Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2009 по делу n А64-4875/08-8. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

13 апреля 2009 года                                                            Дело № А64-4875/08-8

г. Воронеж                                                                                              

           Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2009г.

           Постановление в полном объеме изготовлено   13 апреля 2009г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                             Суховой И.Б.,

судей                                                                                        Колянчиковой Л.А.,

                                                                                          Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Ширяевой О.В.

при участии:

от Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова – Карагодиной Т.В., представителя по доверенности №01-15-3750 от 09.12.2008г.;

от ГСК «Мотор» – представитель не явился, надлежаще извещён.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 10.12.2008г. по делу №64-4875/08-8 (судья Фирсов С.Л.) по иску Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова к ГСК «Мотор» о взыскании 240 418,48 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Гаражно-строительному кооперативу «Мотор» (далее – ГСК «Мотор», ответчик) о взыскании 240 418 руб. 48 коп., в том числе недоимки по арендной плате и пени.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 10.12.2008г. в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

При этом заявитель жалобы ссылается на неправильность и  необоснованность выводов суда о том, что договор аренды земельного участка не был зарегистрирован и отсутствуют доказательства пользования ответчиком спорным земельным участком.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал ее доводы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил отменить его полностью и вынести по делу новый судебный акт.

При этом представитель истца пояснил суду, что чертеж (схему) земельного участка, предоставляемого Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова ГСК «Мотор» на основании договора аренды земельного участка №237 от 18.07.2003г. представить в судебное заседание не может ввиду его отсутствия, однако по условиям п.1.1. указанного договора предоставление земельного участка может осуществляться как согласно чертежу (схеме), так и согласно кадастровой карте (плану).

Апелляционным судом удовлетворено заявленное представителем Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова ходатайство о приобщении к материалам дела копий кадастрового плана №29.2/03-2017 от 16.05.2003г., выписки от 18.03.2009г. и заявления от 20.05.2003г.

В судебное заседание представитель ГСК «Мотор» не явился.

Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке ст.ст.123, 156, 184, 266 АПК РФ.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы,  заслушав объяснения представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Тамбовской области от 10.12.2008 года следует отменить, исходя из следующего.

Как установлено судом, 18.07.2003г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №237, площадью 13752 кв.м. под построенные гаражи по ул.Киквидзе, сроком на 15 лет, с 18.07.2003г. по 10.04.2018г.

Договор заключен на основании постановления мэра города Тамбова от 10.04.2003г. №2018

Пунктом 3.3. заключенного сторонами договора аренды установлено, что ответчик обязан вносить арендную плату за текущий месяц до 25-го числа текущего месяца

Однако, в нарушение обязательств по договору от 18.07.2003г. №237 об аренде земельного участка ответчик не внес в установленные договором сроки арендную плату, вследствие чего образовалась задолженность по договору аренды в размере 94428 рублей за период с 19.07.2005г. по 30.06.2008г.

Истец на основании п.5.2. договора от 18.07.2003г. №237 – за нарушение сроков внесения арендной платы начислил пени в сумме 145990,38 руб. - в размере 0,3% за каждый день просрочки за период с 26.07.2005г. по 19.07.2008г.

В силу п.1.3. Положения о комитете муниципального имущества земельных ресурсов администрации города Тамбова, утвержденным постановлением администрации города Тамбова от 07.10.2005г. №770, комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации города Тамбова являлся правопреемником прав и обязанностей комитета по управлению земельными ресурсами города Тамбова.

Постановлением администрации города Тамбова от 01.08.2007г. №5172 комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации города Тамбова был реорганизован путем разделения на комитет земельных ресурсов  и землепользования администрации города Тамбова и комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Тамбова.

В соответствии с пунктом 3 статьи 58 ГК РФ, Положением о комитете земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, утвержденным решением Тамбовской городской Думы от 27.06.2007г. №402, актом приема-передачи от 20.08.2007г., комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова является правопреемником реорганизованного комитета по осуществлению защиты интересов муниципального образования по вопросам земельных отношений и землеустройству, а также вправе обращаться в суды с исками от имени муниципального образования в защиту имущественных интересов муниципального образования.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком установленной договором обязанности по своевременной уплате арендной платы, истец обратился в суд с иском о взыскании суммы задолженности по арендным платежам в размере  94428 руб. 05 коп. и 145990 руб. 38 коп. пени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд области исходил из того, что в силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку срок действия договора аренды был определен с 18.07.2003г. по 10.04.2018г., он подлежал государственной регистрации.

Арбитражный суд области посчитал спорный договор незаключенным на основании ст.ст.433, 609 ГК РФ ввиду отсутствия в деле доказательств, подтверждающих государственную регистрацию договора, и указал, что истец не вправе ссылаться на него в обоснование исковых требований и предъявлять иск о взыскании арендной платы и пени.

Кроме того, арбитражный суд сослался на то, что в материалах дела отсутствует акт приема-передачи к договору аренды, а также доказательства использования земельного участка ответчиком по назначению, согласно предмету договора.

На основании изложенного, арбитражный суд области отказал в иске.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

Согласно части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 4.4.6., 4.4.7. договора аренды земельного участка от 18.07.2003г., в случае заключения договора аренды на срок 1 год и более арендатор обязан в месячный срок после подписания договора и изменений (дополнений) к нему произвести его (их) государственную регистрацию в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тамбовской области.

Арендатор также обязан в 3-х дневный срок после государственной регистрации указанного в пункте 4.4.5. договора аренды предоставить в Комитет по управлению земельными ресурсами г.Тамбова копию договора аренды с отметкой о его государственной регистрации (пункт 4.4.7. договора).

В исковом заявлении Комитет земельных ресурсов и землепользования указал, что договор аренды №237 был зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тамбовской области 14.08.2003г., регистрационный номер 68-01/31-1/2003-14959.

Однако Арбитражный суд Тамбовской области данное обстоятельство не учел, соответствующие доказательства не истребовал.

Из представленной апелляционному суду выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2009г. следует, что в Едином государственном реестре зарегистрировано право аренды ГСК «Мотор» земельного участка площадью 13752,8 кв.м., расположенного по адресу: Тамбовская область, г.Тамбов, ГСК «Мотор» по ул.Киквидзе, дата регистрации – 14.08.2003г., номер регистрации 68-01/31-1/2003-14959, сроком действия по 10.04.2018г.

Факт предоставления ответчику в пользование именно спорного земельного участка, а также государственной регистрации договора аренды подтвержден копией кадастрового плана земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра), а также заявлением председателя ГСК «Мотор» председателю Комитета земельных ресурсов о подготовке проекта договора аренды земельного участка, расположенного по ул.Киквидзе.

Учитывая представленные доказательства, апелляционный суд полагает, что требования к форме договора аренды соблюдены, в связи с чем, он является заключенным.

Вывод суда области о том, что истцом не доказано пользование ответчиком именно данным земельным участком, также необоснован.

В договоре аренды от 18.07.03г., пункте 1.1 указано, что арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 68:29:0304013:0016 по ул.Киквидзе для использования «под построенные гаражи».

29.08.2008г. специалистами комитета поведена проверка использования данного земельного участка площадью 13752 кв.м. по ул.Киквидзе, предоставленного в аренду ГСК «Мотор», в результате которой установлено, что на земельном участке расположены гаражи боксового типа.

Акт проверки от 09.08.2008г. №213 был направлен председателю ГСК «Мотор», замечания на него не представлены.   

Таким образом, на основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что истцом доказан факт пользования ответчиком предоставленным в аренду земельным участком в указанный период.

В соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст.ст.307-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Расчет задолженности ответчика по арендной плате на сумму 94428 руб. 05 коп. за период с 19.07.2005г. по 30.06.2008г. ответчиком не оспорен, судом проверен и признан обоснованным, в связи с чем, данные требования подлежат удовлетворению.

Истец на основании пункта 5.2. договора от 18.07.2003г. №237 произвел расчет пени за несвоевременное внесение арендных платежей на сумму 145990,38 рублей из расчета 0,3% за каждый день просрочки за период с 26.07.2005г. по 19.07.2008г.

Данный расчет является правомерным и обоснованным, контррасчет ответчиком не представлен.

Однако, при решении вопроса о взыскании пени судебная коллегия апелляционного суда исходила из следующего.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу части 1 статьи 333 ГК РФ неустойка предусмотрена законом в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. При этом право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является ли данная неустойка законной или договорной.

Решая вопрос о возможности уменьшения неустойки, суд с учетом материалов дела и его фактических обстоятельств оценивает соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. №17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Учитывая сумму начисленной пени, период просрочки оплаты, высокий процент договорной пени (108 процентов годовых), соотношение суммы задолженности по договору аренды и сумму начисленной пени, а также то, что гаражно-строительный кооператив является некоммерческой организацией, апелляционный