Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2009 по делу n А08-8919/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15.04.2009 г.                                                                      дело №А08-8919/2008-3

г. Воронеж                                                                                                                         

Резолютивная часть постановления объявлена 08.04.2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 15.04.2009 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Федорова В.И.

судей                                                                                Суховой И.Б.

                                                                                          Седуновой И.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Правдик А.Н.,

при участии:

от ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС»: Ткаченко С.В., представитель по доверенности №ИНТ-П/2008 от 09.06.2008 г.,

от ООО «Ювелирный дом «Кристалл»: Колаев В.Е., представитель по доверенности б/н от 19.12.2008г., Семченко М.Ю., представитель по доверенности №3 от 03.04.2009г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» на решение арбитражного суда Белгородской области от 30.01.2009 года по делу №А08-8919/2008-3 (судья Каверина М.П.) по иску общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» к обществу с ограниченной ответственностью «Ювелирный дом «Кристалл» о взыскании обеспечительного депозита 558 410 руб. 42 коп.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» (далее - ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ювелирный дом «Кристалл» (далее - ООО «Ювелирный дом «Кристалл», ответчик) о взыскании обеспечительного депозита 558 410 руб. 42 коп. по соглашению о заключении договора аренды недвижимого имущества после окончания строительства №б/н от 05.08.2008 года.

Решением арбитражного суда Белгородской области от 30.01.2009 года в иске ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» отказано.

Не согласившись с данным решением, ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В судебном заседании представитель ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» доводы апелляционной жалобы поддержал, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просит суд его отменить.

Представитель ООО «Ювелирный дом «Кристалл» против доводов апелляционной жалобы возражал, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит суд оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.08.2008 года между ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» (арендодатель) и ООО «Ювелирный дом «Кристалл» (арендатор) заключено соглашение о заключении договора аренды недвижимого имущества после окончания строительства торгово-офисного здания с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Костюкова, 39 (далее - Центр).

В соответствии с пунктом 2.2 соглашения арендодатель намеревается предоставить арендатору во временное владение и пользование, а арендатор намеревается принять в аренду нежилое помещение на первом этаже Центра (далее - помещение). Границы помещения, которое в будущем, при выполнении сторонами условий настоящего соглашения, будет передано на условиях основного договора аренды, определены в плане с указанием границ помещения. План помещения прилагается к соглашению. Стороны исходят из того, что общая площадь помещения является примерной и составляет около 295 кв.м.

Согласно пункту 2.4 соглашения стороны установили, что до заключения договора аренды общая площадь помещения будет уточнена сторонами в результате замеров БТИ г. Белгорода.

В пункте 3 соглашения арендодатель обязался обеспечить завершение строительства Центра и помещения, получить свидетельство о государственной регистрации права собственности в разумные сроки после подписания государственной приемочной комиссией акта сдачи-приемки Центра в эксплуатацию.

В пункте 4 соглашения стороны обязались в течение трех рабочих дней с момента утверждения арендодателем проектной документации, подготовленной арендатором на отделку помещения, но не позднее 80 дней с даты открытия Центра, подписать акт допуска, подтверждающий передачу помещения арендатору для проведения отделочных работ.

Согласно пункту 6 соглашения, с даты подписания акта допуска до даты подписания основного договора, арендатор обязался ежемесячно оплачивать арендодателю потребленные в помещении коммунальные услуги (электрическую энергию, отопление, воду и сброс сточных вод в канализацию, вывоз мусора и т.д.) на основании фактических показаний отдельных счетчиков, устанавливаемых арендатором в своем помещении. Оплата коммунальных услуг, потребление которых невозможно определить в соответствии со счетчиками, рассчитывается арендодателем пропорционально площади помещения к общей площади здания.

В соответствии с пунктом 8.1 соглашения арендатор обязался в течение 10 рабочих дней с даты подписания соглашения выплатить арендодателю обеспечительный депозит в размере 558 410 руб. 42 коп. Согласно указанному пункту соглашения обеспечительный депозит в последующем зачитывается в счет последнего месяца срока аренды по договору аренды.

23.09.2008 года ООО «Ювелирный дом «Кристалл» направило истцу письмо, в котором указало на то, что объект строительства в настоящее время еще не введен в эксплуатацию и ООО «Ювелирный дом «Кристалл» лишен возможности приступить к отделочным работам и установке оборудования. При этом общество указало, что внесение обеспечительного депозита заморозит его денежные средства на длительный период, и просил об отсрочке внесения депозита.

ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» в письме от 30.09.2008 года обязалось завершить общестроительные работы в Центре к 15.10.2008 году, а так же о своей готовности к указанной дате подписать акт допуска о передаче помещения ответчику под отделку.

13.11.2008 года Ювелирный дом сообщил истцу, что исполнение обязательств по соглашению не представляется возможным в связи с определенными трудностями общества, просил расторгнуть соглашение от 05.08.2008 года по соглашению сторон.

19.11.2008 года истец сообщил Ювелирному дому, что обеспечительный депозит является задатком в соответствии с положениями статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество также сообщило, что готово расторгнуть соглашение о заключении договора аренды от 05.08.2008 по инициативе арендатора с выплатой Ювелирным домом обеспечительного депозита.

В письме от 02.12.2008 года ответчик со ссылкой на пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации вновь просил о расторжении соглашения без выплаты им обеспечительного депозита в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении соглашения.

Ссылаясь на невыплату ответчиком обеспечительного депозита  ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая обжалуемый судебный акт и отказывая в иске ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС», арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что соглашение о заключении договора аренды недвижимого имущества после окончания строительства №б/н от 05.08.2008 года является недействительным, поскольку на момент его заключения ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» не являлось собственником помещения и не обладало правом распоряжения имуществом. В связи с этим суд указал, что оснований для взыскания обеспечительного депозита также не имеется.

Апелляционный суд считает обжалуемое решение суда по существу правильным, соответствующим законодательству.

Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о недействительности соглашения №б/н от 05.08.2008 года представляется ошибочным, так как указанное соглашение следует рассматривать как предварительный договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу приведенной нормы предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор.

В этом случае, заключая предварительный договор аренды, ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» не распоряжалось недвижимым имуществом, а приняло на себя обязательство после регистрации права собственности на вновь созданный объект заключить с истцом в будущем договор аренды.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о ничтожности соглашения как предварительного договора в связи с отсутствием у ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» права собственности на момент заключения договора неправомерен, а статья 167 Кодекса не подлежит применению к спорным правоотношениям.

При этом следует учесть условия предварительного договора, по которым  ООО «Ювелирный дом «Кристалл» согласилось на то, что ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» на момент его подписания не имело право собственности на строящийся объект, приняв обязательство по регистрации такого права в разумные сроки после подписания акта сдачи-приемки Центра в эксплуатацию (пункт 3.3 соглашения).

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции о недействительности соглашения №б/н от 05.08.2008 года не повлиял на правильность принятого по настоящему делу решения.

По мнению суда апелляционной инстанции, правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца обеспечительного депозита не имеется. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как указано ранее, согласно пункту 8.1 соглашения арендатор обязался в течение 10 рабочих дней с даты подписания соглашения выплатить арендодателю обеспечительный депозит в размере 558 410 руб. 42 коп. Согласно указанному пункту соглашения обеспечительный депозит в последующем зачитывается в счет последнего месяца срока аренды по договору аренды.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что названные денежные средства в сумме 558 410 руб. 42 коп. являются предварительной арендной платой по основному договору, а не задатком, как полагает истец в письме от 19.11.2008 года (л.д.57).

Учитывая, что основной договор аренды помещения сторонами так и не был заключен, а также то, что ответчик не пользовался помещением и оно не передавалось последнему по акту допуска, что не оспаривается сторонами, арбитражный апелляционный суд считает, что оснований для взыскания с ООО «Ювелирный дом «Кристалл» 558 410 руб. 42 коп. не имеется.

Требования о понуждении ООО «Ювелирный дом «Кристалл» выполнить предусмотренные соглашением №б/н от 05.08.2008 года обязательства и заключить с истцом договор аренды помещения, ООО «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» не заявлялись.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае, судом первой инстанции не нарушены.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в виде госпошлины (1000 рублей) относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Белгородской области от 30.01.2009 года по делу №А08-8919/2008-3 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕГРАЛ ПЛЮС» без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья                                      В.И. Федоров

Судьи                                                                               И.Б. Сухова

 И.Г. Седунова