Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2008 по делу n А76-10001/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1046/2008

г. Челябинск

05 марта 2008 г.

Дело № А76-10001/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Колебанова Сергея Александровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06 декабря 2007 г. по делу №А76-10001/2007 (судья А.Г. Воронин), при участии: от индивидуального предпринимателя Колебанова Сергея Александровича (истец) – Ледневой Л.Н. (доверенность от 11.07.2007),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предпринимателя Колебанов Сергей Александрович (далее – ИП Колебанов С.А., индивидуальный предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о признании незаконными действий администрации города Магнитогорска по заключению договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка от 19.04.2006 № 4345 с момента его заключения и о применении последствий недействительности сделки (т. 1, л.д.3 – 4).

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований. Истец просит признать недействительным договор аренды земельного участка от 19.04.2006 № 4345 с момента его заключения и применить последствия недействительности сделки, двустороннюю реституцию, с учетом упущенной выгоды ответчика в виде земельного налога, начиная с 30.06.2005 (т. 1, л.д. 110 – 12, 127 – 128).

Определением от 05.11.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (т. 1, л.д. 124).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2007 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 1, л.д. 134 – 140).

В апелляционной жалобе ИП Колебанов С.А просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несостоятельность доводов суда первой инстанции о непредставлении в материалы дела заявления ИП Колебанова С.А. от 28.03.2005 вх. №60/590, ввиду несоответствия их перечню документов, прилагаемых к исковому заявлению (пункт 9 перечня). Также считает несостоятельным довод суда об обращении истца к ответчику 14.12.2005 с заявкой на оформление договора аренды по распоряжению от 31.08.2005 № 4172-р. Истец при уточнении исковых требований 16.10.2007 указал на то, что названную заявку не подавал, иных лиц на подачу заявки не уполномочивал, считает подпись Колебанова С.А. на заявке от 14.12.2005 сфальсифицированной.

Податель апелляционной жалобы считает, что судом не приняты во внимание обстоятельства, подтверждающие нарушение ответчиком порядка оформления документов (пункты 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации), а также принципа свободы договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ответчик издал распоряжение от 31.08.2005 № 4172-р о предоставлении истцу земельного участка в аренду на 15 лет в нарушение волеизъявления истца, выраженного в заявлении от 28.03.2005 № 1285з, без уведомления истца, в отсутствие кадастровой карты земельного участка и в нарушение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец пояснил, что не смог своевременно обжаловать распоряжение от 31.08.2005 № 4172-р, поскольку до декабря 2005 года не знал о его существовании.

Податель апелляционной жалобы указал на то, что был вынужден подписать подготовленный ответчиком проект договора аренды, принимая во внимание силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации «Платность использования земли». По мнению истца, ответчик своими действиями лишил его права выкупа земельного участка в собственность.

Со ссылкой на пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 истец указал, что оспариваемый договор аренды содержит 5 пунктов, запрещающих передачу прав арендатора без согласия арендодателя, что является нарушением императивных норм закона. Невозможность передачи прав и обязанностей арендатора по оспариваемому договору без согласия арендодателя подтверждается тем, что с 31.08.2006 по 02.02.2007 была зарегистрирована ипотека прав аренды земельного участка, которая исполнена только с разрешения ответчика.

Договор аренды, государственная регистрация которого исполнена в нарушение требований действующего законодательства (статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), не может признаваться судом действительным.

ИП Колебанов С.А. считает, что условия договора аренды от 19.04.2006 № 4345 не соответствуют требованиям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при сопоставлении согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора (текст «предмета договора» и пункта 8.2 договора) явствует, что отсутствует неотъемлемая часть договора – кадастровая карта.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представив письменные пояснения (т. 2, л.д. 14). Представитель истца дополнительно пояснил, что ответчик не может ссылаться на пропуск истцом срока исковой давности согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оспариваемый договор аренды земельного участка от 19.04.2006 № 4345 зарегистрирован 21.08.2006, иск о признании договора аренды недействительным и о применении последствий недействительности сделки заявлен 13.07.2007.

Истец также указал, что в соответствии с пунктом 2.1 оспариваемого договора условия договора распространяются на отношения, возникшие с 15.02.2005, т.е. с даты подписания истцом акта приема-передачи нежилого здания по договору купли-продажи. Поскольку до 29.06.2005 земельный участок находился в бессрочном пользовании продавца объекта недвижимости, в лице ПК «МАТП №2», истец согласно пункту 2.1. договора аренды от 19.04.2006 №4345, помимо оплаты земельного налога продавцу, оплатил ответчику аренду земельного участка за период с 15.02.2005 по 01.07.2005.

Администрация города Магнитогорска и Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие администрации города Магнитогорска и Управления Федерального регистрационной службы по Челябинской области.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 28.12.2004 между производственным кооперативом «Магнитогорское автотранспортное предприятие №2» (продавец, далее – ПК «МАТП №2») и Колебановым Сергеем Александровичем (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания (т. 1, л.д. 7), объектом которого является корпус вспомогательных цехов (КВЦ) площадью 1621.2 кв.м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, ул. Вокзальная №1. Из  пункта 2.1 договора следует, что продаваемое здание расположено на земельном участке площадью 1621.2 кв.м, используемом продавцом на праве бессрочного пользования на основании Акта бессрочного пользования от 24.01.1986. 

15.02.2005 продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи нежилого здания (т. 2, л.д.8). Право собственности на нежилое здание (корпус вспомогательных цехов) зарегистрировано за истцом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2005 за №74-74-33/032/2005-149 (т. 1, л.д. 41).

28.03.2005 истец направил главе города Магнитогорска заявление, в котором просил предоставить земельный участок в собственность в связи с приобретением в собственность объектов недвижимости по адресу: ул. Вокзальная, 1, здание КВЦ, для эксплуатации склада, а также просил предоставить в аренду сроком на 15 лет (совместно с Восканян А.Р.) земельный участок, занимаемый существующим проездом (согласно схеме) (т. 1, л.д. 9). Кроме того, в заявлении индивидуальный предприниматель указал, что согласен оплачивать аренду до заключения договора купли-продажи на земельный участок площадью 4800 кв.м.

Распоряжением главы горда Магнитогорска Челябинской области от 31.08.2005 №4172-р на основании заявления предпринимателя Колебанова С.А., поступившего в администрацию города 28.03.2005 вх.№УД 60/590, договора купли-продажи нежилого здания от 28.12.2004, акта приема-передачи нежилого здания от 15.02.2005, свидетельства о государственной регистрации права серия 74-АА №046476*, выписки № 8 из протокола № 379 заседания комиссии по наименованию улиц, присвоению почтовых номеров жилым домам и объектам соцкультбыта от 30.05.2005 и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Колебанову С.А. сроком на 15 лет предоставлен земельный участок площадью 4783,49 кв.м из категории: земли поселений (производственная территориальная зона), занимаемый приобретенным нежилым зданием – корпусом вспомогательных цехов для размещения в нем склада по ул. Вокзальной, 1, строение 3 в Ленинском районе г. Магнитогорска в границах, указанных на прилагаемом чертеже № 29076 управления архитектуры и градостроительства администрации города (т. 1, л.д. 12).

На основании указанного распоряжения между администрацией города Магнитогорска и индивидуальным предпринимателем Колебановым С.А. заключен договор аренды земельного участка от 19.04.2006 № 4345, сроком действия до 31.08.2020 (т. 1, л.д. 14 – 16), который 21.08.2006 был зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (номер регистрации 74-74 33/181/2006-132).

Считая, что договор аренды является недействительным ввиду нарушения при его заключении норм действующего законодательства, ИП Колебанов С.А. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка от 19.04.2006 № 4345 является заключенным с 21.08.2006, поскольку соответствует нормам гражданского и земельного законодательства. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о несоответствии договора аренды земельного участка от 19.04.2006 № 4345 требованиям закона и иных правовых актов, в связи с чем оснований для признания договора недействительным и применения последствий недействительности сделки не имеется.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Согласно пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Порядок  приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения регламентирован статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункты 1, 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент обращения истца с заявлением от 28.03.2005).

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора