Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2008 по делу n А76-11851/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-999/2008

г. Челябинск

06 марта 2008 г.

Дело № А76-11851/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта  2008 г.

      Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Махровой Н.В., судей Ермолаевой Л.П., Рачкова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хрипиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья «Ресурс» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.01.2008 по делу № А76-11851/2007 (судья Костарева И.В.), при участии: от товарищества собственников жилья «Ресурс» - Шуть Г.Д. (протокол №26 от 13.04.2007), Шерстнева  В.А. (доверенность от 06.11.2007), от товарищества собственников жилья «Наш дом» - Пономаревой А.В. (протокол №4 от 11.12.2007),

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья «Наш дом» (далее – ТСЖ «Наш дом») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья «Ресурс» (далее – ТСЖ «Ресурс», ответчик),  об устранении препятствий в осуществлении обязанностей по управлению многоквартирным домом и об истребовании документов.

Определением суда первой инстанции от 06.12.2007  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен жилищно-строительный кооператив «Строитель» (далее ЖСК «Строитель», третье лицо).

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, а именно об обязании ТСЖ «Ресурс» передать истцу следующие документы на дом №18 по ул. Ереванской в г. Челябинске:

- базу данных по собственникам и нанимателям помещений для начисления платы за пользование помещением и коммунальных услуг;

- техническую документацию: технический паспорт; проектно-сметную документацию; исполнительные чертежи на дом; акт сдачи дома в эксплуатацию; схемы внутридомовых сетей: водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения;

- документы паспортного стола для учета и регистрации граждан;

- реестр владельцев квартир с лицевыми счетами.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.01.2008 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ТСЖ «Ресурс» просит решение суда  отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что общее собрание  собственников  жилых помещений дома №18 по ул. Ереванской от 01.12.2006 не имело кворума,  в связи с чем передача дома №18 по ул. Ереванской в ТСЖ «Наш дом», является незаконной. Кроме того, суд не проверял правомерность указанного собрания.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ЖСК «Строитель».

В судебном заседании представитель ответчика  поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель истца, пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение оставить без изменения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

         Как следует из материалов дела, протоколом от 26.12.2005 № 1 общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ул. Новороссийской, 88 в г. Челябинске, создано ТСЖ «Наш Дом» (т.1, л.д.5).

Согласно п. 1.3 устава, ТСЖ «Наш Дом» является некоммерческой, жилищно-эксплуатационной организацией, объединяющей собственников жилых помещений в многоквартирном доме для управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Предметом деятельности является организация совместного управления и обеспечения эксплуатации недвижимого имущества многоквартирного жилого дома (п.2.1.1 устава).

Общим собранием собственников жилых помещений дома № 18 по ул. Ереванской в г. Челябинске, принято решение об избрании управляющей организации ТСЖ «Наш Дом» для управления домом № 18 по ул. Ереванская в г. Челябинске, оформленное протоколом от 01.12.2006 № 1 (л.д.7-8).

Письмами от 30.01.2007 № 158, от 09.02.2007 № 162  ТСЖ «Наш Дом» уведомило ТСЖ «Ресурс», в управлении которой ранее находился вышеуказанный жилой дом, о состоявшемся 01.12.2006 решении собственников жилых помещений дома № 18 по ул. Ереванской в г. Челябинске, с требованием передать документацию на многоквартирный дом (т.1, л.д.10-13).

Отказ ТСЖ «Ресурс» передать техническую документацию послужил основанием для обращения истца с данными требованиями в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что способ управления многоквартирным домом  выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме; многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией; на момент рассмотрения спора управляющей организаций дома № 18 по ул. Ереванской в г. Челябинске является ТСЖ «Наш Дом», поэтому ТСЖ «Ресурс» обязано передать  истцу:

- базу данных по собственникам и нанимателям помещений для начисления платы за пользование помещением и коммунальных услуг;

- техническую документацию: технический паспорт; проектно-сметную документацию; исполнительные чертежи на дом; акт сдачи дома в эксплуатацию; схемы внутридомовых сетей: водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения;

- документы паспортного стола для учета и регистрации граждан;

- реестр владельцев квартир с лицевыми счетами.

Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, а доводы заявителя апелляционной жалобы подлежащими отклонению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Право истца как товарищества собственников жилья на заключение договора управления многоквартирным домом, а также договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг и прочих договоры в интересах членов товарищества закреплено в ч. 1 ст. 137 ЖК РФ

Согласно п. п. 4 - 8 ст. 138 ЖК РФ на товарищество собственников жилья возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; обеспечению выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечению соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принятию мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлению законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Обязанности ТСЖ «Наш Дом» закреплены также в п. 4.2 устава истца.

Ч. 1 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

На собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по выбору одного из следующих способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В силу требования ч. 9 данной статьи многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Истцом соблюдены требования ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленным протоколом от 01.12.2006 № 1, выбран способ управления управляющей организацией и определена управляющая организация ТСЖ «Наш Дом».

В силу указанной нормы, решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ч. 10 ст. 162 ЖК РФ установлено, что в случае прекращения договора управления многоквартирным домом управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования по основаниям и перечню документации, об обязании передать которую заявил истец, соответствуют положениям ЖК РФ.

Отсутствие у истца либо выбранной им управляющей организации полного комплекта документов на многоквартирный дом препятствует выполнению истцом и выбранной им управляющей организацией требований ч. 1 ст. 161 ЖК РФ об обеспечении безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме, решении вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлении коммунальные услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно ч. 2 этой же ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений, правила проведения которого установлены статьями 44 - 48 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом № 18 по ул. Ереванской в г. Челябинске оформлены протоколом от 01.12.2006 № 1, в голосовании приняли участие собственники, обладающие 4336, 1 кв.м. или 77,56% голосов, т.е. кворум для принятия решений по повестке дня имелся.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются, согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В рассматриваемом случае, за выбор управляющей организации ТСЖ «Наш Дом» проголосовало 68,3% голосов, т.е. большинство.

При таких обстоятельствах являются несостоятельными доводы заявителя апелляционной жалобы о неправомерности проведенного 01.12.2006 общего собрания собственников помещений.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений (ст. 10 ЖК РФ).

Таким образом, ЖК РФ предусматривает обязанность каждого собственника и управляющей организации заключить договор управления. Незаключение кем-либо из собственников помещений договора управления не влечет недействительности договора управления, заключенного с остальными собственниками, а также не влечет недействительности решения общего собрания о выборе управляющей компании.

Кроме того, ЖК РФ прямо указывает, что документация передается вновь выбранной управляющей организации, но не вновь заключившей договор управления, так как именно решение собственников является основанием для заключения договора.

Из протокола сверки договоров управления следует, что такие договоры заключены с ТСЖ «Наш Дом» собственниками многоквартирного дома № 18 по ул. Ереванской в г. Челябинска (т.2, л.д.42-52).

Указанные в этом же протоколе сверки договоры с ответчиком и заявления жильцов о желании остаться в ТСЖ «Ресурс» во внимание не принимаются, т.к. решение общего собрания собственников