что сумма годовой арендной платы составляет 72 526,73 рублей и распределяется между арендаторами исходя из пропорции 18/100 - Стоцкий Ю.И., 82/100 - МУП по РЭЖФ № 7.

По акту приема-передачи от 10.06.2003 года указанный земельный участок был передан арендаторам (приложение № 4 к договору аренды).

Во исполнение пункта 2.1, договор аренды земельного участка № 299 был зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Белгородской области 18.11.2003 года за регистрационным номером № 5/2003-4727.

В соответствии со свидетельством серии 31-АА № 577811 от 26.07.2004 года за ООО «Далекс» на основании учредительного договора от 12.04.2004 года зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Белгород, проспект Ленина, 67, площадью 1 471,5 кв.м – торговое, с кадастровым номером 31:16:00:00:5901/1/23:1005/А (л.д. 43).

В связи с переходом права собственности на нежилое помещение площадью 1471,5 кв. м. от Стоцкого Ю.И. к ООО «Далекс, 21.12.2005 года между МУ «Городская недвижимость», Стоцким Ю.И. и ООО «Далекс» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 299 от 10.06.2003 года, в соответствии с которым права и обязанности от Стоцкого Ю.И. по вышеуказанному договору перешли к ООО «Далекс».

Выездной проверкой, осуществленной начальником отдела арендных отношений администрации, 26.01.2009 года в целях установления фактического использования спорного земельного участка, установлено, что на данном земельном участке расположен жилой многоэтажный дом со встроенными нежилыми торгово-офисными помещениями на 1 этаже.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 10.10.2007 года по делу № А08-1651/07-10 по иску МУ «Городская недвижимость» к ООО «Далекс» о взыскании 69 842,41 руб. неосновательного обогащения и 5 464,79 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, требования истца удовлетворены частично, с ООО «Далекс» взыскана сумма основного долга, а также 1517,99 руб. процентов за период с 01.04.2006 года по 01.04.2007 года. Встречные требования общества о взыскании с МУ «Городская недвижимость» 64 855,05 руб. неосновательного обогащения и 5 901,80 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, оставлены без удовлетворения.

Поскольку ООО «Далекс» в период с 01.04.2007 года по 31.12.2008 года, осуществляя пользование земельным участком, не вносило соответствующую плату, в результате чего у общества образовалась задолженность в сумме 100 732,48 руб., администрация г. Белгорода в лице Управления муниципальной собственностью 11.12.2008 года направила в адрес ООО «Далекс» претензию № 7354 с предложением погасить образовавшуюся задолженность в срок не позднее 26.12.2008 года.

Претензия администрации оставлена обществом без ответа и без исполнения, в связи с чем, администрация г. Белгорода в лице Управления муниципальной собственностью обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, уточнив в ходе рассмотрения спора сумму иска в связи с оплатой ответчиком суммы основного долга в добровольном порядке на основании платежного поручения № 8 от 25.02.2009 года.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Удовлетворяя исковые требования администрации г. Белгорода, суд первой инстанции указал, что при переходе к ООО «Далекс» права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Белгород, пр. Ленина (в настоящее время – Свято- Троицкий бульвар), 67, общество приобрело принадлежащее Стоцкому Ю.И. право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № 299 от 18.11.2003 года, т.к. он  не был расторгнут и не прекратил своего действия. Более того, ООО «Далекс» подписано дополнительное соглашение от 21.12.2005 года к договору аренды земельного участка № 299, в соответствии с которым общество приняло на себя права и обязанности арендатора по названному договору, что свидетельствует о намерении ответчика продолжить арендные отношения по пользованию земельным участком, имевшиеся у прежнего собственника нежилого помещения.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, основанном на неправильном применении норм материального права. 

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Ссылаясь на положения пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством, суд первой инстанции, тем не менее, не основываясь на законе, ограничил действие жилищного законодательства в отношении совладельцев, осуществляющих предпринимательскую или иную  экономическую деятельность. Приоритет специальных законов в области имущественных отношений закреплен Земельным кодексом РФ в статье 3, устанавливающей  принципы разграничения правового регулирования.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Закон не установил процедуры или иных условий перехода права собственности, помимо требования о формировании земельного участка до 01.03.2005 года и не содержит ссылок на соблюдение требований Земельного кодекса РФ.

Земельный участок по адресу: г. Белгород, пр-т Ленина, 67 был поставлен на кадастровый учет в Едином государственном реестре земель 23.05.2003 года.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с данным федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, право собственности на земельный участок производно от права собственности на помещение в многоквартирном доме, а не решение органа государственной власти или местного самоуправления, тем более, что при этом в предоставлении участка в собственность не может быть отказано. 

В статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В случае, если публичный собственник земельного участка заключил договор аренды участка до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента введения Кодекса в действие договор аренды прекращается ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице.

Таким образом, действие договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении ООО «Далекс» прекратилось 01.03.2005 года.

Дополнительное соглашение, заключенное 21.12.2005 года, т.е. после введения в действие Жилищного кодекс Российской Федерации, является ничтожным в силу статей 167, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что со стороны арендодателя выступало неуполномоченное собственником лицо.

На основании   статьи 5 Федерального закона от 29.12.2004 года  № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»,  к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Исходя из этих положений суд первой инстанции указал,  что закон обратной силы не имеет, поэтому отношения по землепользованию, возникшие до 01.03.2005 года, с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не прекращаются.

Однако право собственности на сформированный земельный участок переходит в силу статьи 16 того же закона после введения его в действие, в связи с чем,  речь не идет об изменении правоотношений до вступления закона в силу.

Таким образом, ссылка  на порядок приобретения прав на земельный участок, приведенный в пункте 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и на статьи 9, 10, 11, 29 того же кодекса,  при котором необходимо совместное обращение в органы государственной  власти или местного самоуправления не может быть признана правомерной при наличии специальной нормы статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 года № 189-ФЗ, которая регулирует приобретение права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

При этом суд правильно указал, что для возникновения права собственности на земельный участок необходимо его формирование в виде объекта общей долевой собственности с соблюдением процедуры межевания и составлением