Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2008 по делу n А07-9626/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-982/2008

г.Челябинск  

03 марта 2008 г.                                                                     Дело № А07-9626/2007

         Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей                                 Малышева М.Б., Чередниковой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Халфиной Светланы Минзагитовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.12.2007 по делу № А07-9626/2007 (судья Галеева Г.Е.), при участии: от индивидуального предпринимателя Халфиной Светланы Минзагитовны – Гладковой Н.Х. (доверенность от 26.10.2007), от общества с ограниченной ответственностью «АвтоТехно» - Дашкина Р.Р. (доверенность № от 25.07.2007),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Халфина Светлана Минзагитовна (далее – ИП Халфина С.М., истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью «АвтоТехно» (далее – ООО «АвтоТехно», общество, ответчик), с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее – УФРС, регистрирующий орган), с иском о признании права собственности на объект недвижимости – одноэтажное, нежилое помещение  литер В, склад, общей площадью 429, 4 кв.м., расположенное на арендованном земельном участке, находящемся по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, Раевский тракт 1.

До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), удовлетворено ходатайство предпринимателя об уточнении исковых требований, в соответствии с которым заявитель просил суд вынести решение о регистрации перехода права собственности на недвижимое строение – склад одноэтажный, площадью 429, 4 кв.м., литера В, инвентаризационный номер 897, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, Раевский тракт, 1М от ООО «АвтоТехно» к Халфиной С.М.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении требований истца было отказано.

Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции указал, что истец не представил доказательства обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, также не представлены доказательства обращения истца к ответчику с требованиями о совершении действий по государственной регистрации, а также доказательства непредставления ответчиком необходимых для регистрации документов.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что ответчик уклонился от передачи комплекта документов и совершения необходимых действий для государственной регистрации перехода права собственности на проданный, переданный и оплаченный объект. Более того, вместо совершения регистрационных действий 30.05.2007 ответчиком по факсу было передано истцу письмо об одностороннем  расторжении договора купли-продажи, что ни законом, ни договором не предусмотрено. По мнению подателя апелляционной жалобы, об уклонении ответчика от регистрации свидетельствует и его поведение в ходе судебного процесса: непредставление истребуемых судом документов, указание на ненадлежащее оформление договора при отсутствии заявления о фальсификации доказательств.    

В судебном заседании представитель истца пояснил, что в подтверждение исполнения обязанности по оплате ООО «АвтоТехно» выставило предпринимателю счет-фактуру № 0001595 от 30.11.2006 и накладную № 200 от 30.11.2006 на нежилое помещение стоимостью 450 000 руб. При получении документов заявителем обнаружены изменения в адресе ответчика и появления индексации «М» после номера дома. Для приведения документов по приобретенному объекту в соответствие с существующим адресом, истец по счету ответчика оплатил изготовление нового технического паспорта. После изготовления документов ответчик уклонился от передачи комплекта документов и совершения необходимых действий для государственной регистрации перехода права собственности. При предоставлении письма Стерлитамакского межрайонного филиала ГУП «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан» № 1363А, справки главного архитектора Стерлитамакского района 3418 от 01.10.2007 уточнен адрес приобретенного истцом по договору объекта: недвижимое строение – склад, одноэтажный, площадью 429, 4 кв.м., литера В, инвентаризационный номер 897, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский  район, Раевский тракт, 1М.

На вопрос суда о наличии доказательств обращения с заявлением о регистрации в регистрирующий орган представитель подателя апелляционной жалобы указал, что обращения не было, так как для регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган необходима подача соответствующих заявлений о государственной регистрации как от покупателя, так и от продавца, при этом от обращения в УФРС продавец – истец по настоящему делу уклонялся. 

ООО «АвтоТехно» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что договор купли-продажи между ООО «АвтоТехно» и ИП Халфиной С.М. на спорный объект (с указанием в адресе объекта литера «М») не заключался, спорный объект предпринимателю не передавался, следовательно, не было необходимости и в передаче каких бы то ни было документов. Объект, который указан в представленном истцом тексте договора купли-продажи (без литера «М») фактически не существует. В рассматриваемом случае фактически имело место не уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а отказ от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. 

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу. Дополнительно указал, что в договоре купли-продажи от 07.11.2006 не согласован предмет; оплата по договору обществом от истца не принималась, имеющийся в материалах дела вексель на сумму 450 000 руб. был передан истцом ответчику в долг, сумма долга была впоследствии возвращена платежными поручениями.    

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

          На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемого                судебного акта. 

Как следует из материалов дела, между ИП Халфиной С.М. и ООО «АвтоТехно» заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 07.11.2006 (т.1, л.д.10, 11), согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее  недвижимое имущество – одноэтажное, нежилое помещение, литер В, склад, общей площадью 429,4 кв.м., расположенное на арендованном земельном участке, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, Раевский тракт, 1.

Согласно п. 1.2 указанного договора спорный объект принадлежит ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного регистрационной палатой г.Стерлитамак  07.04.2004.

В соответствии с п. 2.1 цена сделки составляет 450 000 руб., расчеты за переданный объект производятся в порядке передачи векселей Сбербанка РФ в полной сумме, с использованием по предъявлению. Передача векселей оформляется актом приема-передачи (п. 2.3 договора).

Пунктом 1.6 договора установлено, что переход права собственности на спорный объект от ответчика к истцу подлежит обязательной государственной регистрации, которая осуществляется за счет истца.

Согласно п. 3.3 договора договорные обязательства ответчика считаются исполненными лишь после получения  свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности на объект и подписания передаточного акта.

Факт передачи и принятия объекта недвижимости подтверждается актом приема-передачи объекта, являющимся приложением к договору (л.д.12), в котором указано на передачу объекта покупателю (в адресе объекта литер «М» не указан), продавец подтвердил оплату покупателем стоимости приобретенного объекта, покупатель принял от продавца всю документацию, необходимую для регистрации перехода права собственности на объект.

Также в материалах дела имеется акт приема-передачи векселя от 09.11.2006, согласно которому предпринимателем передан ответчику простой вексель Сбербанка РФ серии ВА № 0668618 на сумму 450 000 руб.                        (т.1, л.д.13, 14).

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно абзацу первому п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

В силу указанного один лишь факт необращения истца в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации не свидетельствует об отсутствии со стороны ответчика уклонения от государственной регистрации.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (статьи 165, 551 ГК РФ, абзац третий п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).

Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи стороны пришли к соглашению в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, согласовав все существенные условия договора.

Давая правовую оценку договору от 07.11.2006, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что он отвечает требованиям, предъявляемым законом к договорам купли-продажи недвижимого имущества, - ст.ст. 432, 433, 434, 550 ГК РФ.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из текста договора от 07.11.2006 видно, что объектом купли-продажи является одноэтажное, нежилое помещение, литер В, склад, общей площадью 429,4 кв.м., расположенное на арендованном земельном участке, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район,                        Раевский тракт, 1.

При этом, по мнению суда апелляционной инстанции, имеющиеся в материалах дела документы позволяют установить тот факт, что отсутствие указания в адресе объекта литера «М» является технической ошибкой, которая не может свидетельствовать о несогласовании сторонами предмета сделки.

Об указанном свидетельствуют, в частности, следующие обстоятельства.

В свидетельстве о праве собственности продавца, на которое имеет место ссылка в договоре купли-продажи (т.1, л.д.31) в указании адреса объекта имеется литер «М». Все иные характеристики объекта (наименование, литер по техническому описанию, площадь) совпадают.  

Из справки муниципального учреждения «Отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан» от 01.10.2007 № 418 (т.1, л.д.139) следует, что спорному объекту адрес Раевский тракт, 1 М был присвоен до заключения сторонами договора купли-продажи от 07.11.2006, еще в 2005 году. Ранее  адрес объект был Раевский тракт, 1.

Идентичность объекта подтверждена также справкой Серлитамакского межрайонного филиала ГУП «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан» от 02.10.2007 № 1363А (т.1, л.д.113).

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи продавец знал о том, что верным адресом объекта является Раевский тракт, 1 М.

В связи с изложенным, по мнению суда апелляционной инстанции, указание ответчика на то, что при заключении договора купли-продажи стороны не согласовали предмет сделки, является необоснованным и противоречащим фактическим обстоятельствам дела.

Сведения о наличии иного объекта недвижимости по указанному адресу, отличного от спорного, ответчиком не представлены.

Принимая во внимание, что представленный истцом договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.11.2006 не противоречит требованиям закона, суд апелляционной   инстанции приходит к выводу об отсутствии у  суда первой инстанции правовых основания для отказа в удовлетворении  заявленных истцом требований.

Вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации является ошибочным.

Об уклонении ООО «АвтоТехно» от государственной регистрации свидетельствует его правовая позиция по настоящему делу, в частности,  высказывания относительно ненадлежащего оформления договора без заявления о недействительности заключенного договора в установленном порядке.

Кроме того, в материалах